Долевое строительство или паевой договор

Здравствуйте, Алексей.01 июня 2018 года мною было приобретено право требования на однокомнатную квартиру в строящемся доме по договору цессии. К подбору недвижимости подходил скрупулезно,изучал, встречался с представителями застройщика, смотрел квартиры в данном доме в уже построенной секции,со слов показчика квартиры все должно было соответствовать условиям договора ДДУ . Мне хотелось получить вариант, где будет хорошая черновая отделка (стяжка,электроразводка,штукатурка стен и т.д.).

В итоге остановился на этом варианте.Застройщик с вводом дома в эксплуатацию и передачей объекта недвижимости запаздывает. Срок передачи по договору был ещё 18 октября 2019 года. Пока кормят “завтраками”.

Но каково было мое изумление ,когда записавшись на очередной осмотр своей будущей квартиры, я получил информацию, что кроме стяжки на полах больше ничего из того,что прописано в договоре ДДУ , не будет. Типа в проектной документации на объект этого нет. При обращении в юр.отдел застройщика с просьбой показать эту документацию и дату её оформления, мне мягко ответили что мою претензию рассмотрят, озвучат её руководству и свяжутся со мной в течение 2 дней (этот срок уже прошел). Вопрос – что важнее, проектная документация(если срок её оформления ранее заключения ДДУ ) или ДДУ , ведь в нем прописано совсем иное. Я планирую обратиться в надзорный орган (прокуратуру)с заявлением, а также в скором времени соблюсти претензионный порядок, направив претензию застройщику о выплате неустойке и исправлении недостатков, затем обратиться за защитой своих прав в суд.

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО vs договор паенакопления. Новостройка по ДДУ или пай? | Шоб мне тут жить

Комментарий

Здравствуйте, Александр. Согласно подпункту 1 части 4 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”, договор участия в долевом строительстве должен содержать: пределение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения).

При этом часть 4.1 той же статьи предусматривает, что условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Соответственно, первичным документом является именно проектная декларация, изменения в которой должны влечь автоматическое внесение изменений в договор долевого участия в строительстве. Вполне возможно,что изначально проектная документация и предусматривала те характеристики строящегося объекта, которые были включены в подписанный Вами договор. В последующем, однако проектная документация менялась, а вот изменения в договор не вносились,что и привело к сложившейся ситуации.

Источник: golubcov-kazan.ru

Чем отличаются договор пая и договор долевого участия в строительстве жилья? Какой из них предоставляет больше гарантий участникам?

Чем отличаются договор пая и договор долевого участия в строительстве жилья? Какой из них предоставляет больше гарантий участникам?

Ответы на вопрос:

Учитывая, что ДДУ регистрируется в регпалате — именно договор долевого участия.

Похожие вопросы

Чем отличается Договор долевого участия от Договора уступки прав требований по Договору участия в долевом строительстве?

Тем же, чем слон отличается от жирафа.

Разные они. Это одно, а это другое.

Уступка — это Вам человек свои права уступает по договору.

А просто ДДУ, это когда Вы изначально сами его заключаете.

Вы по сути свою проблему бы описали, может что-то дельное Вам и была бы возможность ответить. Вопрос должен носить практический характер.

дду — когда вы заключаете с застройщиком и даете ему средства на строительство, за это он вам выделяет право на площадь

а переуступка — это когда человек, которому выделено право на площадь, хочет перепродать эту площадь, так как он не имеет режим собственности, а только право, он перепродает право.

Прежде всего предметом договора

Мы ООО. Подоговору уступки права (требования) на долевое участие в строительстве мы являемся последующим участником долевого строительства.

Мы ООО. Подоговору уступки права (требования) на долевое участие в строительстве мы являемся последующим участником долевого строительства. Какие документы мы должны получить от первоначального участника долевого строительства.

Должны получить не только договор, но и полный пакет докуметов, потверждавший право первоначального дольщика на участи в долем строительстве.

Должны получить: Устав предприятия (заверенный), копию первичного договора долевого строительства, копию акта сверки расчетов , сам договор Уступки прав, акт сверки расчетов, уведомление о переуступке прав на имя стороны первичного договора.

