Начислены проценты по долгосрочному кредиту взятому на капитальное строительство

Любой бизнес требует финансовых вложений. Открытие дела или его развитие часто заставляет предпринимателей обращаться к заемным средствам. Расскажем о том, как

Учет процентов по кредиту у застройщика

Застройщик работает по Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, применяет эксроу-счета. Каким образом вести бухгалтерский учет начисленных процентов по полученным целевым кредитам, если в налоговом учете проценты признаются в момент уплаты?

Подход 1

Порядок учета процентов по кредитам и займам для целей бухгалтерского учета регулируется ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам» и не зависит от порядка признания данных затрат в налоговом учете.

Связанными с выполнением обязательств по полученным займам и кредитам расходами (далее — расходы по займам) являются (п. 3 ПБУ 15/2008):

• проценты, причитающиеся к уплате заимодавцу (кредитору);
• дополнительные расходы по займу (информационные и консультационные услуги, плата за экспертизу договора займа и аналогичные платежи, непосредственно связанные с получением займа (кредита).

Расходы по займам отражаются в бухгалтерском учете и отчетности в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 6 ПБУ 15/2008).

Проценты по займам (кредитам) признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива. Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов равномерно. Как правило, независимо от условий предоставления займа (кредита).

Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), могут включаться в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов исходя из условий предоставления займа (кредита). Это происходит в том случае, когда такое включение существенно не отличается от равномерного включения (п. 6, п.7, п. 8 ПБУ 15/2008, п. п. 11, 14.1, 16, 18 ПБУ 10/99, Приложение к письму Минфина России от 06.02.2015 N 07-04-06/5027).

Таким образом, в бухгалтерском учете проценты признаются равномерно (вне зависимости от даты их фактической оплаты) в том отчетном периоде, к которому они относятся, в сумме, определенной в соответствии с условиями договора.

При этом в стоимость инвестиционного актива включаются только проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008).

В целях ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление.

К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов или иных внеоборотных активов (п. 7 ПБУ 15/2008, письмо Минфина РФ от 24.03.2020 N 07-01-09/22675).

Применительно к строительству многоквартирных домов выполняются требования о длительном времени и существенных расходах на сооружения (изготовление). При этом для организации, реализующей жилье, квартиры являются запасами, а покупатели — физические лица (дольщики) бухгалтерский учет не ведут и внеоборотные активы к учету не принимают. То есть из буквального прочтения нормы ПБУ 15/2008 следует, что возводимый многоквартирный дом не относится к инвестиционным активам, а значит, начисленные проценты по кредиту относятся в составе прочих расходов (за каждый истекший отчетный период): Дебет 91-2 Кредит 66 (67).

Подход 2

Альтернативный подход к учету процентов в данной ситуации базируется на точке зрения, выраженной в Рекомендации Р-69/2016-КпР «Включение долговых затрат в стоимость производимой продукции» («Фонд развития бухгалтерского учета «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ») и положениях ФСБУ 5/2019 «Запасы».

ФСБУ 5/2019 относит к запасам активы потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла организации, либо используемые в течение периода не более 12 месяцев.

В частности, среди таких активов в пп. «ж» п. 3 ФСБУ 5/2019 поименованы объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации.

Обычный операционный цикл застройщика длится более 12 месяцев (квартиры создаются и продаются дольше 12 месяцев). Полагаем, что как незавершенные объекты, так и объекты, готовые к продаже соответствуют понятию запасы.

В фактическую себестоимость запасов, в частности, могут включаться связанные с приобретением (созданием) запасов проценты, которые подлежат включению в стоимость инвестиционного актива (подп. д п.11 ФСБУ 5/2019).

Согласно выводам, сделанным в Рекомендации Р-69/2016-КпР, процентные затраты по кредиту или займу, привлечённому для производства продукции, подготовка которой к предполагаемому использованию требует длительного времени (в том числе единицы продукции или партии продукции), могут включаться в стоимость такой продукции в порядке, предусмотренном ПБУ 15/01. Независимо от порядка учета этой продукции покупателем. Условие для включения процентных затрат в стоимость готовой продукции: непосредственная связь долговых затрат с производством конкретной продукции. Такая связь может идентифицироваться в случаях с производством единичной продукции (п. 3 Рекомендации Р-69/2016-КпР).

