Покупка квартиры в новостройке — особый процесс, который, с одной стороны, может позволить сэкономить деньги, а с другой — сопровождается дополнительными рисками и трудностями для покупателя. В наибольшей мере это относится к долевому строительству, когда при заключении договора вы не можете посмотреть даже на фундамент будущего дома. Зато так вы получаете шанс купить квартиру с удобной для вас планировкой по привлекательной цене. Однако возросшее число долгостроев и печальные истории обманутых дольщиков формируют негативное отношение к такому способу приобретения недвижимости.
Как же правильно подойти к выбору надежного застройщика, чтобы не лишиться денег и отпраздновать новоселье в срок?
Изучение репутации строительной компании
Чтобы не остаться без денег и без квартиры, при выборе строительной компании нужно обратить внимание на ее репутацию. Первоочередная оценка надежности застройщика складывается из нескольких факторов: стаж, предыдущие проекты и поведение на рынке недвижимости.
Как выбрать застройщика для своего загородного дома?
Проще всего узнать стаж застройщика. Как правило, большинство компаний имеют собственные сайты, где содержится информация о ее истории и выполненных проектах. Также следует обратить внимание на то, имеет ли застройщик четкие планы на будущее: сколько домов и в какие сроки компания собирается построить. Наличие конкретных планов можно отнести к косвенным признакам надежности организации.
Еще одним простым и удобным способом оценки застройщика является изучение отзывов клиентов в интернете и информации в СМИ. Обратите внимание на присутствие компании в рейтингах застройщиков, наличие у нее каких-либо премий в области недвижимости.
Важно: Узнайте, имеет ли застройщик опыт возведения именно интересующего вас типа зданий.
Кроме того, можно попробовать найти информацию о квартирах в уже сданных застройщиком домах в базах недвижимости, например такой, как на сайте ГдеЭтотДом.РУ
Рис. Пример поиска новостройки в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ
Изучение документации застройщика
После того как вы выберете компанию, отзывы клиентов и предыдущий опыт работы которой вам покажется удовлетворительным, стоит убедиться в наличии у нее необходимой учредительной и бухгалтерской документации. В этот пакет входят:
- 1 учредительные документы застройщика;
- 2 свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- 3 свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- 4 утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская отчетность за последние 3 года работы;
- 5 аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Важно: Эти документы представители компании обязаны предоставить по просьбе любого обратившего к ним лица. Требуя необходимые бумаги, можно ссылаться на ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N «Об участии в долевом строительстве»
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ПРОВЕРЯТЬ У ЗАСТРОЙЩИКА! Это должен знать каждый перед покупкой жилья!
Из этих бумаг можно узнать наименование компании-застройщика, сведения о ее учредителях, реализованных за последние 3 года многоквартирных домах, финансовом состоянии. Также удостоверьтесь в наличии лицензии и сроках ее действия.
Совет: Если вы не уверены, что сами сможете убедиться в подлинности и правильности оформления документов, обратитесь к юристу, специализирующемуся на долевом строительстве.
Знакомство с проектной документацией
Если учредительные документы застройщика не вызывают вопросов, то нужно внимательно ознакомиться с документами, дающими право на строительство конкретного дома. Это обезопасит вас от покупки квартиры в здании, которого на бумаге просто не существует. В общих чертах минимальный пакет документов, которые должны присутствовать у застройщика для начала работы, выглядит следующим образом:
- — разрешение на строительство;
- — проектная документация строительства многоквартирного дома;
- — заключение госэкспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- — документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок под строительство.
Распространенной хитростью является начало заключения договоров долевого строительства сразу после приобретения участка под строительство, когда остальные документы еще находятся на стадии оформления. По возможности, лучше отказаться от такой покупки, т.к. подготовка проектной декларации занимает довольно много времени, и нет никаких гарантий, что нужные разрешения вообще будут получены.