Имеет значение какой из участников заключил договор долевого участия в строительстве первым?

Может ли в суде быть признано право собствнности участника долевого строительства на не завершенный строительством многокварирный жилой дом, если вырыт только котлован, проведена канализация? Подтверждается право только договором о совместной деятельности, приходно-расходными ордерами. Договора подряда на строительство не было заключено.

Что делать третьему участнику долевого строительства?

Как быть с землей, если право будет признано за двумя участниками, а земельный участок по строительство был выделен одному из них?

Имеет значение какой из участников заключил договор долевого участия в строительстве первым? Какие оправдвтельные документы должны у участника, чтобы доказать, что денежные средства. Внесенные им согласно ордерам, были израсходованы именно на строительство?

Уважаемый Станислав! НЕ видя условий договора и документов, достаточно трудно ответить на Ваши вопросы. Рекомендую ознакомиться с двумя статьями, надеюсь, что Вы найдете в них ответ на свои вопросы.

Скловский К. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // журнал «Хозяйство и право», 2000, № 5. Стр.107

Скловский К., Золотько Н. Защита прав участников договоров о долевом участии в строительстве при банкротстве // «Хозяйство и право, 2001, № 10. С.99

Эти журналы должны быть в крупных библиотеках.

Палате? Есть какой то риск, если оплатить после подписания договора?

Собираюсь купить квартиру на этапе строительства. И у меня появились сомнения вот в чем. Договор участия в долевом строительстве заключен между застройщиком и другой организацией, далее по договору Участник долевого строительства. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы гос. регистрации.

Заключается договор уступки прав требования между Участником долевого строительства и Новым участником долевого строительства (гражданин). Скажите пожалуйста, не ли риска заключать такой договор? На какой стадии нужно производить оплату? После заключения договора или же после регистрации в рег. палате? Есть какой то риск, если оплатить после подписания договора?

На самом деле риск есть при заключении любого договора и принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) в данном случае только усугубляет ситуацию.

Условия договора стороны составляют прежде всего по договоренности сторон.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

(ред. от 28.12.2013)

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном «статьей 9» настоящего Федерального закона.

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном «статьей 9» настоящего Федерального закона.

6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Никаких рисков у Вас нет, кроме риска несвоевременного ввода в эксплуатацию МКД застройщиком. Порядок расчёта по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). Можете указать рассрочку оплаты — ГК РФ позволяет. Оплата по договору переуступки прав требования по ДДУ никак не зависит от ДДУ — это отдельная оплата.

В приложении к ДДУ есть график уплаты застройщику — вот это нужно добросовестно исполнять. Остальное не важно.

Уступка (и даже переуступка, причем неоднократная) прав требований по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) далеко не редкость и практика юридического сопровождения, проверки чистоты таких сделок достаточно наработана.

В Вашем случае с целью минимизации возможных рисков в первую очередь необходимо удостовериться, чтобы в регистрирующем органе был зарегистрирован не только первоначальный договор долевого участия, но и договор уступки прав требований по ДДУ. Проверить это нужно не только, убедившись, что на договорах имеются штампы о регистрации, но и запросив у продавца или застройщика (либо затребовав в Росреестре самостоятельно) выписку из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Далее следует проанализировать ДДУ и выяснить, каковы сроки оплаты по нему и были ли они соблюдены первым участником долевого строительства. Для этого Вам нужно истребовать и продавца (являющегося в настоящее время участником долевого строительства) платежные документы об оплате застройщику цены по ДДУ. Это могут платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты исполнения обязательства по договору, расписки и т.п. Важно, чтобы из них следовало, что оплата по ДДУ произведена полностью и в срок, предусмотренный ДДУ, и что отсутствует обязательство участника долевого строительства выплатить застройщику неустойку за просрочку оплаты.

Вам нужно помнить о том, что подписав договор уступки (переуступки) прав требований по ДДУ, Вы становитесь участником долевого строительства по данному договору долевого участия и принимаете на себя все обязательства, которые возникли у предыдущих участников долевого строительства по этому ДДУ.