Полагаем, что данное условие выполняется для целевого кредита, полученного в рамках деятельности застройщика в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Организация имеет основания для включения процентов по целевому кредиту в стоимость строительства многоквартирного дома (т.е. вправе отражать на счетах учета себестоимости строительства).

Выбранный способ учета процентов по кредитам и займам организация раскрывает в учетной политике и пояснениях к отчетности.

Проценты по займу ( кредиту ) включаются в стоимость инвестиционного актива при соблюдении следующих условий (п. 9 ПБУ 15/2008): расходы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива подлежат признанию в бухгалтерском учете … Начисленные проценты включаются в состав прочих расходов с помощью корреспонденции счетов: Дебет 91.02 Кредит 67.04 — на сумму процентов за январь (98 630 руб.). … Счет учета затрат на капитальное строительство 08.03 и счет учета НДС 19.08 «НДС при строительстве основных средств» устанавливаются автоматически. При проведении документа формируются проводки

Учет процентов по кредитам и займам

Любой бизнес требует финансовых вложений. Открытие дела или его развитие часто заставляет предпринимателей обращаться к заемным средствам. Расскажем о том, как кредиторы ведут учет процентов по кредитам и займам.

Разница между кредитом и займом

Кредит, как и займ, позволяет бизнесмену или компании единовременно получить необходимую сумму, которой они вправе располагать некоторое время с обязанностью последующего возврата.

Основными признаками кредита выступают:

• возвратность (долг должен быть возвращен);
• платность (на сумму долга начисляются проценты);
• срочность (устанавливается срок для возврата долга).

При этом заем обладает лишь первым признаком – возвратностью, т.к. он может быть беспроцентным (фактически бесплатным) и выданным на неопределенный срок.

Другие отличия данных категорий приведем в таблице:

Любым лицом (физическим, юридическим)

Лицу, соответствующему требованиям банка

Лицу, с которым займодатель достиг согласия

Денежная или имущественная

Частями (по графику)

Единовременно или частями

Несмотря на разницу между понятиями, учет заемных средств в обоих случаях строится по одним и тем же правилам. Значение придается лишь сроку возврата долга:

• задолженность признается краткосрочной, если она должна быть погашена в срок не более 1 года от отчетной даты;
• задолженность считается долгосрочной, если срок ее погашения превышает 1 год с отчетной даты.

Учет процентов по кредитам и займам

Расчеты по заемным суммам учитываются на счетах 66 и 67, к которым разрешается открывать субсчета как минимум для разделения основного долга и процентов по нему, например:

Счет 66 – Расчеты по краткосрочным кредитам и займам

Счет 67 – Расчеты по долгосрочным кредитам и займам

66.1 – Расчеты по краткосрочным кредитам

67.1 – Расчеты по долгосрочным кредитам

66.2 – Проценты по краткосрочным кредитам

67.2 – Проценты по долгосрочным кредитам

66.3 – Расчеты по краткосрочным займам

67.3 – Расчеты по долгосрочным займам

66.4 – Проценты по краткосрочным займам

67.4 – Проценты по долгосрочным займам

При этом законодателем не предусмотрен перевод долгосрочных обязательств в краткосрочные в момент, когда срок погашения становится меньше 1 года. Однако в бухгалтерский баланс в таком случае задолженность должна попасть именно как краткосрочная. Поэтому рекомендуется предусмотреть еще один субсчет, например, 67.5 – Расчеты по долгосрочным кредитам со сроком платежа менее 1 года.

Проценты по кредиту: проводки

Основные корреспонденции счетов по учету задолженности у заемщика таковы:

Получены заемные средства

Уплата основного долга

Перевод остатка долга по долгосрочному кредиту в краткосрочные обязательства в связи с тем, что срок его погашения составляет менее 1 года

Пример 1. Учет краткосрочного долга

• заем выдается на 10 месяцев;
• средства перечисляются заемщику 01.07.2020;
• ежемесячно ООО «Сфера» частично погашает заем в последний день месяца: перечисляет 10 000 руб. основного долга и 2% от суммы задолженности на начало расчетного дня.

