Образец договора уступки долевого строительства

Уведомить о переходе права требования к новому кредитору можно в претензии

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему до­кумен­ты, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования) (ч. 3 ст. 385 ГК РФ).

Перечень до­кумен­тов, которые должны быть переданы цессионарию, законодательством не установлен и должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. Обычно в число необходимых до­кумен­тов входят договор цессии (как до­кумен­т), дополнительные соглашения к нему, договоры, на основании которых возникло передаваемое право (требование), акты приемки-передачи и т. д.

В соглашении об уступке права (требования) может быть указано, какие до­кумен­ты должен передать цедент цессионарию, может быть установлено, передаются ли подлинники или удостоверенные копии (во втором случае в договоре может быть предусмотрена обязанность цедента о предъявлении оригиналов до­кумен­тов по первому требованию цессионария).

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Заметим, что, по мнению Президиума ВАС РФ, уклонение цедента от передачи цессионарию до­кумен­тов, удостоверяющих переданное последнему право (требование), само по себе не свидетельствует о том, что данное право (требование) не перешло к цессионарию (п. 11 Письма).

Уведомление должника о переходе права может направить как первоначальный, так и новый кредитор. Но стоит учитывать, что должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления доказательств перехода права к этому лицу, за исключением случаев, когда уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора (абз. 2 ч. 1 ст. 385 ГК РФ). Таким образом, если уведомление должнику направляется первоначальным кредитором, то в этом случае направление до­кумен­тов от нового кредитора для подтверждения перехода прав к нему не требуется.

При этом нет какого-либо запрета на уведомление должника об уступке права (требования) в самой претензии о взыскании денежных средств. В этом случае лишь следует максимально конкретно сформулировать свои требования, дабы не запутать должника.

Образец договора переуступки прав по ДДУ

Застройщики редко дают дольщикам возможность предоставить для подписания свою версию соглашения. Зачастую они предлагают один из типовых вариантов.

Не лишним будет показать договор юристу. Он найдет в нем спорные положения, которые заведомо невыгодны для вас.

В договоре должны содержаться описание объекта недвижимости и его цена. Стоимость указывается с учетом выгоды первого дольщика. Однако при расторжении соглашения застройщик выплатит вам только ту сумму, которая прописана в ДДУ.

Также в договоре должны быть указаны сведения о:

• согласии застройщика (а при ипотеке — согласии банка);
• порядке расчетов;
• ответственности сторон;
• случаях расторжения соглашения;
• порядке перехода прав.

Следует приложить все бумаги, подтверждающие расчеты между дольщиком и застройщиком, сумму остатка долга, оригиналы основного ДДУ и допсоглашений.

КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ЧТО НАДО ЗНАТЬ? Записки агента

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Продавец	Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны	Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа	Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей	Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости	Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка	Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

• Состоит ли он в браке
• Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
• Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

• Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
• Оповестить о планируемой продаже менеджера
• Получить согласие и найти покупателя
• Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
• Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

• Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
• Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

1. дата заключения;
2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

• наименование,
• номер,
• дата заключения,
• наименование сторон,
• объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
• сроки сдачи объекта,
• права на земельный участок, разрешительная документация,
• дата и номер регистрации в Росреестре,
• а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

1. о безвозмездной передача прав;
2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

• данные о его регистрации,
• закладной,
• сведения о банке,
• сумме долга,
• порядке и сроках выплаты платежей — графике,
• сведения об обеспечительных мерах.

Основные риски, связанные с договором цессии

Возможность признания договора цессии недействительным

В данном случае согласно статье 390 ГК РФ новый собственник квартиры может предъявить претензии и потребовать возмещения средств только у продавца, а не у официальной компании-застройщика. На практике вернуть свои деньги бывает не просто. Чтобы избежать подобных недоразумений, покупатель при приобретении квартиры у продавца должен убедиться в правильности оформления договора и проконтролировать процесс его заключения. По законам РФ договор цессии считается действительным при соблюдении следующих условий:

• дольщик заплатил за квартиру застройщику всю сумму, оговоренную в договоре долевого участия;
• все расчеты по оплате жилья между инвестором и компанией-застройщиком должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• у инвестора имеется письменное разрешение от застройщика на переуступку прав собственности на квартиру;
• у инвестора имеется разрешение от банка в случае, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств;