Также нужно при анализе ДДУ удостовериться в том, требуется ли для заключения договора уступки прав требований по ДДУ получать согласие застройщика, либо достаточно его просто уведомить, и были ли соблюдены эти требования по предыдущему договору уступки.

Что касается оплаты по договору уступки, то она может состоять из двух частей: оплаты собственно за квартиру и оплаты за уступку прав требований по ДДУ.

Оплата может производиться как до, так и после гос. регистрации договора уступки прав требований в Росреестре.

Для Вас более надежным было бы произвести оплату после регистрации договора. Если продавец или застройщик настаивают на оплате до регистрации договора, то следует поставить условие о том, чтобы деньги при этом были помещены в банковский сейф, и продавец смог бы их получить только при предъявлении договора с отметкой о его регистрации. То есть в этом случае Вы были бы застрахованы от того, что деньги Вами переданы, а договор по каким-то причинам не прошёл регистрацию и участником долевого строительства Вы не стали.

Таковы основные важные моменты, на которые следует обратить внимание при заключении договора уступки прав требований по ДДУ.

Источник: www.9111.ru

Что такое договор ЖСК? Случаи заключения и правила оформления документа (образец)

ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.

В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.

Характерные признаки договоров

Договор дольщика	Договор пайщика
Регулируется ФЗ №214	Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРКК	Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняется	Возможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительства	Временные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома	Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию	Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Особенности договора ЖСК

Пайщик действует только через правление

Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.

Пайщик платит не за квартиру, а за пай

По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.

Нет регистрации в Госреестре

Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.

Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом

Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует. Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров. Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.

В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует

Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.

Изучаем договор и устав

Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.

Реквизиты сторон

Договор должен содержать:

• название и адрес кооператива;
• номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
• сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).

Объект договора

Договор должен содержать:

• название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
• подробные сведения о застройщике;
• подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
• алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.

Сроки сдачи

Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.

Выплаты: сколько и когда платить?

Кроме того, в договоре должны быть прописаны:

• порядок перерасчета выплат;
• дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.

Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.

Условия изменений и прекращения договора

Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:

• ликвидация ЖСК;
• исключение пайщика из кооператива;
• выход пайщика из кооператива.

Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.

Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

• заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
• доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
• указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?

Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.

Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:

• выйти из состава кооператива;
• досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Выход из кооператива

Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос. Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.

Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав. А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно. Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно.

Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.

Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке

Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.

2. Размер и порядок оплаты взносов по Договору

2.1. Общий размер взноса, направляемого на инвестирование строительства, состоит из вступительного и паевого взноса и определяется из расчета ________________ за 1 кв.м общей площади Квартиры (с учетом летних помещений) и составляет ________________ (________________) рублей.Указанная стоимость 1 кв.

в день подписания настоящего Договора).2.3. Паевой взнос по настоящему Договору составляет ________________ (________________) рублей и оплачивается Пайщиком в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК в течение ________________ (________________) банковских дней с момента заключения настоящего Договора.

Что вернет ЖСК?

Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.

В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».

Советы пайщикам

Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания.

То же касается каждой выплаты.

Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.

Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.

Покупка квартиры по соглашению с жилищно-строительным кооперативом

Покупка квартиры по договору ЖСК происходит через присоединение к уже существующему договору, в соответствии со ст. 428 ГК РФ. Другими словами будущий член ЖСК вступает в общество участников, принимая права и обязанности. После чего начинает оплачивать взносы и ежемесячные выплаты.

При выходе из ЖСК, возвращают лишь паевой взнос, даже если квартира уже зачтена! После этого происходит зачёт, оценка и оформление жилья.

Зачесть квартиру как часть паевого взноса возможно путём отчуждения её через аффилированную с ЖСК риэлтерскую фирму либо путём выкупа её этой организации. Условия и цену в данном случае определяет ЖСК. Так же можно передать свою квартиру другим членам ЖСК.

Строительство

Многие строительные компании предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Само собой, у покупателя появляется вопрос: насколько адекватна эта схема.

Сегодня доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет 23%, что лишний раз говорит о высоком спросе, а значит и о эффективности данного метода (о создании и регистрации ЖСК мы рассказывали в этом материале). Вкладчики инвестируют средства ежемесячно или ежеквартально, после чего происходит зачёт квартиры и оформление прав владения любым доступным способом. О том, кто является владельцем собственности ЖСК, что означает это сообщество и как приватизировать жилплощадь, читайте тут.

