Минимальный размер земельного участка для строительства жилого дома

Предельные минимальные и предельные максимальные размеры земельных участков

Предельные минимальные и предельные максимальные размеры земельных участков устанавливаются региональными или местными нормативными актами для двух случаев. Первый – в целях градостроительства, второй – для размежевания или предоставления гражданам государственных/муниципальных участков. Рассмотрим обе ситуации на примере Московской области и города Москвы (последний, присоединив к себе Новую Москву, распространил свои законы на часть фактического загородного Подмосковья).

Предельные минимальные и максимальные размеры для градостроительства в Подмосковье

Градостроительный кодекс РФ обязывает местные власти утверждать для городских и сельских населенных пунктов градостроительные регламенты. Эти документы устанавливают, в каком порядке можно застраивать земли в черте поселения: от зонирования всего поселения до архитектурного облика здания, уместного на определенной улице.

В том числе градостроительный регламент поселения

Какой дом можно построить на земельном участке? Какая максимальная площадь дома допустима?

• устанавливает, где это необходимо, предельные минимальные и максимальные размеры участков под застройку,
• указывает, на каких территориях нет предельных минимальных и максимальных размеров участков.

Учитывая объем и разнообразие градостроительных регламентов, сделать сводный анализ по интересующим субъектам федерации вряд ли возможно. Поэтому рассмотрим вопрос на примерах.

В г. Москва вопрос с предельными размерами участков под застройку решен на региональном уровне: п. 3.4.1. Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП указывает, что ни в одной из территориальных зон города минимальные и максимальные размеры земельных участков не устанавливаются.

Иная ситуация в Московской области. Так, принятые в городе Рошаль Правила землепользования и застройки (утв. Советом депутатов городского округа Рошаль МО от 23.01.2017 № 1/28) вводят минимальные размеры участков для

• среднеэтажной застройки — многоквартирных домов в пределах 8 этажей (минимальный размер участка – 5000 кв.м, максимальный – 500 000 кв. м);
• малоэтажной многоквартирной застройки – жилья в пределах 4 этажей (минимальный размер участка 2500 кв. м, максимальный – 100000 кв.м);
• индивидуальной жилой застройки – домов на 1 семью не выше 3-х надземных этажей (минимальный размер участка – 300 кв. м, максимальный – 3000 кв.м).

На сегодня правила землепользования и застройки приняты во многих поселениях области и все они содержат детальные указания по поводу минимальных и максимальных размеров участков под застройку.

Как определить, какой участок можно получить или выделить под строительство в поселении

Градостроительные регламенты имеют весьма сложную структуру, поэтому поясним, как найти правило о минимальном или максимальном размере участка под застройку для конкретной территории. Для этого нужно

1. найти полный текст местных правил землепользования и застройки с картами (обязательно должны быть размещены на официальном сайте поселения или городского округа, согласно требованию ч. 2 ст. 32 ГсК РФ);
2. На карте зонирования территории поселения найти, хотя бы приблизительно, интересующий участок и выяснить, к какой зоне он относится;
3. в правилах землепользования выявить требования к застройке интересующей территориальной зоны – в том числе, допустимо ли в ней возведение желаемого объекта и установлен ли для такого объекта предельный минимальный и максимальный размер земельного участка.

Обращаем внимание, что необходимо также проверить соответствие будущего здания по проекту таким требованиям градостроительных регламентов как

• расстояние до других объектов недвижимости, красных линий и границ соседних участков,
• предельная этажность для данного объекта в конкретной зоне,
• максимальный процент застройки выбранной территории

Предельные минимальные и максимальные размеры предоставляемых гражданам участков

Здесь мы рассмотрим исключительно предельные минимальные и максимальные размеры государственных или муниципальных участков, предоставляемых гражданам в собственность или аренду.

В Московской области действует закон от 17.06.2003 № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории МО», предусматривающий следующее

Источник terres.ru

Статья 34. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в жилых зонах

1. Жилые зоны (коды зон Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4) предназначены для застройки многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

2. В жилых зонах может допускаться в качестве условно разрешённых видов разрешённого использования размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов, связанных с проживанием граждан (общежития, гостиницы), объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, объектов пожарной безопасности (гидранты, пожарные водоёмы), а в качестве вспомогательных по отношению к основным и условно разрешённым видам разрешенного использования допускается размещение стоянок автомобильного транспорта и гаражей. Указанные выше объекты могут размещаться при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

3. Объекты основного вида разрешенного использования должны занимать не менее 60% от застроенной территории. До 40% застроенной территории допускается использовать для размещения вспомогательных по отношению к основным видам разрешенного использования объектов.

