Нередко собственники земельных участков возводят на них различные постройки без соблюдения целевого назначения участков. Известны, например, вопиющие случаи строительства многоквартирных жилых домов на садовых и дачных земельных участках и т.п. Такие дома сносятся по искам местных администраций, а люди, купившие квартиры в этих домах, остаются без жилья и денег. Впрочем, настоящая заметка не столько об этом, сколько в целом о необходимости соблюдения целевого назначения земельных участков при строительстве.
С 1 сентября 2015 г. действует новая редакция ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках, в которой более четко указаны признаки самовольной постройки и серьезно ужесточены условия признания на нее права собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Можно ли продать участок без межевания? Когда и зачем межевание необходимо?
Как видно из содержания нормы, возведение постройки, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.
В Российской Федерации все земли по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В настоящее время виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с утвержденным классификатором (ст. 7 ЗК РФ).
Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Правило п. 1 ст. 222 ГК РФ о том, что «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные… на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта…», на мой взгляд, неудачно сформулировано.
Действующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540) в описании видов разрешенного использования земельных участков не содержит указаний на недопустимость строительства тех или иных объектов капитального строительства. Напротив, в описании видов разрешенного использования указывается, какие объекты капитального строительства можно размещать на земельных участках с соответствующим видом разрешенного использования. Это правильно с точки зрения юридической техники, ибо в данном случае оптимально предусмотреть, какие объекты можно строить на земельном участке, чем описывать все возможные объекты, которые строить нельзя.
НЕ ПОКУПАЙ УЧАСТОК БЕЗ ГПЗУ! ЛУЧШЕЕ ДЕЙСТВИЕ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ УЧАСТКА!
В этой связи по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой должно считаться здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенным использованием которого не предусмотрено размещение таких объектов капитального строительства.
Практика Верховного Суда РФ по спорам о самовольных постройках показывает довольно жесткую позицию высшей судебной инстанции относительно необходимости соблюдения целевого назначения земельного участка. Соответствующие разъяснения даются нижестоящим судам.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), указано, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Далее в указанном обзоре судебной практики разъяснено, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Также в названном обзоре судебной практики Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.
Обозначенной выше правовой позиции Верховный Суд РФ четко придерживается при пересмотре судебных актов по конкретным делам. Например, по одному из дел нижестоящие суды признали право собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определением от 13 января 2015 г. по делу № 18-КГ14-168 отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что «…несоответствие возведенного …строения целевому назначению земельного участка (мало- и среднеэтажное строительство жилых домов), на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке».
Таким образом, следует иметь в виду, что возводить постройки даже на своем земельном участке нужно в соответствии с его разрешенным использованием. А при нарушении разрешенного использования, скорее всего, не получится оформить право собственности на такую самовольную постройку ни в административном, ни в судебном порядке.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Запись опубликована автором Маковеев Сергей Иванович в рубрике Самовольные постройки. Добавьте в закладки постоянную ссылку.
Источник: www.advokat-makoveev.ru
Строительство дома на участве ЛПХ без права строительства
Собираемся покупать дачный участок с домом. В свидетельстве права собственности у продавца указано земли поселений, ЛПХ, без права строительства. Объект имеет улицу и номер дома, В документах дом зафиксирован указано 37 м 2. На плане участка дом в 20-25 метрах от речки. Реально дом от речки стоит примерно в 5-7 метрах В доме есть свет. Воды нет. газа нет.
Дом для нас очень маленький и мы после покупки хотели бы расшириться.
1 Возможно ли построить новый дом не трогая старый, но уже на месте как раз, которое указано на плане участка. Будет ли возможность его зарегистрировать или он сойдет за дом указанный на плане? Чем нам это грозит, штрафами?, невозможностью подведения воды и света…
2.Какие будут сложности, если сделать пристройку к имеющемуся дому.
3.Если строить нельзя, но мы построим новый дом. Можно ли его будет официально зарегистрировать перед последующей продажей.
Ответы на вопрос:
Во-первых, купить Дом и Земельный участок по Договору купли-продажи у его СОБСТВЕННИКА . вы сможете, если:
— ЗУ присвоен кадастровый номер;
— на Дом имеется Технический паспорт .
— на ЗУ имеется Кадастровый паспорт .