Бухгалтер ООО «Сфера» в июле и августе оформит такие проводки:

Получен заем от ООО «Звезда»

Начислены проценты за июль

Уплата основного долга

Начислены проценты за август

Уплата основного долга

Пример 2. Учет долгосрочного кредита

• срок кредитования – 60 месяцев;
• ставка – 10,9% годовых;
• погашение равными платежами.

• платеж составляет 6 073,93 руб. (основной долг – 5 498,85 руб., проценты – 575,07 руб.);
• оставшаяся сумма основного долга (60 486,35 руб.) отражается как краткосрочное обязательство.

Приведем корреспонденции счетов:

Получение заемных средств в 2016 году оформлено проводкой

В июле 2020 года:

Уплата основного долга

Непогашенная часть долга учтена как краткосрочное обязательство для корректного отображения в балансе

Учет льготного кредитования ИП и организаций в связи с коронавирусом

Правительством РФ запущены уже две программы льготного кредитования для поддержки бизнеса, пострадавшего от пандемии COVID-19:

• Постановлением от 16.05.2020 № 696 установлены правила предоставления средств по ставке не более 2%, но долг и проценты будут списаны при сохранении определенной численности сотрудников и выплате им зарплат в размере не менее МРОТ;
• Постановлением от 02.04.2020 № 422 введен порядок предоставления займа на оплату труда под 0% для наиболее пострадавших от коронавируса отраслей деятельности.

Данные «коронавирусные» субсидии являются мерами государственной поддержки, поэтому учитываются на счете 86 – Целевое финансирование:

• по факту поступления средств на расчетный счет делается проводка Дт 51 Кт 86;
• направление субсидий на компенсирование расходов отражается корреспонденцией Дт 86 Кт 91.1.

Пример 3. Учет субсидии, полученной в связи с коронавирусом

Салон красоты, имеющий трех наемных работников, в июне 2020 получил право на льготный кредит в соответствии с Постановлением № 696 в размере:

3 работника х (12 130 МРОТ + 30% страховые взносы) х 6 мес. (период кредитования) = 283 842 руб.

Средства данной субсидии поступают на счет заемщика не единовременно, а ежемесячно равными суммами в пределах лимита. В июне на счет салона поступили первая часть средств в сумме:

3 работника х (12 130 + 30%) х 2 = 94 614 руб.

Бухгалтером в июне составлена проводка:

Дт 51 Кт 86 – получены средства льготного кредитования на сумму 94 614 руб.

Такие же проводки бухгалтер сделает по второму и третьему поступлению.

Впоследствии по мере осуществления расходов субсидия восстанавливается в составе прочих доходов и по ней начисляют льготные проценты (2%), переносимые в основной долг. Так, по первой части поступлений будут сделаны проводки:

Организация взяла кредит , непосредственно связанный с осуществлением долевого строительства жилых домов. … о строительстве , реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства . … По нашему мнению, проценты , начисляемые на остаток кредитной линии, представляют собой плату за возможность пользоваться услугами банка по предоставлению кредита и относятся наряду с суммами, уплачиваемыми банку за оформление кредита и ведение ссудного счета, к дополнительным расходам по займам . В силу п. 7 ПБУ 15/2008 расходы по займам признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива.

Учет процентов по кредиту строительными компаниями

Для строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют им в собственность квартиры. Дольщики, как правило, вносят деньги частями. Поэтому на определенном этапе строительства их может не хватить. Тогда застройщики вынуждены брать кредиты. Многие банки дают деньги взаймы лишь под обеспечение. Например, залог того или иного имущества. А оно обычно требует оценки. Затраты на нее «ложатся на плечи» строительных фирм. Помимо этого им приходится расходовать деньги и на уплату процентов за кредит. Вот о налоговом учете таких «оценочных» и «процентных» затрат и рассказали в письме финансисты.

Аудитор Е.В. Мишина Письмо Министерства финансов РФ от 01.03.2007 № 03-03-06/1/140 [УЧЕТ ПРОЦЕНТОВ ПО КРЕДИТУ СТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПАНИЯМИ]

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу учета застройщиком-заказчиком расходов по уплате процентов за кредит и иных расходов, связанных с получением кредита, при определении налоговой базы по налогу на прибыль сообщает следующее.

Организация осуществляет функции заказчика-застройщика при строительстве жилья. Для финансирования строительства заказчик привлекал банковские кредиты. В качестве обеспечения кредита банку предоставлен залог в виде недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, – как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 ст. 250 Кодекса), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных Кодексом.

