Перед строительством на участке с обременением ЛЭП необходимо получить разрешение от МОЭКС. Без согласования собственнику грозит административное наказание в виде штрафа либо снос незаконной постройки.
Юристы «Недкадастр» рассказали об этапах согласования строительства с МОЭСК и поделились случаем из практики.
Приобретая земельные участки под строительство новые собственники проверяют только выписку из ЕГРН, в которой указываются обременения прав, если они есть. Но информация об ограничении в строительстве в документе не отображается, что приводит к дальнейшим отказам Росреестра узаконивать уже возведённые дома. По этой причине юристы советуют проверять площадь застройки и вид разрешённого использования ещё до оформления недвижимости в собственность. Информация из градостроительного плана убережёт от нецелесообразного приобретения участка в охранной зоне ЛЭП. Но если такая проверка не была осуществлена, можно попробовать получить разрешение от МОЭСК.
Итоги командировки на донецкое направление [Андрей Афанасьев. СТРИМ]
Охранная зона МОЭСК
Для определения правил застройки и землепользования на конкретном участке собственник заказывает ГПЗУ. В градостроительном плане указывается пятно застройки, допустимое расстояние от ЛЭП до дома. Разрешение может понадобиться и для проведения сруба деревьев перед строительством, работой с эскалатором.
Необходимость согласования определяется напряжением в сети и расстоянием от ЛЭП. При этом измеряется расстояние от стены дома, а не от границ земельного участка. Также большую роль в установлении минимального отступа является изолированность провода линий электропередач.
| 10 кВ | 10 м |
| 35 кВ | 15 м |
| 110 кВ | 20 м |
| 330-500 кВ | 30 м |
| 750 кВ | 40 м |
| 1150 кВ | 55 м |
В охранной зоне МОЭСК запрещено строительство, реконструкция зданий, проведение вырубки деревьев, которые могут повлиять на работоспособность ЛЭП. В этом случае собственники получают разрешение от ведомства.
Получение разрешения от МОЭСК
Для получения разрешения на строительство или реконструкцию в охранной зоне МОЭСК собственнику в первую очередь необходимо собрать пакет документов: правоустанавливающие свидетельства, заявление, топографический план.
Топографический план для МОЭСК
Топографический план для строительства в охранной зоне формируется на основе проведения топографической съёмки. Для этого геодезисты выезжают на земельный участок и проводят обмеры, затем кадастровый инженер обрабатывает полученные данные. В документе отображаются контуры охранной зоны и земельного участка относительно друг друга. На основании топографического плана сотрудники МОЭСК принимают решение о допустимости либо запрете строительства на участке с обременением ЛЭП.
Как подавать документы на разрешение в управление архитектуры через elicense
Согласование проекта и техплана с МОЭСК
Получение разрешения от МОЭСК на регистрацию уже построенного дома отличается от согласования проекта. В последнем случае можно откорректировать проект с учётом информации, изложенной в отказе от ведомства. Например, можно уменьшить площадь мансарды и тем самым соблюсти минимальное расстояние от ЛЭП.
Но оформляя уже построенные самовольно строения, собственнику необходимо подготовить документы для регистрации в администрации. Для этого кадастровый инженер выезжает на обмер, затем формирует технический план. В техплане обязательно прописывает характеристики дома: адрес, площадь, расположение относительно охранных зон, земель общего пользования. Далее документы направляем для регистрации дома. Отказ в согласовании может прийти в случае, если расстояние от дома до линии передач, указанная в топографическом плане не соответствует минимально установленному.
Также отрицательное решение может прийти без оснований. В этом случае собственник может обратиться в суд. Второй вариант — за свой счёт и по согласию собственника ЛЭП, перенести линию. Также можно зарегистрировать строение как нежилое. Во втором случае понадобится технический план и правоустанавливающие документы на земельный участок.
Оспаривание в суде отказа МОЭКС в согласовании
Для оспаривания в суде отказа МОЭСК в согласовании строительства юристы изучают ситуацию и подготавливают исковое заявление. В документе указываем адрес земельного участка, информацию об истце и описываем позицию собственника в данном споре.
К заявлению прикладываем документы, которые помогут в суде доказать правомерность действий застройщика: заключение досудебной экспертизы и справки, которые подтверждают, что дом был построен раньше, чем установили охранную зону ЛЭП. Например, если дом, который застройщик планирует реконструировать, был построен в 2020 году, а ЛЭП установлена в 2021, суд признает строение законным. Доказать, что строительство окончено задолго до проведения линии электропередач, можно с помощью договоров подряда между собственником и строительной компанией. Описанный выше случай — частая практика у наших юристов.