Новое строительство на территориях жилых зон может быть осуществлено только в соответствии с основными видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

4. Жилые здания с квартирами на первом этаже следует располагать, с отступом от красных линий.

5. Изменение функционального назначения жилых помещений допускается в отношении помещений, расположенных на первых этажах жилых домов при условии обеспечения отдельных входов со стороны красных линий улиц или границ земельно-имущественных комплексов и организации загрузочных площадок. Вид функционального назначения данных помещений устанавливается в соответствии с градостроительными регламентами

6. Субъектами землепользования в жилых зонах являются собственники, товарищества собственников жилья, организации, уполномоченные отделами местного самоуправления, или предприятия и организации, в собственности (пользовании) которых находятся жилые помещения и иные объекты капитального строительства. Землепользователи обязаны содержать придомовые (внутриквартальные) территории в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения, беречь объекты благоустройства.

7. Жилищное строительство может осуществляться как по индивидуальным, так и по образцовым (типовым) проектам, подготовленным и согласованным в установленном действующим законодательством порядке.

8. В кварталах (микрорайонах) жилой застройки, а также при объектах, характеризующихся интенсивной посещаемостью, следует предусматривать необходимое количество автостоянок.

9. Градостроительные регламенты в части видов разрешённого использования в территориальных зонах жилой застройки приведены в таблице:

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах жилой застройки

Код и наименование территориальной зоны жилой застройки

Зона застройки многоэтажными

Зона застройки среднеэтажными

и многоэтажными многоквартирными домами

Зона застройки малоэтажными

и индивидуальными жилыми домами

застройки и выше;

— объекты дошкольного, начального среднего общего образования и внешкольного образования;

-объекты общественного питания общей площадью не более 300 м 2 (относится к основному виду использования при условии, что общая площадь земельных участков объектов общественного питания составит не более 20% площади территориальной зоны);

-объекты розничной торговли общей площадью не более 300 м 2 (относится к основному виду использования при условии, что общая площадь земельных участков объектов розничной торговли составит не более 20% площади территориальной зоны);

— многоквартирные дома 2-4 этажа;

— блокированные жилые дома 2-3 этажа.

— многоквартирные дома 2-5 этажа;

— объекты дошкольного, начального среднего общего образования и внешкольного образования;

-гаражи 1-3 этажные до 150 машино-мест (относится к основному виду использования при условии, что общая площадь земельных участков гаражей составит не более 15% площади территориальной зоны и отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение);

-объекты общественного питания общей площадью не более 300 м 2 (относится к основному виду использования при условии, что общая площадь земельных участков объектов общественного питания составит не более 20% площади территориальной зоны);

-объекты розничной торговли общей площадью не более 300 м 2 (относится к основному виду использования при условии, что общая площадь земельных участков объектов розничной торговли составит не более 20% площади территориальной зоны);

— индивидуальные жилые дома в 1-3 этажа с придомовыми земельными участками и хозяйственными постройками

— блокированные жилые дома 1-3 этажа.

— гаражи, встроенные в жилые дома;

— подземные и полуподземные автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;

— встроенные в жилые дома и пристроенные к ним помещения для размещения учреждений системы социального обслуживания (относится к вспомогательному виду использования при условии, что общая площадь помещений составит не более 20% от общей площади жилого дома)

встроенные в жилые дома гаражи или открытые автостоянки на 1-2 легковых автомобиля на индивидуальный дом или один блок в доме блокированного типа;

— отдельно стоящие гаражи (одноэтажные) или открытые автостоянки на 1-2 легковых автомобиля на участке индивидуального жилого дома;

— индивидуальные источники водоснабжения локального пользования (скважины для забора воды, колодцы, резервуары для хранения воды, противопожарные водоемы);

— индивидуальные бани, хозяйственные постройки, надворные туалеты на придомовых участках;

— места для содержания и выгула собак на участке индивидуального жилого дома;

— постройки для индивидуальной трудовой деятельности (мастерские) на участке индивидуального жилого дома и помещения в индивидуальном жилом доме, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской деятельности лицами, проживающими в данном жилом доме, в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;

— площадки детские, хозяйственные, для отдыха и спортивных занятий;

— объекты благоустройства и озеленения, малые архитектурные формы

— площадки для сбора мусора;

— открытые автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;

— объекты инженерной инфраструктуры (электро-, тепло-, водо и газоснабжения, канализация, сети электросвязи);

— объекты пожарной охраны;

— открытые гостевые (бесплатные) автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей.