Особенности заключения договора долевого строительства
Одним из самых ответственных этапов участия в долевом строительстве является заключение соответствующего договора. Это действие требует особого внимания и осторожности. Дело в том, что закон не предусматривает четко определенной формы договора об участии в долевом строительстве, поэтому важно обращать внимание на все детали и задавать интересующие вас вопросы.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что некоторые компании предлагают заключение предварительного договора, который не подлежит обязательной государственной регистрации, что не исключает двойной продажи квартиры. В большинстве случаев это объясняется необходимостью дополнительного времени на подготовку документации для регистрации основного договора. Столкнувшись с подобной ситуацией, попросите показать хотя бы один оформленный по всем правилам договор. Это позволит убедиться в честности застройщика.
- — сообщение о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее;
- — адрес квартиры;
- — размер доли;
- — цена доли.
Совет: Не забудьте о возможности заверения договора долевого строительства у нотариуса. Это не является обязательным, но сможет дать дополнительные гарантии, т.к. документ изучит сторонний специалист.
За 14 дней до заключения первого договора долевого участия застройщик обязан опубликовать проектную декларацию будущего дома в СМИ. Для государственной регистрации договора требуется присутствие всех сторон. После этого участок под строительство переходит в собственность дольщиков, что обеспечивает надежность сделки.
Особое внимание следует уделить оплате доли участия. Помните, что передавать деньги застройщику можно только при наличии зарегистрированного договора. Заключение предварительного соглашения не может защитить от продажи одной квартиры сразу нескольким лицам. В этом случае действительным будет тот договор, который был зарегистрирован раньше, остальные дольщики смогут претендовать на возврат средств и возмещение ущерба в судебном порядке.
Источник: kak.gdeetotdom.ru
Как проверить и выбрать надежного застройщика при покупке квартиры в новостройке?
Покупка квартиры у застройщика не исключает возможности остаться и без квартиры, и без денег.
Чтобы избежать такого исхода событий, следует серьезно подойти к выбору строительной компании, обращая внимание на ее репутацию.
Далее рассмотри, как выбрать застройщика при покупке квартиры и какие документы необходимо у него проверить, прежде чем заключать сделку.
Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?
Первое, что нужно оценить так это стаж застройщика, его предыдущие проекты и как он себя вел на рынке недвижимости.
Обратите внимание на сам сайт застройщика. Размещенная на нем информация позволяет объективно оценить стаж компании, историю ее реализованных и нереализованных проектов, ближайшие и перспективные планы. Обращайте внимание на то, сколько объектов застройщик планирует построить в будущем, запланированные сроки сдачи их в эксплуатацию, есть ли у него опыт в строительстве именно того типа здания, в котором нуждаетесь именно вы.
Наличие планов, а также реализованные проекты, косвенно свидетельствуют о том, что застройщик выбран правильно, компания не является сиюминутным «игроком», в задачу которого входит лишь вытянуть с карманов вкладчиков деньги.
Обязательно ищите отзывы о застройщике. Некоторые компании размещают их на своем сайте, среди которых есть как хорошие, так и плохие. Естественно, что вас в большей мере должны интересовать негативные отзывы. Наличие плохих отзывов еще не говорит о том, что компания плохая, но позволяет обратить внимание на некоторые моменты. Например, клиенты компании могут быть недовольны частыми дополнительными взносами или постоянной отсрочкой введения дома в эксплуатацию.
Эту информацию можно подчерпнуть не только на сайте компании. Есть различные форумы, на которых клиенты застройщика оставляют свое мнение, рекомендуют компанию или наоборот, отговаривают. Обращайте внимание на факты, которые они приводят, а не на пустые эмоции. Объективно помогут сориентироваться рейтинги строительных компаний.
После того, как дом будет сдан в эксплуатацию дольщику необходимо оформить собственность на квартиру в новостройке.
Узнайте, что нужно сделать перед тем как купить квартиру в строящемся доме здесь.
Какие документы должен предоставить застройщик покупателю?
Вы уже знаете, как правильно выбрать застройщика. Можно переходить к тесному общению непосредственно с его представителем. Перед тем, как подписывать какой-либо договор, потребуйте учредительную и бухгалтерскую документацию. Отказать в вашей просьбе представитель компании не имеет права.