Судебные решения

Спор с ООО Ленспецстрой
Как вернуть деньги за квартиру, если договор заключен не по №214-ФЗ

Застройщик вернул дольщику деньги

Как отсудить неустойку у застройщика

Несоблюдение сроков застройщиком

Серые схемы продаж в новостройках

Риски

Вступая в ЖСК для строительства и покупки жилья в новостройке, гражданин несет определенные риски:

• Невозможность завершения строительства или оформления жилья из-за проблем с документами.
• Повышение расходов на строительство.
• Застройщики или инвесторы не несут ответственности пред членами товарищества.
• Специальный орган контроля или институт правовой защиты участников отсутствует.
• На общем собрании ЖСК решают какую именно квартиру получает участник.

Отзывы клиентов

Отзыв Рычниковой Г.В. Выражаю благодарность вашему сотруднику Ермакову Андрею Валерьевичу за оказание мне юридической помощи.

Также выражаю благодарность Сумароковой Диане за вежливое и тактичное обслуживание клиентов и очень приятную атмосферу в вашей конторе.

Благодарность от Комардин Прошу Вас выразить благодарность адвокату Александру Викторовичу, который грамотно и четко разъяснил мне мои дальнейшие действия чтобы решить проблему, в которую попали родственники.

11.02.18 г. Комардин С.И.

Благодарность от Иванова Выражаю благодарность Василию Анатольевичу в правильной и грамотной юридической помощи в решении моего дела. Желаю Вам и всей Вашей компании процветания и успехов.

От всей души, В.В. Иванов. 10.05.2018г.

Благодарность от А.П. Совенова и Е.Я. Комудиной Уважаемые юристы!

Примите нашу глубокую благодарность за внимание, профессиональный подход и желание помочь людям. Особенно хотим выделить Дмитрия Германовича, Дениса Юрьевича, Дарью Валентиновну.

С уважением, А.П. Совенов, Е.Я. Комудина

Благодарность от Пискунова И.Б. У меня нет просто слов, чтобы выразить благодарность Сергею Вячеславовичу. Спасибо, что есть такие юрист. Спасибо за помощь по возникшему вопросу по трудовому договору.

Пискунов И.Б. 12.12.2018г.

Отзыв Гавричкова А.Н. Хочу выразить глубочайшую благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за человеческое отношение к моей проблеме и подробную профессиональную консультацию по ее решению. Почаще бы такие люди встречались в моей жизни.

С уважением, Гавричков Александр Николаевич.

Благодарность от Фомина Матвея Я, Фомин Матвей Алексеевич, благодарен за своевременно оказанную юридическую консультацию и оперативную помощь в решении моего вопроса Каваляускас Василию Анатольевичу. Спокойствие и решительность. Спасибо Вам.

Благодарность от Хохлова Н.С. Я Хохлов Н.С. выражаю особую благодарность адвокату Павлюченко А.В. который защищал мои права по защите прав потребителя. Был приятно удивлен его профессионализму где он обнаружил ложный адрес моего ответчика зарегистрирован в ЕГРЮЛ, а также защищал как я считаю от необоснованных решений судьи первой инстанции. Если в дальнейшем понадобиться юридическая помощь, буду обращаться только к Павлюченко А.В.

Н.С. Хохлов 12.12.2017 г.

Отзыв Гизатуллиной Уважаемый руководитель!

Прошу выразить огромную благодарность юристу Кузнецовой Лидии Александровне за профессиональную консультацию в решении моей проблемы, за чуткое, внимательное отношение ко мне, как к клиенту, за грамотный подход к делу. Также хочу выразить искреннюю благодарность коллективу за доброжелательность, профессионализм. Желаю вам дальнейших успехов на юридическом поприще.

Благодарность Мавричеву С.В. от Барс Дэна А. Благодарю замечательного Юриста Сергея Вячеславовича Мавричева за основательное, грамотное консультирование и человеческую взаимопомощь всем своим клиентам, глубоко нуждающимся в квалифицированных и своевременных юридических и психологических советах.