В ходе судебного разбирательства суд может назначить судебную экспертизу, в ходе которой будет выявлено влияние строения на работоспособность линии электропередач. Если эксперт подтвердит, что строение не мешает безопасной эксплуатации ЛЭП, то суд чаще всего принимает решение о регистрации дома.
Получаем разрешение от МОЭСК на строительство дома на участке с обременениями. Проводим топографическую съёмку и формируем топоплан, в котором указываем контуры будущего строения относительно местоположения ЛЭП. Помогаем зарегистрировать дом вблизи охранной зоны по дачной амнистии, если характеристики строения соответствуют данному закону. Подаём исковое заявление в суд и сопровождаем застройщика в судебном споре, если МОЭСК отказал в согласовании.
Источник gkai.ruПеречень необходимых документов для получения разрешения на строительство
Многие еще не успели пожить в собственном доме, а только собираются его строить. Чтобы достичь желаемого, нужно приложить усилия. Строительство дома это не только закупка материалов и найм рабочих, но еще и получение разрешения от администрации. Прежде чем что-то возводить на земле, необходимо согласовать действия. Разрешение выдадут только если застройщик предоставит требуемые документы.
Далеко не все знают, что входит в комплект бумаг. Вызывает сложности и вопрос – куда подавать документы. Отсюда высокий процент отказов в выдаче разрешений на строительство объектов. Обо всех нормативных особенностях, нюансах и списках мы поговорим в нашей статье.
✅ Какие документы нужны для разрешения на строительство?
Прежде чем собирать справки, определитесь – какой у вас вид строительства? Различают частную застройку и возведение промышленных, торговых и коммерческих объектов. Списки документов будут отличаться. Разберем наиболее частые ситуации.
Частного жилого дома
При наличии участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) можно построить садовый или жилой дом. Понятие «дача» упразднено, с 1 января 2019 года они перешли в разряд садовых домов. Одновременно с этим действует уведомительный порядок. Прежние разрешения на строительство в СНТ ушли в прошлое.
Вместо них подается уведомление о планируемом строительстве частного жилого дома – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
Фактически ничего не поменялось, но стало проще разбираться с документами. Их стало значительно меньше.
Помимо уведомления о предстоящем строительстве дома, необходимо предоставить:
- копию паспорта заявителя;
- нотариальную доверенность – если от имени заявителя действует его доверенное лицо (представитель);
- документ-основание о праве собственности на землю (например, договор купли-продажи, акт о приватизации, договор аренды) – прилагается по желанию соискателя.
Если документы направляются в бумажном варианте, их нужно отсканировать и сделать нотариальные копии. Также потребуются оригиналы на случай сверки копий.
Электронная форма документов для разрешения представлена в PDF-файлах. Образцы нужно подписать с помощью усиленной электронной подписи заявителя (ЭЦП). При ее отсутствии электронные образы не примут к рассмотрению.
До того, как возводить садовый или жилой дом, обратите внимание на ограничения в зоне застройки. Зачастую территория СНТ находится вблизи от аэродрома, культурных объектов, водного фонда, зоны добычи полезных ископаемых и прочих участков. Если правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территории имеют такие ограничения, строительство/реконструкцию нужно дополнительно согласовывать. Орган, который отвечает за данные объекты обычно имеет свое представительство в регионе:
- Росавиация или собственник аэродрома;
- Управление Министерства культурного развития;
- Территориальные управления агентства по Рыболовству;
- Роспотребнадзор (СЭС);
- Федеральное агентство по недропользованию РФ;
- Росатом и т.д.
Узнать, с кем согласовывать будущую стройку, можно на основании Градостроительного плана местности. Обычно в администрации указывают, куда обращаться. Разрешения от уполномоченных органов необходимо приложить к основному пакету с документами.
Если вы строите дом на две и более семьи, упрощенная схема не действует. Застройщик собирает стандартный пакет с документами. Речь идет не об уведомительной процедуре, а об оформлении разрешения на строительство дома в СНТ.
Индивидуальное жилищное строительство – это возведение жилого дома для проживания одной семьи. Высота объекта не должна превышать 20 метров, что равняется 3-м этажам. Для строительства дома закладывают фундамент, а по бокам возводят несущие стены. Как и в предыдущем случае, вместо разрешений действует уведомительный порядок.