В соответствии со статьями 19-21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан предоставить по требованию каждого обратившегося лица следующие документы:
- Устав, учредительный договор компании;
- Документ, удостоверяющий прохождение госрегистрации застройщиком;
- Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе;
- Бухгалтерская и годовая отчетность за последние 3 года работы, которая утверждена в соответствии с требованиями законодательства;
- Результат аудиторской проверки за последний год деятельности компании.
Наличие этих бумаг позволяет уточнить информацию про учредителей компании, реализованные проекты, состояние ее финансовой сферы.
Обратите особое внимание на лицензию и срок действия компании. Если они заканчиваются в ближайшее время, есть повод заострить на этом свое внимание. Появление любых сомнительных данных является поводом обращаться за консультацией к юристу, который практикуется на вопросах долевого строительства.
Какие документы включает в себя проектная документация?
Тот факт, что с учредительными документами компании все в порядке, не является поводом для безоговорочного доверия ей своих денег. Поскольку финансовые средства будут даны под строительство конкретного дома, то нужно потребовать документы, которые дают застройщику на это право.
Для начала строительных работ, у него должны быть следующие документы:
- Соответствующее разрешение, на проведение работ по строительству дома;
- Документация для строительства жилого многоквартирного дома;
- Заключение госэкспертизы этой документации;
- Документы, по которым компания застройщика получает право вести строительные работы на выделенном ей участке земли.
Наличие такого пакета документов позволяет избежать рисков, того что возведение дома так и не начнется. Один из приемов недобросовестных компаний заключается в том, что как только они приобретают земельный участок под строительство, их представители сразу приступают заключать договора участия в долевом строительстве. При этом все остальные документы еще не оформлены.
В таких случаях лучше повременить и дождаться, пока вся перечисленная документация будет оформлена. Это может занять очень много времени. Одна подготовка проектной декларации растягивается на долгие месяцы. Учтите, что нет никаких гарантий в том, что все разрешения будут обязательно получены. Может случиться и так, что от проекта застройщику придется отказаться.
Деньги он вам, скорее всего, вернет. Но «пролежав» у него год, а может и больше, они не дадут вам никаких дивидендов.
Особенности заключения договора участия в долевом строительстве
Один из наиболее ответственных моментов принятия участия в долевом строительстве это подписание соответствующего соглашения. Проблема заключается в том, что законодатель не предусмотрел какой-либо строгой формы таких договоров, в котором сторонами является застройщик и участник долевого строительства. По этой причине необходимо обращать внимание на многие детали договора. Лучше, если сам договор перед подписанием будет показан независимому юристу, который специализируется на долевом участии.
Может случиться и так, что застройщик предложит заключить предварительное соглашение. Особенность этого договора заключается в том, что он не нуждается в обязательной государственной регистрации. Недобросовестные компании могут использовать такие договора, чтобы дважды продавать одну и ту же квартиру. Перед участниками долевого строительства представитель компании объясняет заключение такого договора потребностью в дополнительном времени, необходимом для подготовки всего пакета документов для заключения и регистрации основного договора.
Чтобы избежать использования своих денег мошенниками, потребуйте у представителя компании хотя бы одно соглашение, которое было бы оформлено по всем правилам. Если таковых не окажется, откажитесь от подписания предварительного договора.
Важный момент. Перед тем, как заключить первый договор долевого участия, за 14 дней до этого момента в СМИ от застройщика должна быть опубликована проектная декларация будущего дома. Это обязанность компании.
Основной договор требует государственную регистрацию, при которой обязаны присутствовать как застройщик или его представитель, так и участник долевого строительства. После регистрации, земельный участок, выделенный под строительство, переходит в собственность дольщиков, что делает сделку надежнее для них. Передача денег компании-застройщику целесообразно только тогда, когда соглашение с ним подписано и зарегистрировано.
В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?
- Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
- Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
- Строки строительства дома многократно переносились;
- Менялся застройщик;
- Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
- Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
- Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
- Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.
Источник: o-nedvizhke.ru