Источник: liga-lift.ru

Договор жск что это

Поговорим о том, что такое договор участия между ЖСК и собственником при покупке новостройки. Соглашение жилищно-строительного кооператива гарантирует предоставление недвижимости собственнику после выплаты пая и сдачи объекта в эксплуатацию. Перед тем, как подписать образец, следует выяснить основные моменты документа. В чем отличие ДДУ и ЖСК? Подробно о плюсах и минусах каждого вида сделки, образцы документов (договоров) и подводные камни в нашем материале.

• Виды документации
• Когда и в каких случаях заключается?
• Договор ЖСК — что это такое?
• Что регулирует договор?
• Порядок заключения
• Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома
• Плюсы и минусы
• Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию
• Разница между ним и остальными видами управления МКД
• Преимущества и недостатки системы
• Документы при взаимодействии с ЖСК
• С кем ЖСК заключает соглашение?
• Заключение и регистрация
• Договор с ЖСК и положение о задержке строительства
• Как правильно заключить?
• Расторжение договора с ЖСК
• Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?
• Риски членов и самих создателей кооператива
• В чем разница между дду и жск?
• Что такое пай и как получить квартиру?
• Что такое ЖСК
• Договора ДУ и договора с ЖСК
• Вопросы и ответы

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

• составления договора займа;
• оплатой векселями;
• предварительно составленного договора купли–продажи;
• договора долевого участия;
• договора переуступки потребительских прав.

Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.

Когда и в каких случаях заключается?

Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

Договор ЖСК — что это такое?

Договор ЖСК – это популярный способ продажи новых жилых помещений. В нем описываются:

• условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;
• первоначальный взнос, последующие оплаты;
• сроки, отведенные на строительство;
• описание и характеристика строящегося помещения;
• условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.

Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.

Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.

Данный договор подписывается для урегулирования отношений между кооперативом и пайщиками. Действует на основании ФЗ 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». Цель заключения договора об участии в ЖСК — обязать кооператив предоставить нужную квартиру покупателю по завершению строительства.

Справка ! 30% жилья в новостройках покупается по договору ЖСК.

Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:

1. изучить его Устав, там должны быть сведения о:
2. названии и местонахождении кооператива;
3. цели работы;
4. порядке входа и выхода из него;
5. выплате пая и его величине;
6. обязанностях руководящих органов;
7. ликвидации и реорганизации.
8. Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.
9. Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.
10. Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.

Что регулирует договор?

Что регулирует договор?

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте здесь.
2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

• за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
• пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
• члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
• когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Порядок заключения

Для вступления в жилищно-строительный кооператив необходимо совершить следующие действия:

1. подать заявление о приеме в ЖСК в свободной форме;
2. получить положительное решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации;
3. заключить договор о вступлении в кооператив;
4. оплатить вступительный взнос и получить на руки соответствующий финансовый документ с подтверждением;
5. получить расписку или справку из ЖСК, которая дополнительно подтверждает факт принятия заявления в члены кооператива.

Договор ЖСК перед подписанием предварительно рекомендуется очень внимательно изучить, и только при полной уверенности в застройщике и его репутации вставить свою подпись.

Вас интересует тема про жилье для переселенцев и беженцев? Рекомендуем вам наш, экспертный материал!

Если вам необходимо правильно составить договор по субаренде земельного участка, то читайте нашу подробную статью на эту тему!

Где лучше брать ипотеку? Всю информацию вы найдете в нашем материале по ссылке.

Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома

Около 23% всех новостроек Москвы и Московской области строятся именно через ЖСК.

У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании 214-ФЗ, при том, что все риски страхуются, либо второй вариант — через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.

Часто на практике такой метод управления жильем используют дольщики, чьи застройщики не справились с поставленными обязательствами, чтобы самостоятельно достроить жилье.

ВНИМАНИЕ: Основной риск — удорожание строительства, в следствие которого стоимость пая может быть увеличена, расходы увеличены в равных долях между всеми пайщиками.

Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.