— на Дом и ЗУ зарегистрировано Право собственности . в ГУ ФРС РФ субъекта и данное право подтверждается ВЫПИСКОЙ . из Реестра прав, а НЕ только Свидетельством о праве собственности .
Во-вторых, если данный Земельный участок является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО . нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на продажу Дома и Земельного участка.
В-третьих, все переговоры по купле-продаже данного Дома и Земельного участка необходимо вести только с СОБСТВЕННИКОМ данного Дома и Земельного участка, либо с его полномочным Представителем, имеющим на это нотариально удостоверенную Доверенность.
Купить Дом и Земельный участок:
— по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ .
— по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ .
— МОЖНО . только по Договору купли-продажи .
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
У СОБСТВЕННИКА данного недвижимого имущества должно быть ДВА отдельных Свидетельства о праве собственности, подтверждающие Право собственности на:
С уважением Владимир Николаевич
Первоначально необходимо продавцу (собственнику) перевести землю в категорию ИЖС. Если администрация будет возражать, ссылаясь на земельное законодательство (земли водоохранной зоны, прочее), то приобретать этот земельный участок не рекомендую. Строительство на нем незаконно.
У собственника есть свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт.
В свидетельстве должно быть что указано? чтобы было видно что и дом приватизирован помимо земли?
Спасибо за ответы!
У собственника только одно свидетельство, получается на землю.
В кадастровом паспорте на плане участка графически изображен квадратиком дом и в отдельной табличке указан его размер 37 м2.
НО меня интересует после покупки данного участка можно ли будет сделать выше перичисленные 1,2,3. и что нам за это будет.
Похожие вопросы
Можно ли будет к данному дому провести газ и свет без дополнительной платы, т к в жилом доме уже есть свет и газ?
Можно ли на участке, на котором стоит жилой дом поставить второй, назвав его гостевым домом (является ли это сооружением вспомогательного пользования)? требуется ли регистрация данного дома, если дом будет собирать фирма с проектом и необходимыми документами? Можно ли будет к данному дому провести газ и свет без дополнительной платы, т к в жилом доме уже есть свет и газ? строить гостевой дом будет собственник земли. Везде говорят про межевание, но мы продавать дом не собираемся, можно ли без него? Вопрос только в проведении света и газа без дополнительных плат, но по закону.
Можно с соблюдение градостроительных норм если вы собственник участка. О бесплатном присоединении газа и энергии не может быть речи.
Какие будут последствия при регистрации дома с отступом от соседского забора в метр?
Вопрос по земле. Имеется участок в собственности (в деревне в Моск. обл.) для ведения ЛПХ, категория земель: земли поселений, общ. пл. 362 кв.м. На участке есь газ, свет, вода. В 2000 г. был дом, но сгорел (дом был на два участка), док-ов на старый дом наверное нет.
Возможно ли на этом участке построить дачный домик? (у нас бы вместился дом 4*6, ширина уч-ка 10 м 78 см., то есть от соседских заборов до дома будет отступ в 3 метра). Были в местном сельсовете, но они ничего ни знают.
Все док-ты на руках.
Можно ли сначало построить дом, а потом его зарегистрировать? А если соседи будут против строительства (без разрешения) ? С одной стороны от общего забора до соседского дома всего 1,5-2 метра.
Ирина, если дом сгорел, значит право собственности лица на данное имущество прекратилось, имущества нет. Вновь возведенное строение на своем участке Вы вправе зарегистрировать как вновь созданное имущество.
Возможно ли будет после покупки оформить право собственности на новый дом и какие при этом могут возникнуть сложности?
Хочу купить участок. Участок оформлен, есть свидетельство о государственной регистрации права, земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктов. На участке находятся старый дом (оформлена в собственность только часть дома) и новый, не достроенный. На недостроенный дом есть согласованный главным архитектором района проект дома. Возможно ли будет после покупки оформить право собственности на новый дом и какие при этом могут возникнуть сложности?
Возможно в судебном порядке (так быстрее). Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Можно ли покупать дачный участок если у продавца есть документы только на землю, на дом ни каких документов нет,
Можно ли покупать дачный участок если у продавца есть документы только на землю, на дом ни каких документов нет, чем может обернуться данная сделка и возможно ли зарегестрировать дом после покупки земли? Сколько примерно обойдётся регистрация дома?
