Очередность кредиторов при долевом строительстве

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

• Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
• Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
• Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Как включиться в реестр требований кредиторов: порядок, основания, сроки

Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

• Конкурсным кредиторам;
• Федеральной налоговой службе.

Очередность удовлетворения требований кредиторов.

И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.

Разделяют такие стадии:

В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.

Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования.

При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью ( если такие есть );
2. сотрудники компании-застройщика ( выплата зарплаты );
3. участники долевого строительства ( дольщики, купившие квартиры по ДДУ );
4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Застройщик сдулся? Все потеряно? Нет, не все!
Защита прав дольщиков в суде, признание прав собственности, компенсация убытков — см. ЗДЕСЬ .

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

1. на признание права собственности на квартиру ( например, если квартира уже существует как построенный объект ); или
2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства ( если квартира как отдельный объект еще не существует ); или
3. на возврат денежных средств , с уплатой неустойки и возмещением убытков ( если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома ).

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее ( или на долю в объекте незавершенного строительства ) и зарегистрировать это право в Росреестре ;
2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота ( т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами );
3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства , либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет.

Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам ( потому он и оказался банкротом );
2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных ( в т.ч. коммунальных ) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты ( если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда );
4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов ( в т.ч. по суду ) не участвует в конкурсной массе ( т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам ).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. здесь и здесь (Минстрой МО).

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги?

Об этом и пойдет речь ниже.

Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. С застройщиком это происходит по разным причинам:

• выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
• был плохо составлен бизнес-план проекта;
• компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;
• застройщик столкнулся с мошенничеством;
• форс-мажорные обстоятельства.

Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда). Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».

Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.

Частично решить проблемы должны эскроу-счета. Через них покупатели будут рассчитываться с застройщиком начиная с 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков «заморозятся» на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика до этого момента не будет.

Средства на возведение ЖК придётся брать в кредит у банков, поэтому у вызывающих сомнения застройщиков шансы их получить невысоки. Это должно гарантировать возврат средств дольщикам в случае, если стройка будет остановлена. Как всё будет работать на практике, пока не до конца понятно.

Например, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то неясно, каким образом будут возвращаться средства. На сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вклада, а вот больше неё — нет.

Кто может обанкротить застройщика

Признать компанию финансово несостоятельной вправе только суд.

Но на практике это дорого и довольно сложно.

Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.

Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы. Они тоже имеют право банкротить должников.

Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе. Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.

Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.

Суд анализирует текущее состояние дел компании. Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.

Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.

При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:

• незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;
• дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.

После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов. Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков, о том, что организация признана финансово несостоятельной.

Также объявление об этом появится в газете «Коммерсантъ» и на её сайте. Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах.

По ссылке можно выяснить, не публиковалось ли объявление о банкротстве той или иной фирмы. Для этого необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании. Также информация вносится в «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» . На сайте нужно указать в специальной строке ИНН или ОГРН застройщика.

Как только компанию объявили банкротом, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд. В другие суды идти уже нельзя.

Банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария для дольщика, он может:

• отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;
• претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место).

Все требования учитываются в специальном «Реестре требований кредиторов», состоящем из двух частей — «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений».

Чтобы требования дольщика были зафиксированы в одном из реестров, нужно подать заявление управляющему, которого назначил суд, и указать выбранный вариант.

Если дольщик решает получить деньги, необходимо прописать отказ от договора долевого участия. То есть претендовать на недвижимость он уже не может. В этом случае его внесут в «Реестр требований участников строительства».

Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к денежным требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер.

Их можно найти по запросу «Расчет неустойки по ДДУ».

Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, его вносят в «Реестр требований о передаче помещений». Далее возможны два варианта:

• если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком;
• если ЖК не достроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. Либо к достройке дома привлекут нового застройщика. Нужно помнить, что достройка может растянуться на несколько лет.

Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. И оценить свои шансы получить либо то, либо другое бывает проблематично. Так, в соответствии с п. 2 ст.

20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан предоставлять дольщику отчеты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года. Но:

• во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
• во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такую документацию.

У дольщика есть время, чтобы определиться.