-офисы общей площадью не более 400 кв.м на 1-2 этажах жилых домов (кроме жилых

домов, расположенных внутри жилых кварталов);

— магазины товаров повседневного спроса отдельно стоящие или встроено-пристроенные общей площадью не

— многоквартирные жилые дома до трёх этажей;

— магазины товаров повседневного спроса отдельно стоящие или встроено-пристроенные общей площадью не более 150 кв.м;

— школы общеобразовательные и детские дошкольные учреждения;

— многопрофильные учреждения дополнительного образования;

— учреждения социальной защиты;

— амбулаторно-поликлинические учреждения, пункты оказания первой медицинской помощи, стоматологические кабинеты;

— аптеки, магазины оптики;

— библиотеки и учреждения клубного типа по месту жительства, с ограничением по времени работы;

— предприятия общественного питания (кафе, закусочные, рестораны, бары и т.п.), рассчитанные на малый поток посетителей;

— объекты обслуживания населения (предприятия по ремонту бытовой техники, парикмахерские, ателье и др.);

— жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;

— бани (сауны), банно-оздоровительные комплексы (при условии создания санитарно-защитной зоны не менее 50 метров );

— объекты инженерной инфраструктуры (электро-, тепло-, водо и газоснабжения, канализация, сети электросвязи);

— объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы);

— отделения, участковые пункты милиции;

— спортзалы, спортклубы, теннистные корты (при условии создания санитарно-защитной зоны не менее 50 м );

— автостоянки (парковки) перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;

— временные торговые объекты (киоски, павильоны);

— антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи. «

10. Зона застройки многоэтажными жилыми домами Ж-1 выделена для формирования кварталов с высокой плотностью застройки и включает участки территории города, определенные Генеральным планом, документацией по планировке территории для размещения многоэтажных многоквартирных домов, а также объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

11. Организации обслуживания, предусмотренные проектом планировки территории, размещаются на первых этажах, выходящих на улицы многоквартирных домов, или пристраиваются к ним при условии, что входы для посетителей таких организаций обслуживания размещаются со стороны не дворовой территории жилых домов и обеспеченных нормируемой территорией для организации парковочных мест.

12. Предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1):
1) минимальная ширина земельного участка 25 м 2 (для основных видов разрешённого использования);
2) минимальная площадь земельного участка 1000 м 2 (для основных видов разрешённого использования);
3) минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) 3 м ;
4) максимальное количество этажей 9;
5) максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60 %.

13. Зона застройки малоэтажными жилыми домами Ж-2 выделена для формирования кварталов средней плотности с размещением многоквартирных домов этажностью не выше 4-х этажей, жилых домов блокированной застройки с приквартирными земельными участками, при соблюдении установленных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства недвижимости.

14. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2):
1) минимальная ширина земельного участка 16 м ;
2) минимальная площадь земельного участка 600 м 2 — многоквартирые дома, 250 м 2 – на один блок в жилых домах блокированного типа;
3) минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) 3 м ;
4) минимальное количество этажей 2;
5) максимальное количество этажей 4;
6) максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60%.

15. Зона застройки малоэтажными и индивидуальными жилыми домами Ж-3 выделена для формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки этажностью не выше 3-х этажей с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

16. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны застройки малоэтажными и индивидуальными жилыми домами (Ж-3):
1) минимальная ширина земельного участка – 20 м ;
2) минимальная площадь земельного участка – 400 м 2 ;
3) минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) – 5 м ;
4) максимальное количество этажей – 3;
5) максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60%.
6) минимальная общая площадь жилого дома – 70 м 2 ;
7) минимальный отступ вспомогательных строений от задней границы участка – 1 м ;
8) минимальные расстояния до границы соседнего участка:

от постройки для содержания мелких домашних животных – 4 м ;

от других построек (бани, гаражи и др.) – 1,5 м ;

от стволов высокорослых деревьев – 2 м ;