А не может дом принадлежать другим собственникам ( например, был раздел имущества).
Сначала проверьте всех собственников на этот дачный участок ( запрос в Реестр по месту нахождения участка).
Если дом просто не зарегистрирован, Вам придется его легализовать . Заказать документы в БТИ и заполнить декларацию, зарегистрировать.
Платить придется БТИ за обмеры.
Что посоветуете в плане оформления данного строения?
Я конечно повторюсь с вопросом, но своя ситуация всегда немного другая.
В 2010 г. я приобрёл участок земли с ветхим домом. Участок: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. В доме были свет и газ. Есть свидетельства о регистрации права собственности на дом и землю и тех паспорт на дом. Старый дом был снесён, на его месте построен новый.
Частично периметр нового дома совпадает со старым. Ну, как бы к старому дому пристроили такой же. Новый ещё не достроен, стоит коробка под крышей. Ни каких разрешений конечно не получалось, проектов не делалось, только газ отключил как положено.
Что посоветуете в плане оформления данного строения? Спасибо.
Алексей, пока дом не достроин нельзя оформить на него документы: технический паспорт, соответствие строительным, архитектурным нормам, требованям пожарной безопасности;
так как вы разрешения на строительство не получали, придется получать вышеуказанные доументы
Самовольно построенный дом узаконивается через суд, с представлением необходимых документов. Могу помочь узаконить.
Как построить дом для двоих владельцев на участке для садоводства?
Хочу преобрести участок, есть свид. О регистрации Земли поселений. Садоводство, кадастровый паспорт на землю, договор купли-продажи. Могу ли я построить дом на этом участке без разрешения на строительство, а после благополучно оформить дом в собственность. На этих участках нет улиц, адреса, но в 50 метрах стоят соседские дома.
В архитектурном отделе говорят что у них нет генерального проекта на эту месность и они не разрешают строительство на этом участке.
МОЖНО СТРОИТЬ ИЛИ НЕТ!
Действующим законодательством индивидуальные дома, построенные гражданами без получения предусмотренных законодательством разрешений, квалифицируются как самовольные постройки. В ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольными постройками названы «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений». По общему правилу п. 2 ст. 222 ГК РФ такая постройка подлежит сносу.
В соответствии с ч. 1, 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Виталий, при покупке Вам отдали кадастровый паспорт, это означает, что земельному участку присвоен конкретный кадастровый номер земельного участка, что говорит о распланировки земель в Вашей муниципальном образовании, более того Вы должны были сделать межевое дело, чтоб определить его границы на местности.
Согласно п. 13 ст. 51 в выдаче разрешения может быть отказано при отсутствии необходимых документов или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка
Согласно ГрК РФ от 29.12.04 для индивидуального жилого дома до трех этажей включительно разработка проектной документации не является обязательной. Застройщик может пойти на это исключительно по собственной инициативе и исходя из собственных намерений и интересов. В ст. 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» определяется, что архитектурный проект является частью проектной документации. Если ГрК РФ от 29.12.04 установлено, что проектная документация в рассматриваемом случае не является обязательной, то и архитектурный проект, как часть проектной документации, не может быть обязательным.
В ч. 9 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04 сказано:
«В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства».
Других документов от Вас требовать не могут. Отказ в выдаче разрешения, при условии предоставления всех этих документов, можно обжаловать в суде.
Источник: www.9111.ru
Аренда земельного участка и разрушенного здания
Данное здание и прилегающий участок хотят взять в аренду.
как оформить такой договор? если сдать в аренду з/у, и арендатор отремонтирует здание может он его оформить в собственность?
как оформить такой договор? если сдать в аренду з/у, и арендатор отремонтирует здание может он его оформить в собственность?
Оксана
Договор аренды земельного участка в письменной форме. На основании чего здание было снято с кадастрового учета? Для получения разрешения на строительство понадобится согласие юридического лица, собственника земельного участка. Согласно ст. 51 ГрК РФ:
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В договоре аренды возможно указать, что на участке расположено здание. Перед строительством обязательно необходимо оформить проект здания, которое собираетесь строить.
Источник: pravoved.ru