Риск банкротства застройщика

В случае банкротства компании-застройщика, либо задержке сроков сдачи жилья, либо при обнаружении ненадлежащего качества жилья, все претензии покупатель может предъявить только к застройщику, а не к продавцу. На практике у компании, признанной финансово несостоятельной, вернуть деньги за жилье очень сложно. Поэтому перед совершением сделки по переуступки прав собственности на квартиру покупатель должен внимательно изучить проектную и разрешительную документацию строительной компании, осведомиться о ее нынешнем финансовом положении, проверить состояние незавершенного строительства. Признаками предстоящего банкротства строительной компании могут служить:

• массовая распродажа квартир в строящемся объекте;
• распродажа жилья в строящемся доме по заниженной цене;
• серьезные нарушения сроков сдачи квартир застройщиком;
• серьезные нарушения условий договора застройщиком.

Юристы советуют при заключении договора цессии включить в него пункт о поручительстве продавца, который гарантирует принятие на себя всех обязательств по выплате денежных средств за квартиру в случае нарушения сроков сдачи объекта компанией-застройщиком. Но такое бывает редко.

Двойная переуступка прав на квартиру

На практике бывают случаи, когда одна квартира продается два раза. Обычно решением суда жилье достается тому, кто первым оформил договор и зарегистрировал его в Росреестре в надлежащем порядке. Для снижения подобных рисков, покупатель должен понимать, что соглашение переуступки прав на квартиру (как и договор долевого участия) должно пройти процедуру государственной регистрации. Вместо соглашения переуступки прав могут быть предложены договора иного рода:

• инвестиционное соглашение;
• предварительное соглашение купли-продажи квартиры;
• предварительное соглашение долевого участия;
• вексельная схема.

Нужно понимать, что наличие данных договоров не всегда обозначает недобросовестность застройщика, но они значительно повышают риски для потенциального покупателя, так как не подлежат обязательной государственной регистрации. Значительно снижают риски следующие обстоятельства:

• если квартира подана первоначальному покупателю по договору долевого участия;
• если оплата по договору цессии с новым собственником производится только после государственной регистрации в Росеестре.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Что такое переуступка

Недвижимость в новостройке на этапе строительства – довольно выгодная сделка, если речь идёт об инвестировании в недвижимость. Купив квартиру на уровне котлована, и продав её после того, как многоквартирный дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию, можно заработать приличную сумму.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме? При совершении такой сделки между застройщиком и покупателем заключается договор по уступке права требования. По такому договору покупается не сама квартира, а право требовать передачи её в собственности после полной сдачи дома в эксплуатацию.

Приятный бонус заключается в том, что экономия средств на покупку жилья довольно внушительная. Но не стоит забывать про подводные камни при оформлении квартиры по переуступке. Застройщик может разориться, и стройка будет «заморожена». Тогда квартиру придётся ждать довольно долго.

Плюсы договора цессии для покупателя

• если покупателю нравится какой-то строящийся объект, а квартиры уже распроданы, то оформление договора цессии – один из способов заполучить жилье в желаемом доме;
• цена квартиры, переданной покупателю по договору переуступки прав обычно ниже, потому что продавцы хотят быстрее продать, и устанавливают цену на 5 – 25% ниже, чем у официального застройщика;
• в случае приобретения прав на квартиру с использованием ипотечного кредитования, покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье. При этом покупатель, оформивший сделку купли-продажи квартиры у застройщика, начинает выплачивать ипотеку без возможности заселиться в оплачиваемую квартиру и, как принято на практике, по более высоким процентам.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Формы помощи самым незащищенным слоям населения: опека, попечительство и патронаж

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Главный плюс для покупателя — покупка квартиры по привлекательной стоимости. Однако этот плюс могут перекрыть возможные минусы. Зачастую таким образом от квартир избавляются дольщики, которые не уверены в добросовестности застройщика. Новому покупателю проблемы также ни к чему.

Бывают случаи продажи жилья без согласия застройщика. Покупатель может узнать об этом на стадии регистрации договора в Росреестре, когда уже внес деньги за жилплощадь.

Никто не застрахован от участия в мошеннической схеме, когда одна и та же квартира предлагается разным людям, с каждого из которых берут задаток. Кто-то в любом случае останется в проигрыше.

Главный минус — риск купить квартиру у застройщика, который проходит процедуру банкротства. Это распространенная причина, по которой дольщики заключают договоры переуступки прав. Новому покупателю останется только заявить свои требования через суд и ждать. Можно остаться без квартиры и денег.