Первым делом, нужно получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – чтобы иметь представление, где и как строить.
Документы для оформления ГПЗУ:
- паспорт застройщика (собственника);
- ситуационный план ЗУ;
- согласование с коммунальными службами: газовиками, электросетями, водоканалом + топосъемка местности с учетом инженерных коммуникаций;
- выписка из ЕГРН с кадастровыми данными;
- правоустанавливающий документ на земельный участок – если он не стоит на кадастровом учете в ФКП «Росреестра»;
- заявление установленного образца.
Градостроительный план территории готовится в течение 30 дней. Затем его выдают заявителю. Документ выглядит как подшитая папка с листами. Содержание включает схемы, правила и ограничения для застройки участка под ИЖС или ЛПХ.
Далее, оформляются план земельного участка и схема будущего дома. Лучше заказывать их в специальных фирмах. Если делать чертежи самостоятельно, могут возникать ошибки. Сверяйтесь с градостроительным планом, соблюдайте отступы от забора соседей, других домов и общественных мест (дорог) – тогда у проверяющих не возникнет вопросов.
Закончив с чертежами, можно подавать документы для согласования строительства – в соответствии с п. 3 ст. 51.1 ГрК РФ:
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если действуете через представителя; ;
- опционально – документ о праве собственности на землю.
Также могут потребовать согласований с Росавиацией, Роснедрами, Минобороны РФ и прочими органами.
Многоквартирного дома
Застройка в черте города предполагает возведение многоэтажных и многоквартирных домов (МКД). Стремясь поскорее закончить процесс, застройщики идут на хитрости. Многие из них игнорируют получение разрешений на строительство или подделывают согласование с надзорными органами. Для пресечения подобных явлений законодатель вводит обязательную процедуру получения разрешений.
Его не выдадут, если у застройщика не окажется обязательных документов. Список бумаг гораздо обширнее, чем в случае с уведомительной процедурой.
Пакет документов для постройки многоквартирного дома включает:
- удостоверение личности застройщика или юридические реквизиты;
- документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица – доверенность;
- документация на землю – если сведения отсутствуют в базе ЕГРН;
- два плана – ГПЗУ и СПОЗУ;
- результаты инженерных изысканий – о том, что на земле можно строить многоэтажный дом, отсутствует опасность проседания почвы, залива грунтовыми водами, повреждение инженерных узлов;
- проект возведения жилого дома;
- положительное заключение негосударственной экспертизы – о том, что проектная документация отвечает стандартам и соответствует застройке городской территории;
- свидетельство о лицензии негосударственной экспертной компании;
- разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров строительства (например, увеличение площади, отступа от фасада других зданий, заход на муниципальную территорию);
- согласие правообладателей – в случае реконструкции многоквартирного дома;
- иные документы.
Если застройщик прибегает к государственной экспертизе, ему нужно загрузить проектную документацию в ИАИС ОГД (г. Москва). Специалисты проверяют проект на соответствие СНиПам и прочим регламентам. Если нарушений не будет, можно подавать последний документ – заявление на выдачу разрешения на строительство МКД.
Ниже вы можете посмотреть, как выглядит актуальный бланк:
Нежилого здания
Строения нежилого типа делятся не несколько категорий. Для одних получают разрешение на строительство, а для других нет.
Если вы строите вспомогательный нежилой объект, ни разрешений, ни уведомлений не нужно. Примеры: теплица, амбар, сарай, уличный туалет, баня. Такие строения могут быть на сваях – деревянных или бетонных. Отсутствие фундамента говорит о том, что постройка не капитальная. Следовательно, можно ее возводить без уведомления/разрешения на строительство.
Другое дело, если делается пристройка к дому. Например, баня или гараж. Фундамент будет общим с домом. Значит нужно согласовывать предстоящие работы с администрацией. Пристройка к дому считается реконструкций – подается уведомление о планируемой перестройке жилого дома.
Комплект документов совпадает с перечнем для уведомительной процедуры (см. выше). Подробнее в статье “Разрешение на реконструкцию нежилого здания“.
Третий вариант – строительство нежилого объекта. Например, торгового центра, автомойки, ресторана, склада, спортивного сооружения. Коммерческие объекты требуют согласования с органом местного самоуправления. Здесь не обойтись без полноценного разрешения на строительство/реконструкцию.
Перечень документов такой же, как и в случае с многоквартирным домом. Готовится проект здания, выписки на землю, юридические сведения о застройщике/заказчике и т.д. Скорее всего придется получать дополнительные разрешения – от Роспотребнадзора, МЧС, архитектуры и других.
