Объект капитального строительства на нескольких земельных участках

Постановление Правительства РФ 603 от 06.04.2022Попытки размещения зданий на нескольких участках всегда приводили к проблемам как при получении разрешительной документации, так и при регистрации прав. В положениях Градостроительного кодекса речь обычно идет об одном участке,nbsp затрудняют ситуацию требования к минимальным отступам от границ, да и неясно как учитывать здесь принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В свое время эта позиция подтверждалась письмом Минэконоразвития ОГ-Д23-1168nbspот 31.08.2011.Стоит отметить, что при этом правилами ведения как ЕГРН, так и ранее ГКН предусмотрена возможность учета нескольких кадастровых номеров земельных участков, в границах которых расположен объект.Принятые правила выдачи разрешительных документов действуют для нелинейных объектов, расположенных на смежных участках, принадлежащих одному лицу и имеющих одинаковый вид разрешенного использования. Некоторые особенностив градостроительный план земельного участка ГПЗУ включается информация о кадастровых номерах и границах смежных земельных участков без указания минимальных отступов от границк заявлению о выдаче разрешения на строительство дополнительно прилагаютсяnbspправоустанавливающие документы на смежные земельные участки иnbspединый ГПЗУпри выдаче разрешения на строительство отступы не учитываются, а максимальный процент застройки определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков.Можно ли теперь строить индивидуальные жилые и садовые дома на двух участках, прямо не сказано. Ответ на этот вопрос покажет правоприменительная практика.nbsp

Законно ли построить одно здание на нескольких участках?

Собираетесь построить таунхаус? Есть вероятность, что вы столкнетесь с проблемой строительства недвижимости на нескольких участках. В наше время это актуально не только при возведении домов блокированной застройки, но и в других случаях. Хотите оставаться в выгодном положении? Тогда эта статья для вас.

Для того чтобы построить объект капитального строительства на земельном участке, необходимо оформить разрешительную документацию. Часто именно на этом этапе у владельцев земельных участков (ЗУ) возникают трудности.

Чтобы разобраться в данном вопросе, нужно обратиться к Градостроительному и Земельному кодексам РФ .

Ни тот, ни другой не закрепляет прямого запрета на строительство здания одновременно на нескольких ЗУ. В то же время в этих нормативных актах нет и конкретной нормы, которая регулирует подобную правовую ситуацию.

В частности статья 51 ГрК РФ , регулирующая порядок получения разрешения на строительство, упоминает земельный участок исключительно в единственном числе. Так мы можем сделать вывод, что получить разрешение для постройки здания на нескольких участках невозможно. В целом, весь Градостроительный кодекс как бы намекает на подобное правило.

В большинстве случаев постройка одного здания на нескольких ЗУ противоречит принятым в конкретном муниципальном образовании правилам землепользования и застройки.

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка. Эти отступы составляют от трех до пяти метров, и в случае их несоблюдения (обращаемся к ст. 222 Гражданского кодекса РФ ) постройку могут признать самостроем и включить в список объектов, подлежащих сносу. Это обстоятельство может привести к необходимости оформления дополнительного разрешения на отступление от установленных градостроительных регламентов.

Минэкономразвития РФ в своём письме от 31.08.2011г.
высказывает мнение о невозможности строительства здания на нескольких земельных участках, ссылаясь на Градостроительный Кодекс РФ. Но поскольку данный орган не обладает компетенцией по официальному толкованию нормативных правовых актов, письмо носит лишь рекомендательный характер.

Ранее действовавший Приказ «Об утверждении порядка ведения единого государственного кадастра недвижимости» закреплял порядок, при котором в Единый государственный реестр недвижимости вносились сведения о кадастровом номере каждого из земельных участков, на территории которых располагалось возведенное здание. На данный момент этот Приказ утратил силу, но все же из него следует, что Минэкономразвития РФ допускало строительство одного объекта капитального строительства на нескольких участках земли.

В действующем Приказе Минэкономразвития РФ № 943 присутствует пункт, буквальное толкование которого предполагает размещение зданий на одном или нескольких земельных участках.

Таким образом, строительство здания на нескольких смежных участках – вопрос дискуссионный и неоднозначный. При этом существует большая проблема.

Часто государственные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, ссылаясь именно на Градостроительный и земельный Кодекс, а также на Письмо Минэкономразвития. Следовательно, возникает необходимость обжаловать решения органов за их необоснованный отказ.

В целом судебная практика чаще занимает сторону правообладателей ЗУ. Суды, ссылаясь на отсутствие в законодательстве прямого запрета, встают на их сторону.

С другой стороны не обходится и без отказов в удовлетворении исковых требований. Здесь уже все целиком и полностью зависит от вашей аргументации и представленной правовой позиции в суде первой и апелляционной инстанции.

Минимизировать свои шансы на неблагоприятный исход дела поможет соблюдение следующих рекомендаций:

• Все земельные участки должны быть из одной категории земли и, согласно виду разрешённого использования, должны допускать возможность расположения объекта, который вы хотите возвести.
• У участков должен быть один правообладатель, при этом совсем не обязательно они должны принадлежать ему на праве собственности. Даже если вы собственник участка, а в отношении второго заключён договор аренды, это допускается. Важно, чтобы у вас были права на возведение объектов капитального строительства в границах данных участков.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) следует оформлять в отношении каждого участка земли, что в меньшей степени будет противоречить действующему законодательству.