Необходимо также узнать какие дополнительно объекты разрабатывались данным ЖСК, хорошие ли о них отзывы и сотрудничает ли ЖСК с крупными финансовыми партнерами, что вызывало бы определенное доверие к организации.

Если ЖСК сотрудничает с банками по предоставлению ипотеки, то этот факт может выступать гарантом для потенциального покупателя, т.к. банки проверяют все организации через службу экономической безопасности.

Проверка договора обязательна по всем пунктам: вид объекта недвижимости, проектная документация, требования качества возводимого дома и т.д.

При заключении договора можно корректировать условия вступления в ЖСК: изменить случаи выплаты штрафов при выходе из кооператива, внести дополнительные условия в случае ответственности ЖСК при просрочке сдачи новостроя и пересмотреть условия платежей ЖСК.

Существует риск многократных продаж, от которых не застрахованы собственники, т.к для таких паев не предназначено госрегистрации. В случае возникновения двойной продажи, покупателю следует написать обращение в ЖСК.

ВНИМАНИЕ: В случае, если кооператив не примет никаких мер, то необходимо подать в правоохранительные органы заявление о мошенничестве согласно ст. 159 УК РФ. Далее следует подать в суд с иском о признании договора расторгнутым и наложить арест на права на недвижимость для гарантии от перепродажи.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2019 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

Разница между ним и остальными видами управления МКД

Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:

• управляющая компания.Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
• ЖНК.В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
• Непосредственное управление МКД.Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ. Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

• данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
• договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
• его не нужно регистрировать в Росреестре;
• вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
• вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
• собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

О рисках ЖСК и ЖНК вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:

• выходе из кооператива;
• оплате паев;
• деятельности;
• регистрации;
• членстве;
• и общем собрании собственников.

Документы при взаимодействии с ЖСК

Если гражданин вступает в ЖСК необходимо внимательно отнестись к тому, какие документы и в какой последовательности нужно получить.

1. Первоначально будущий пайщик подает заявление о вступлении в члены ЖСК,
2. При подаче заявления необходимо взять расписку о получении заявления от ЖСК,
3. Затем членство пайщика утверждается решением общего собрания кооператива,
4. Пайщик получает заверенную выписку из решения общего собрания о вступлении в члены ЖСК,
5. Только потом пайщик уплачивает членский взнос в ЖСК и получает платежные документы о взносе.

Задайте вопрос, мы в онлайне!Оставьте сообщение!

8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

С кем ЖСК заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Заключение и регистрация

Важно ! Случается, что ЖСК удерживают десять процентов за свою трудовую деятельность.

Скачать примерный образец договора с ЖСК.

Нюансы процедуры оформления

При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:

1. Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
2. Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
3. Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
4. Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
5. Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

Договор с ЖСК и положение о задержке строительства

Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой. В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта. Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

Если ЖСК и застройщик – одно лицо, в договоре с ЖСК будут прописаны условия, по которым застройщик может диктовать условия дополнительной оплаты. Например: повысилась стоимость квадратного метра жилья, нужно сделать подъездные дороги к дому.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Договор с ЖСК: образец.

Пошаговая инструкция

1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.
13. Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.
14. Узнайте, кто будет оплачивать коммунальные услуги, часто такое обязательство берет на себя ЖСК, а потом высчитывает с пайщиков. Однако, от введения дома в эксплуатацию до заселения жильцов проходит много месяцев. За что же тогда вы будете платить, если пока не пользуетесь услугами?
15. Изучите, при каких условиях можно покинуть жилищно-строительный кооператив, договор должен содержать данный пункт. Основанием для исключения вас из числа пайщиков служит неисполнение принятых вами обязательств, просрочка по взносам более 1 месяца, за каждый просроченный день с вас могут потребовать до 0,2% неустойки.
16. Вы можете выйти из кооператива, если сроки строительства затягиваются или недовольны застройщиком дело добровольное. При этом вам вернут паевой взнос, но вступительные и членские вы можете не увидеть, если члены кооператива найдут хоть малейшую зацепку для того, чтобы их не выплачивать, например, за неустойку, повышения вдруг оплаты за коммунальные услуги и т.д.
17. Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
18. Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть. Меньше сбора документов, регистрационной волокиты, что безусловно, привлекает как застройщиков, так и пайщиков. По причине быстрого оформления квартир, отсутствия регистрации в госорганах, растет процент неразрешенных вопросов, рисков, различных нюансов, государство не может защитить пайщика, ведь в кооператив он вступил добровольно.
19. Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.