от кустарников – 1 м ;

от изолированного входа в строение для содержания мелких домашних животных до входа в дом – 7 м ;

9) минимальное расстояние от хозяйственных построек до окон жилого дома, расположенного на соседнем земельном участке – 6 м ;
10) размещение дворовых туалетов от окон жилых помещений дома – 8 м ;
11) этажность основных строений до 3-х этажей, с возможным устройством мансардного этажа при одноэтажном и двухэтажном жилом доме, с соблюдением нормативной инсоляции соседних участков с жилыми домами с соблюдением противопожарных и санитарных норм;
12) допускается блокирование хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию собственников жилых домов, а также блокирование хозяйственных построек к основному строению;
13) обеспечение расстояния от жилых домов и хозяйственных построек на приусадебном земельном участке до жилых домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках в соответствии с противопожарными требованиями – от 6 до 15 метров в зависимости от степени огнестойкости зданий;
14) обеспечение подъезда пожарной техники к жилым домам и хозяйственным постройкам на расстояние – не менее 5 м .

17. В границах зоны застройки малоэтажными и индивидуальными жилыми домами Ж-3 не допускается:
а) размещение во встроенных или пристроенных к дому помещениях магазинов строительных материалов, магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов, организаций бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов, обуви);
б) ремонт автомобилей, другой техники, складирование строительных материалов, хозяйственного инвентаря, оборудования на землях общего пользования;
в) размещение рекламы на ограждениях участка, домах, строениях;
г) размещение со стороны улиц вспомогательных строений, за исключением гаражей;
д) размещение бань, саун при отсутствии канализования стоков.

18. Зона застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами Ж-4 выделена для формирования кварталов средней плотности, предназначенных для комплексной жилой застройки многоквартирными жилыми домами этажностью от двух до пяти этажей, и объектов социальной инфраструктуры, обеспечивающих потребность населения в социально-бытовых услугах в соответствии с установленными нормами.

19. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами (Ж-4):
1) минимальная ширина земельного участка — 20 м (для основных видов разрешённого использования);
2) минимальная площадь земельного участка 1000 м 2 (для основных видов разрешённого использования);
3) минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) 3 м, при наличии утверждённого проекта планировки территории допускается уменьшение отступа не более 1 м от границы участка со стороны проездов;
4) минимальное количество этажей 2;
5) максимальное количество этажей 5;
6) максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50%.

Главная » Архив » Архитектура и градостроительство » Правила землепользования и застройки муниципального образования город Тарко-Сале » Статья 34. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в жилых зонах

Источник www.tsgrad-adm.ru

Сколько соток нужно для строительства дома

Ограничение минимальных, а также максимальных размеров участков на законодательном уровне

Законодательство РФ предусматривает предоставление своим гражданам участков под застройку. Минимальные, а также максимальные размеры устанавливают согласно законам: 1. Земельный кодекс РФ. Пункт 1, статья 11,9 https://www.zakonrf.info/zk/11.9/. 2. Градостроительный кодекс РФ. Часть 6, статья 30 https://www.zakonrf.info/gradostroitelniy-kodeks/30/ Минимальные и максимальные размеры могут быть установлены актами местных органов власти региона, но не в противоречие основным законам.

Максимальные размеры

Ограничения по максимальной площади подвластны местной власти. Однако конечный результат зависит от того, кто выступает собственником угодий:

• федеральные органы власти;
• региональные органы власти;
• местные органы власти.

Владельцу повезло с получением участка площадью 25 соток, на котором мы возвели ему домик мечты.

У каждого уровня земельные ресурсы различные. При определении максимальных размеров, сколько соток должен быть участок для ИЖС, учитывают следующие факторы:

• количество свободных участков;
• спрос;
• интенсивность заселения;
• показатель регионального развития.

При рассмотрении вопроса представители власти учтут проект будущего дома, какое количество людей предполагается в нем проживать. Размер земельного надела определяют с учетом того, что параметры будущего здания не нарушат технические и санитарные нормы. Установленный максимальный предел по площади застройщик узнает в местной администрации.

Для Подмосковья показатель составляет 30 соток. Однако основной закон не запрещает купить два или несколько соседних участков. Если они относятся к одной категории ИЖС, нет других ограничений, разрешено объединение земель. На большой площади застройщику можно возвести любой дом, но не выше 3 этажей без учета цокольного помещения.