Промышленного объекта
Крупногабаритные здания и сооружения промышленного типа также нуждаются в согласовании строительства.
Прежде всего нужно заказать инженерные исследования и проверить местность. Далее, формируется градостроительный план, на основании которого готовят проект объекта. Обязательно согласовывать работы с природоохранными и экологическими инстанциями. Могут потребоваться замеры воздуха и почвы.
Проектная документация, кадастровая выписка на землю, геологические и экологические изыскания, заключения экспертов и разрешения на превышение допустимых параметров – все это входит в комплект основных бумаг.
✅ Куда подавать?
Собранные документы передаются в орган, выдающий разрешения на строительство. Заявитель в лице застройщика может обратиться:
- в Многофункциональный центр (МФЦ);
- в отдел архитектуры и градостроительства в своем регионе;
- на сайт Мосгосстройнадзора (жителям Москвы);
- через Госуслуги, при наличии ЛК и цифровой подписи.
Для согласования строительства коммерческих объектов придется запрашивать экспертизу. Сформированный проект нужно загрузить в информационную систему – московскую ИАИС ОГД или ИСОГД Подмосковья. Обработкой занимается Комитет по архитектуре. Застройщик получит одно из двух решений – о регистрации или об отказе.
✅ Сколько ждать?
После подачи документов остается ожидать результата проверки.
Срок на рассмотрение заявлений – 7 рабочих дней.
Если объект нелинейный или стройка в зоне исторического поселения, согласование до 30 дней. Первые три дня комиссия будет проверять соответствие архитектурному решению – в силу пп. 1 п. 11.1 ст. 51 ГрК РФ.
Уведомление, равно как и разрешение на строительство, действует в течение 10 лет. В случае с коммерческими объектами период может быть иным, по стандартам строительства таких зданий. Застройщик должен уложиться в эти рамки, а именно закончить строительство дома. Если объект еще не готов, а время истекает, допускается продление срока.
Необходимо подать заявление в тот же орган и запросить новое разрешение. Если стройка вообще не была начата, в продлении откажут.
✅ Могут ли отказать в приеме документов?
Одна из частых проблем – отказ в приеме документов на оформление строительного разрешения. Государственный орган имеет право отправить застройщика восвояси.
Причины для отказа следующие:
- Орган государственной власти не оказывает данную услугу.
- Предъявление документов, которые не отвечают требованиям и нормативам.
- Неполный комплект бумаг.
- Недостоверные сведения в заявлении или документах на выдачу разрешения. Также некорректное заполнение полей, ошибки, помарки и т.д.
- Документы утратили силу (требуется их продлить или заказать новые).
- Представитель застройщика не уполномочен обращаться за услугой, например – в силу своего статуса (недееспособный) или отсутствия доверенности.
- Подпись электронного заявления не принадлежит заявителю или лицу, действующему в его интересах по доверенности.
- Противоречия в заявлении и подаваемых документах в адрес комиссии.
Отказ в приеме пакета служит сигналом, что у заявителя могут быть проблемы. Если есть возможность – желательно сразу исправить ошибки и подать новое заявление/уведомление.
Нормативы подачи документов установлены регламентом и постановлениями Правительства РФ. Основные сведения можно найти в статьях Градостроительного кодекса РФ. Список бумаг для индивидуального жилищного строительства и коммерческой застройки отличается. В первом случае действует легкая схема – уведомительный порядок. Возведение коммерческих объектов требует подачи проекта, данных экспертиз и многочисленных согласований.
Подготовить документы по перечню не сложно, гораздо сложнее их собирать. Даже если инстанций немного, круги ада начнутся на этапе согласования с Росавиацией, СЭС, МЧС и экологами. Зачастую застройщика отправляют за ненужными справками, что увеличивает общее время подготовки документов. Требуется изучить нормы законов, регламентов, локальных актов и письма Минстроя РФ.
Отсутствие опыта играет отнюдь не на руку заявителю – в лучшем случае вы потеряете время, а в худшем не сможете получить разрешение на строительство. Юристы нашего сайта знают об этих проблемах и готовы помочь в их решении. Если вы приступаете к сбору документов, обратитесь к юристу. Правовая поддержка сэкономит время, деньги и нервные клетки. Профессионалам известно, что нужно собирать, куда подавать и сколько ждать итогов – обращайтесь, подскажем!