Тем, кто столкнулся с данной проблемой, скорее всего придется получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта в судебном порядке. Но даже в случае отказа можно пойти другим путём. Вначале объединить участки, затем построить одно здание на одном участке, а после получения разрешения разделить участок на нужное количество.

Так как вопрос строительства здания на нескольких участках довольно спорный, и здесь может потребоваться помощь профессионального юриста. Опытный специалист поможет разобраться в положениях земельного и градостроительного законодательства, а также предложит наиболее оптимальную стратегию решения проблемы.

" — один объект капитального строительства (площадной объект ) может быть размещен только на одном земельном участке , а не на нескольких земельных участках , так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов ) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил; — для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов ) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков .

Разрешено строительство на смежных земельных участках

Попытки размещения зданий на нескольких участках всегда приводили к проблемам как при получении разрешительной документации, так и при регистрации прав. В положениях Градостроительного кодекса речь обычно идет об одном участке, затрудняют ситуацию требования к минимальным отступам от границ, да и неясно как учитывать здесь принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В свое время эта позиция подтверждалась письмом Минэконоразвития №ОГ-Д23-1168 от 31.08.2011.

Стоит отметить, что при этом правилами ведения как ЕГРН, так и ранее ГКН предусмотрена возможность учета нескольких кадастровых номеров земельных участков, в границах которых расположен объект.

Принятые правила выдачи разрешительных документов действуют для нелинейных объектов, расположенных на смежных участках, принадлежащих одному лицу и имеющих одинаковый вид разрешенного использования. Некоторые особенности:

• в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) включается информация о кадастровых номерах и границах смежных земельных участков без указания минимальных отступов от границ;
• к заявлению о выдаче разрешения на строительство дополнительно прилагаются правоустанавливающие документы на смежные земельные участки и единый ГПЗУ;
• при выдаче разрешения на строительство отступы не учитываются, а максимальный процент застройки определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков.

Можно ли теперь строить индивидуальные жилые и садовые дома на двух участках, прямо не сказано. Ответ на этот вопрос покажет правоприменительная практика.

2. Разрешение на строительство объекта капитального строительства , не являющегося линейным объектом , на смежных земельных участках выдается уполномоченными на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом" и Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос" (далее — уполномоченные органы).

Объект капитального строительства на нескольких земельных участках

Наша организация владеет двумя смежными земельными участками, один в собственности, второй в долгосрочной аренде с правом использования под строительство. Местонахождение – г. Воткинск Удмуртской Республики.

Могут ли возникнуть проблемы при получении разрешения на строительство одного многоквартирного дома на этих двух участках, а также при получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него?

1. До принятия Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассматриваемый вопрос оставался законодательно не урегулирован, так как законных оснований, позволяющих однозначно запретить, ограничить или разрешить строительство объекта капитального строительства на двух смежных земельных участках (в том числе в случае, когда один из этих земельных участков в пользовании на праве аренды) в нормативно-правовых не имелось, поэтому имеющаяся по данному вопросу судебная практика противоречива — см. обзоры и судебные решения по адресу:

2. При этом позиция Минэкономразвития России по данному вопросу с 2011 года остаётся неизменной (см. Письмо Минэкономразвития России от 10.10.2011 № Д23-4229 «О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках» и «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (размещён на сайте Минэкономразвития России 01.08.2018 г. и доступен по адресу: https://www.economy.gov.ru/material/obrashcheniya_grazhdan/obzor_obrashcheniy_grazhdan_2018.html), что создавало и создаёт реальные проблемы у застройщиков при постановке таких объектов на государственный кадастровый учёт, и заключается в следующем:

• » — один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил;
• — для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации».

3. Федеральным законом от 02.08.2019 № 283-ФЗ в статью 57.3 «Градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ) Градостроительного кодекса Российской Федерации включена часть 1.1, в которой реализована позиция Минэкономразвития России, то есть рассматриваемый вопрос нормативно урегулирован, а именно:

«В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».

4. Таким образом, в настоящее время для строительства объекта капитального строительства должен быть образован один земельный участок, на который, в общем случае, должен быть выдан один градостроительный план земельного участка. В случае, если проектная документация на такой объект разрабатывается или уже разработана по двум ранее выданным ГПЗУ, то проблемы у застройщика могут возникнуть при прохождении экспертизы ПД, при получении разрешения на строительство, при вводе объекта в эксплуатацию, при регистрации права собственности и постановке на государственный кадастровый учёт.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства на нескольких земельных участках уполномоченные органы вправе выдать в случае совокупности следующих условий: — земельные участки являются смежными; — земельные участки принадлежат одному лицу на праве собственности, и (или) на праве постоянного (бессрочного) пользования, и (или) на праве пожизненного наследуемого владения, и (или) на праве безвозмездного пользования; — земельные участки имеют одинаковый вид разрешенного использования, допускающий размещение объекта капитального строительства .