Исходя из этого, проценты за кредит, уплачиваемые заказчиком в период строительства, должны учитываться в составе первоначальной стоимости объекта строительства.

В аналогичном порядке расходы, связанные с оплатой услуг независимого оценщика по оценке имущества, переданного в залог по кредиту, включаются в первоначальную стоимость объекта строительства.

Таким образом, расходы в виде процентов за банковский кредит и оплаты услуг по оценке предмета залога по кредиту, произведенные в период строительства жилья, увеличивают первоначальную стоимость объекта строительства.

Заместитель директора департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ С.В. Разгулин

Комментарий

Для строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют им в собственность квартиры. Дольщики, как правило, вносят деньги частями. Поэтому на определенном этапе строительства их может не хватить. Тогда застройщики вынуждены брать кредиты. Многие банки дают деньги взаймы лишь под обеспечение. Например, залог того или иного имущества. А оно обычно требует оценки. Затраты на нее «ложатся на плечи» строительных фирм. Помимо этого им приходится расходовать деньги и на уплату процентов за кредит. Вот о налоговом учете таких «оценочных» и «процентных» затрат и рассказали в письме финансисты.

Варианты учета

С одной стороны, расходы по уплате процентов и оценке залогового имущества можно включить в первоначальную стоимость постройки. Ведь затраты на приобретение любого основного средства складываются в налоговом учете из всех расходов на его покупку, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором его можно эксплуатировать. А какие именно это должны быть расходы, Налоговый кодекс не уточняет. Причем включить в налоговые расходы затраты на амортизацию построенного дома (а следовательно, и перечисленные траты) застройщик не может. Дело в том, что дом возводят за счет целевых денег дольщиков. А имущество, созданное за счет целевых средств, амортизируемым не считают.

С другой стороны, в кодексе прописаны особые правила учета процентов по кредитам или займам. Их нужно отражать в составе внереализационных расходов фирмы в сумме, не превышающей норму. Правила расчета такой нормы мы рассматривали в комментарии к письму Минфина России от 23.01.2007 № 03-03-06/1/23*. Поэтому сейчас подробно на них останавливаться не будем. Включать проценты в налоговую себестоимость в этом порядке нужно по любым заимствованиям. Независимо от их вида, характера и целевого назначения. Следовательно, такой порядок можно применять и к процентам по обязательствам застройщиков. Что же касается затрат по оценке залогового имущества, то они связаны с получением кредита. То есть эти расходы непосредственно к строительству отношения не имеют. Следовательно, их можно учесть в прочих налоговых затратах на основании пункта 1 статьи 264 кодекса.

Мнение Минфина

Так можно ли все-таки расходы по оценке залога и уплате процентов включать в налоговую себестоимость? Рассмотрим, что говорят об этом финансисты.

В комментируемом письме они указывают, что такие расходы нужно включать в первоначальную стоимость постройки. Следовательно, учесть их в налоговой себестоимости будет невозможно.

Однако сравнительно недавно работники финансового ведомства высказывали противоположное мнение. То есть они разрешали учитывать проценты по кредиту во внереализационных расходах, а затраты по оценке залога – в прочих (письмо Минфина России от 19.07.2006 № 03-03-04/1/599).

Учитываем расходы, исходя из условий договора

Для наиболее точного учета процентов и «оценочных» расходов застройщикам нужно отталкиваться от условий договоров с дольщиками.

Если же по условиям контрактов «процентные» и «оценочные» затраты дольщики не возмещают, то целевыми такие выплаты не будут. Если застройщик докажет их необходимость (экономическую целесообразность) и документально подтвердит, он сможет включить эти расходы в налоговую себестоимость.

* Проценты , начисленные за май – июнь, в бухгалтерском учете включаются в первоначальную стоимость объекта ОС и будут учитываться в расходах через механизм амортизации. В налоговом учете проценты по кредиту ежемесячно признаются в составе внереализационных расходов вне зависимости от характера заимствований (инвестиционного или текущего) на основании пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ (с учетом особенностей, предусмотренных ст. 269 НК РФ). … Эта доля равна отношению суммы заемных средств, взятых на общие цели и использованных на приобретение ИА, ко всей сумме займов , взятых на общие цели.