Источник law-divorce.ruПолучение разрешения на строительство
Разрешение на строительство — это документ, позволяющий собственнику возводить или реконструировать здания, строения, сооружения с выполнением сопутствующих работ по благоустройству территории.
Компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ оказывает помощь в получении разрешительной документации в ходе сопровождения строительного проекта в качестве технического заказчика для жилой, коммерческой и промышленной недвижимости.
Богатый опыт компании в получении разрешения на строительство в Москве, Московской области, а также в других городах России позволяет предусмотреть все особенности данной процедуры. Прежде всего, проект должен быть одобрен в ходе Государственной экспертизы проектной документации. Выдаваемое после ее прохождения заключение будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.
Процедура получения разрешения на строительство предусматривает строгий порядок проверки предоставленных данных. Для получения земельным участком статуса строительной площадки помимо самого разрешения на строительство должен быть оформлен Ордер на право производство земляных работ. Выдают документы соответствующие уполномоченные органы федерального, регионального либо муниципального уровня. Только после получения разрешения на строительство застройщик имеет право на возведение или реконструкцию объекта согласно утвержденной проектной документации требованиям Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Виды разрешений на строительство
1.
Разрешение, дающее право выполнять на объекте любые строительно-монтажные работы.
2.
Разрешение на выполнение подготовительных, восстановительных и других видов работ.
Порядок получения разрешения на строительство
Процедура получения разрешительного документа строго регламентирована и начинается с подачи заявления в соответствующий орган – федеральный, региональный или местного самоуправления.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Правовой акт уполномоченного федерального исполнительного органа, если его наличие предусмотрено законом.
- Документ, подтверждающий право владения земельным участком.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории.
- Материалы из проектной документации:
- пояснительную записку;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия и т.д.;
- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- схемы, отображающие архитектурные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план инженерных сетей с указанием точек подключения объекта;
- проект организации строительных работ;
- предусмотренные законом согласования строительного проекта;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей
- утвержденный в надлежащем порядке технологический регламент по обращению со строительными отходами, если таковые предполагаются.
- Другие документы, которые служат подтверждением необходимости выполнения строительных работ.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации (относится к объектам, предусмотренным ст.49 ГК РФ).
- Разрешение на отступление от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если таковое выдано застройщику в порядке ст.40 ГК РФ).
- Согласие каждого законного владельца объекта капитального строительства на осуществление его строительства, реконструкции.
Дополнительно к заявлению может быть приложено заключение, выданное по результатам негосударственной экспертизы проектной документации.
В соответствии с ч.11 ст. 51 ГрК РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение 7 дней со дня получения заявления осуществляет следующие действия:
- Проверяет, все ли необходимые документы предоставлены заявителем.
- Выявляет соответствие проектной документации условиям ГПЗУ, разрешению, дающему возможность не соблюдать предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, другим требованиям.
- Выдает разрешение на строительство либо отказывает в выдаче с обоснованием принятого решения.
О полученном разрешении застройщик в установленных случаях обязан уведомить федеральный или региональный орган, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.
Получение разрешения на строительство позволяет приступить к оформлению Ордера на право производство земляных работ. Процедура выполняется техническим заказчиком или генподрядчиком.
В каких случаях в выдаче разрешения на строительство может быть отказано?
- Если проектная документация не соответствует параметрам разрешенного использования территории.
- Если проект противоречит установленным нормам и правилам в сфере строительства.
В указанных случаях уполномоченный орган может вынести решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, которое, между тем, может быть обжаловано в судебном порядке.
В каких случаях можно не получать разрешение на строительство?
Согласно действующему законодательству, проводить строительные работы без получения соответствующего разрешения можно в следующих случаях:
- Если возводимый или реконструируемый объект не является объектом капитального строительства (навес, киоск и т.д.).
- Если в ходе строительных работ конструктивные и иные параметры надежности и безопасности объекта капитального строительства не затрагиваются и установленные градостроительным регламентом предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции не превышаются.
- Если объекты возводятся для обслуживания строительного процесса и являются временными (объекты вспомогательного использования).
- Если речь идет о строительстве на земельном участке, который предоставлен для ведения садоводства, дачного хозяйства и т.д.).
- В иных случаях, установленных Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности.
В каких случаях разрешение на строительство подлежит переоформлению?
Документ должен быть переоформлен, если право на возведение/реконструкцию объекта переходит к другому заказчику, если изменена организационно-правовая форма компании-заказчика и если меняется подрядчик проекта.
Источник www.severindevelopment.ru