Если жилье в ипотеке, необходимо согласие банка на процедуру. Стоит заранее узнать о наличии обременений.

Чтобы исключить все риски и не стать участником ситуаций, описанных выше, советуем обратиться к профессиональным юристам.

Как покупателю обезопасить себя?

Покупка квартиры по договору цессии — рискованное дело. Зачастую таким образом дольщики пытаются избавиться от отношений с нерадивым застройщиком.

Чтобы не попасться на такую уловку, обратите внимание на следующие моменты:

ДДУ заключен полгода назад или раньше

Внимательно изучите информацию о застройщике, найдите в интернете сведения о ходе строительства, материалы в СМИ, характеризующие данную компанию.

Цена в договоре цессии меньше, чем в ДДУ

Велика вероятность, что вы столкнулись с недобросовестным продавцом. Возможно, он намеренно хочет переложить на вас проблемы с застройщиком.

Если в доме, где вы хотите купить жилье, слишком много квартир продается путем заключения договора цессии, это также повод усомниться в чистоте сделки. Поищите в интернете отзывы других дольщиков, свяжитесь с кем-то из них, постарайтесь узнать причины продажи.

Чтобы исключить все риски и не стать участником ситуаций, описанных выше, советуем обратиться к профессиональным юристам.

Проверка документов у компании-застройщика

Проверять документы застройщика стоит еще до подписания договора. Даже если дольщик уверяет вас, что с компанией все в порядке, лучше перестраховаться.

Вы можете запросить необходимые бумаги у застройщика или ознакомиться с ними на официальном сайте компании. Нужно проверить:

Выписку из ЕГРЮЛ

Если компания зарегистрирована официально, она должна быть в реестре юрлиц. В выписке можно посмотреть всю необходимую информацию о застройщике.

Документы на земельный участок

Узнайте, какие права есть у строительной организации на участок, где идет строительство. Он может либо находиться в ее собственности, либо принадлежать ей на правах аренды. Если работы идут незаконно, дом будет признан самостроем, а у дольщиков возникнут большие проблемы.

Эту бумагу выдает местный орган власти. Если ее нет, застройщик не имеет право возводить строение.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

После строительства, здание проверяет специальная комиссия. Это гарантия для дольщиков, что все нормативы соблюдены.

В ней указаны все характеристики строения — этажность, материалы стен и перекрытий, количество квартир. Данные должны соответствовать сведениям в ДДУ.

Источник: vsemobrake.ru

Соглашение О Расторжении Договора Уступки Права Требования По Дду Образец

Примерная форма соглашения о расторжении договора цессии (подготовлено экспертами компании — Гарант — )

[ полное наименование юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Новый кредитор», «Цессионарий» в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили соглашение о нижеследующем:

4. Цедент письменно уведомляет Должника о состоявшемся расторжении договора уступки права требования и возврате прав кредитора к нему. В противном случае он будет нести риск неблагоприятных последствий, вызванных отсутствием этого уведомления.

Расторжение договора цессии (уступки прав требования) — обзор возможных вариантов

Данное соглашение должно иметь письменную форму, содержать волю обеих сторон в виде четкой формулировки «Стороны пришли к соглашению расторгнуть договор», реквизиты договора, позволяющие определить, что расторгается определённый договор, подписи и реквизиты сторон.

Необходимо помнить о том, что порядок расторжения двусторонней и трехсторонней уступки права требования отличается тем, что участником трехсторонней сделки дополнительно выступает должник.

Соглашение о расторжении договора цессии

1.1. Цедент и Цессионарий расторгают Договор цессии от «___»____ ____ г. N ___ в связи с отсутствием согласия должника по уступленному требованию, где личность кредитора в обязательстве имеет существенное значение для должника (или: недействительностью переданного Цессионарию требования, фактическим отсутствием уступленного права в момент уступки (если это право не являлось будущим правом), отсутствием правомочий Цедента на совершение уступки, предыдущей уступкой права другому цессионарию, обременением уступленного права притязаниями и правами третьих лиц, обоснованными возражениями должника, произведенным зачетом уступленного права между Цедентом и должником, существенным нарушением Договора от «___»________ ____ г. N ___ Цедентом в части ___________________).