Минимальные размеры

Ограничительные нормы оговорены в ФЗ, согласно которому площадь предоставляемого участка под застройку не должна быть меньше 3 соток в любом регионе. Местные органы власти устанавливают свои параметры. Например, для МО минимальный размер участка для строительства жилого дома составляет 4 сотки. Однако при любых обстоятельствах местная власть не имеет право выделить землю, площадь которой меньше 3 соток.

С площадью надела молодой семье не повезло, но проблему расширения жилого пространства мы решили возведением двухэтажного дома.

Если в собственности уже есть маленький надел, перед планированием строительства узнают его точную площадь. Когда она окажется за рамками ограничений (меньше 3 соток), разрешение для строительства дома никто не выдаст.

Последствия нарушения установленных норм

Нарушать установленные органами власти предельные параметры нельзя. Самовольство обернется серьезными последствиями для застройщика в том случае, когда выдача земельного участка происходила по государственной программе. На учет земля была поставлена с одними значениями. В итоге оказалось, что ее площадь превышена.

Нарушенные предельные нормы приведут к получению отказа регистрации надела от кадастровой палаты. Представители органов власти будут сравнивать фактическую площадь участка с изначально зафиксированным значением в документах на землю и ЕГРН. Фактический показатель не может быть меньше или больше размера, установленного во время выдачи земли по государственной программе. Когда фактическая площадь угодий превысит 10%, единственным выходом из ситуации будет выкупить земельный избыток у местной власти.

Какого размера выбрать участок

При выборе участка для застройки в первую очередь смотрят на подъездные дороги и площадь. За единицу измерений принято брать сотку, что приравнивается к 100 м2.

Застройщик решил, что 15 соток хватит ему с головой и был прав. Мы возвели ему двухэтажный домик, еще осталось место для огорода.

Если решено строить жилой дом, то лучше остановиться на 10-15 сотках. Параметры считаются средними, оптимальными по цене земли и полезности площади. При дефиците бюджета минимальный размер участка для строительства жилого дома составит 6-7 соток. Здесь получится поставить маленький коттедж или дачный домик. Расширить жилую площадь можно за счет увеличения этажей.

Как правильно рассчитать размер участка, на что обратить внимание

При наличии в собственности надела не стоит спешить с началом его застройки, когда отсутствует определение границ. Обнаруженные в будущем серьезные ошибки обернутся тем, что здание могут заставить снести. Перед началом застройки оптимально изучить акты, где указаны нормы проектирования (http://docs.cntd.ru/document/1200004849), а также положения об индивидуальном строительстве.

Иногда при рассмотрении заявки местные органы власти могут предоставить участок, предельные параметры которого не соответствуют нормам разрешенного использования. Проблему решают в судебном порядке. С точной информацией об участке оптимально ознакомиться будущему владельцу еще до оформления недвижимости. Получить ее легко по присвоенному кадастровому номеру.

Клиент попросил помочь с планировкой и проведением расчетов. Мы учли все пожелания, возвели шикарный домик на семью из 4 человек.

Застройщику важно самому определиться, сколько соток должен быть участок для ИЖС, чтобы знать свои потребности. Оптимально выполнить планировку, при которой землю разделяют на 3 зоны:

• жилую;
• садово-огородную;
• для отдыха.

Из предлагаемых земельных наделов выбирают подходящий по площади вариант. Если наделы все маленькие, на чем-то придется сэкономить. В любом случае постройки располагают так, чтобы избежать нарушения строительных и санитарных норм. Выделенный участок важно самостоятельно перепроверить. Обычно под застройку предоставляют наделы правильной геометрической формы.

Площадь узнают, перемножив длину на ширину участка. Реже попадаются наделы неправильной геометрической формы. Примерные расчеты получают по онлайн калькулятору (https://wpcalc.com/ploshhad-zemelnogo-uchastka/), но лучше пригласить профессиональных геодезистов. Зная точно, сколько соток должен быть участок для ИЖС, имея на руках свои расчеты и желаемую планировку, проще выбирать среди имеющихся предложений подходящую недвижимость. Важно помнить о существующих строительных и санитарных нормах, нарушать которые нельзя. Видео внесет ясность, как проще измерить участок:

О том, как мы строим дома на купленных загородом участках, рассказывают люди в видео отзывах. Один из таких примеров:

Источник www.doma-karkas.ru