В некоторых случаях лучше вступить в ДДУ, связываться с ЖСК — дело рискованное. Советуйтесь с опытным юристом, держите под контролем работу как ЖСК, так и застройщиков до момента заселения в долгожданное жилье.

Расторжение договора с ЖСК

Во-первых общее собрание пайщиков может провести голосование и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.

Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.

Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как вернуть деньги из ЖСК, тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК.

Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано. Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК.

Задайте вопрос, мы в онлайне!Оставьте сообщение!

8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

Содержание определяется статьями ЖК РФ:

• 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
• 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
• 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
• 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

• название сделки;
• предмет заключения договора;
• права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
• действие договора, определение моментов изменения.

Риски членов и самих создателей кооператива

• При невыполнении ЖСК требований по финансированию, застройщиком может быть недовыдано некоторое количество квартир.
• Выход из кооператива осложнен тем, что нельзя просто так продать свой пай, т.к по уставу нужно в первую очередь предложить пай другим собственникам ЖСК. Тяжело продать жилье, т.к. новый покупатель в данной ситуации может пользоваться только наличными деньгами при покупке, т.к такая квартира не подходит под ипотеку.
• В случае банкротства ЖСК, существует риск невозврата денег.
• В случае спорных ситуаций, никаких выплат неустоек и убытков со стороны ЖСК не предусмотрено.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Что такое пай и как получить квартиру?

Любой желающий получить может стать членом кооператива, а потом собственником квартиры.

Заключение договора ЖСК гарантирует членам кооператива получение жилого помещения заранее оговоренной площади.

В пределах Российской Федерации членство в жилищно-строительном кооперативе – второй после долевого участия популярный способ инвестиций в недвижимость.

• рассрочку без волокиты. Нет большого пакета документов, как при ипотечном кредите;
• без регистрации в ЕГРН. Оформление прав собственности и документации относительно жилья происходит после завершения строительства;
• участие в управлении вплоть до голосования по выбору членов правления кооператива;
• полный отчёт руководства перед пайщиками.

• неокончательная цена. Она может вырасти;
• неопределённые сроки. Дата окончания стройки будет смещаться.

Шаги вступления в жилищно-строительный кооператив и описаны по ссылке.

Посмотрите видео о рисках покупки через жилищно-строительный кооператив:

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

Источник: spravka2.ru

Тонкости договора ЖСК: правильно заключить и выгодно расторгнуть

Несмотря на то, что популярность договоров долевого участия взлетела очень высоко, договоры жилищно-строительного кооператива (ЖСК) остаются востребованными. Законодательство в отношении ЖСК слабо проработано, поэтому мы составили подробную инструкцию для будущих пайщиков.

Что такое ЖСК

ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.

В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.

Особенности договора ЖСК

Пайщик действует только через правление

Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.

Пайщик платит не за квартиру, а за пай

По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.

Нет регистрации в Госреестре

Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.

Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом

Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует. Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров. Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.

В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует

Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.

Изучаем договор и устав

Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.

Реквизиты сторон

Договор должен содержать:

• название и адрес кооператива;
• номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
• сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).

Объект договора

Договор должен содержать:

• название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
• подробные сведения о застройщике;
• подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
• алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.

Сроки сдачи

Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.

Выплаты: сколько и когда платить?

Кроме того, в договоре должны быть прописаны:

• порядок перерасчета выплат;
• дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.

Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.

Условия изменений и прекращения договора

Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:

• ликвидация ЖСК;
• исключение пайщика из кооператива;
• выход пайщика из кооператива.

Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.

Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.

Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?

Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.

Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:

• выйти из состава кооператива;
• досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Выход из кооператива

Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос. Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.

Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав. А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно. Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику).

И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.

Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке

Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.

Что вернет ЖСК?

Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.

В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».

Советы пайщикам

Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания.

То же касается каждой выплаты.

Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.

Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.

Источник: la-advokat.ru