2.1. Цессионарий обязан вернуть Цеденту в ___-дневный срок после подписания настоящего Соглашения все необходимые документы, удостоверяющие права (требования), а именно: оригинал Договора от «___»________ ____ г. N ___, указанный в п. 1.1 настоящего Соглашения, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью.

Вопрос недели: Порядок расторжения договора уступки права требования по договору долевого участия по соглашению сторон

В российском законодательстве не содержится норм, которые бы регулировали расторжение договора цессии, поэтому при расторжении данного договора применимы общие правила расторжения договоров, предусмотренные ч. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Государственная , план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),

сроки сдачи объекта,

права на земельный участок, разрешительная документация,

дата и номер регистрации в Росреестре,

а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

1. о безвозмездной передача прав;
2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

• данные о его регистрации,
• закладной,
• сведения о банке,
• сумме долга,
• порядке и сроках выплаты платежей — графике,
• сведения об обеспечительных мерах.

Подберем специалиста за вас

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Предлагаем ознакомиться Что такое договор социального найма и зачем он нужен?

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю. Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов. Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Для подписания договора нужно пройти несколько этапов, и успех совершенной сделки во многом будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнесетесь к выполнению каждого пункта.

Первым делом нужно убедиться, что договор цессии при покупке квартиры в новостройке не принесет неприятностей со стороны застройщика, значит — проверить его разрешительные документы. Сюда входят учредительные бумаги, бухгалтерские отчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию.

Составление договора цессии определяется 24 главой Гражданского Кодекса России. Перед тем, как оформить переуступку квартиры в строящемся доме, следует знать, что должно быть указано в договоре цессии.

В содержании указывают объект сделки и все его характеристики:

• адрес;
• этажность строения;
• общая площадь квартиры;
• данные застройщика;
• номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
• стоимость договора цессии;
• порядок внесения средств;
• платежные реквизиты.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования на квартиру по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Предлагаем ознакомиться: Федеральный закон и международный договор

Если в условиях договора присутствует пункт об обязательном получении согласия на данную сделку застройщика, тогда его необходимо получить. Сложившаяся практика показывает, что данное условие, как правило, содержится в договоре. Причем разрешение застройщика на сделку не бесплатно, обычно они требуют примерно 5 % от суммы договора. Если платежи по договору не погашены, то согласие девелопера обязательно.

Подводные камни

С одной стороны может показаться, что рассматриваемый вид сделки довольно простой и не требует особых дополнительных усилий для его реализации.

На самом деле, сделка содержит в себе не только много нюансов, но и подводных камней.

Приобретение жилья по договору цессии – довольно рисковое дело, поэтому следует внимательно изучать документы первичного правообладателя и застройщика.

Особенно стоит задуматься, если:

• стоимость приобретаемого жилья существенно занижена;
• квартира изначально оформлена по документам, не прошедшим государственную регистрацию;
• дольщик не имеет разрешения от застройщика на совершение переуступки;
• в данном жилом доме продается большое количество квартир, возможно, данное жилье не пользуется спросом в силу определенных обстоятельств или проблем.

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

• соглашение об уступке прав по ДДУ;
• договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
• документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
• письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Налог при продаже квартиры по переуступке

Переуступка прав на квартиру облагается налогом НДФЛ по ставке 13% для граждан РФ и 30% иностранным.

Есть два законным способа снизить налог:

1. Воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Размер вычета — в сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 1 млн рублей.
2. Заплатить налог только с фактически полученной прибыли от продажи. Если сумма продажи была равна сумме покупки у застройщика, то прибыль равна 0 и платить налог с нее не надо. Но нужно обязательно указать ее в декларации (подается до 15 июля следующего после продажи года). Иначе вам придет уведомление об оплате налога со всей суммы или штраф.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку.

Чем рискуют продавец и покупатель?

С одной стороны, сделка кажется выгодной, но при этом несет в себе определенные риски:

1. Банкротство застройщика. Может возникнуть такая ситуация, что инвестор знает о предстоящей процедуре банкротства застройщика и старается поскорее продать квартиры. При этом, даже если застройщик сам не предупредит покупателя о прекращении своей деятельности, нести за это ответственности он не будет.
2. Продажа права требования нескольким лицам. Довольно распространенная мошенническая схема, при которой право переуступается двум или более лицам. На практике, в выигрыше остается лицо, заключившее договор цессии первым.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Источник: vostok-kvartal.ru