После того как в газете «Коммерсантъ» появилось объявление о банкротстве застройщика, а на почту пришло уведомление от назначенного управляющего, есть три месяца, чтобы решить, что он хочет — вернуть деньги или потребовать квартиру — и заявить свои требования. По закону для дольщиков три месяца начинают отсчитываться именно с даты получения уведомления (это может быть важно, если между публикацией данных в газете и получением уведомления прошло несколько недель).

Источник: uristsarkisov.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве превращает объек стройки в долгострой. Жильцы не могут получить жилье, в счет которого вложили деньги. С 2019 года процедура вложения средств в застройку строго регламентировал Закон. О банкротстве застройщика теперь известно заранее, а его последствия не ложатся на плечи дольщика. Как действовать при этой ситуации дольщику?

Признаки скорого банкротства застройщика

Основной признак, по которому можно судить об отсутствии денег у застройщика, — несоблюдение срока сдачи объектов в эксплуатацию. По характеру деятельности на стройке тоже можно судить о состоянии дел девелопера, причем для этого лучше посетить строительство лично. Отсутствие строителей, стройматериалов и активной работы можно расценивать как явный признак неблагополучия.

Тревожным признаком является отсутствие ответа при попытке дозвониться на офисные телефоны или запертый в рабочее время офис застройщика. Однако и небывалая активность, распродажа оставшихся квартир по явно заниженным ценам тоже может быть предвестником банкротства.

Обратите внимание!

В данном случае необходимо проверить, не запущена ли процедура банкротства, попробовать найти информацию о застройщике в поисковых системах, прочитать отзывы и поискать информацию о судебных разбирательствах с его участием. Часто полезную информацию можно найти в группах в соцсетях.

Этапы банкротства застройщика

Признания девелопера банкротом происходит в суде. Основанием для начала процедуры служит наличие долгов по выходным пособиям, зарплатам или обязательным платежам в сумме более 300 000 рублей, которые не выплачиваются застройщиком больше 3 месяцев. В суд вправе обратиться:

;
• надзорные органы — самостоятельно или по заявлению дольщиков;
• сам застройщик;
• конкурсный кредитор;
• работник или бывший работник, которому застройщик должен деньги.

Суд выясняет, насколько плохи дела у девелопера и выносит решение о признании или непризнании его банкротом. При отсутствии возможности исполнить свои обязательства, застройщик признается банкротом.

Суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, может принять дополнительные обеспечительные меры:

• запрет на расторжение договора аренды земельного участка;
• запрет на заключение и госрегистрацию договора аренды земельного участка с кем-либо кроме застройщика;
• запрет на распоряжение земельным участком любым другим способом.

Сведения о применении обеспечительных мер будут отправлены судом в Росреестр.

Имущество компании будет продано, а вырученная при этом сумма будет использована для погашение долгов перед кредиторами.

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать

После принятия решения о банкротстве, суд назначает конкурсного управляющего, который по почте должен уведомить кредиторов о банкротстве организации. Объявление о банкротстве также появится в официальном издании о банкротствах — газете «Коммерсантъ» и федеральном реестре сведений о банкротстве.

Обратите внимание!

• отребовать вернуть деньги по договору с учетом разницы между рыночной ценой, отказавшись от квартиры;
• требовать квартиру или нежилое помещение.

Эти требования включаются в специальный «Реестр требований кредиторов», состоящий из 2 разделов: «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Для включения в реестр нужно подать заявление назначенному управляющему и указать подходящий вариант.

При выборе получения квартиры возможны 2 варианта развития событий:

• если дом введён в эксплуатацию, возможно получение квартиры;
• при незавершенном строительстве дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно или нанять нового застройщика.

Если дольщик выбирает деньги, ему нужно будет отказаться от договора долевого участия (ДДУ) и перспективы получения недвижимости. Нужно также учесть, что у банкрота может не хватить денег на удовлетворение требований о возврате суммы, уплаченной по ДДУ. Возможна ситуация, когда общая сумма, оставшаяся на удовлетворение требований дольщиков, будет поделена между ними пропорционально уплаченной по договору сумме и это будет лишь часть от понесенных расходов.

Тем, кто признан обманутым дольщиком после 2017-го года, могут вернуть деньги из фонда долевого строительства. А дольщикам, обманутым до 2017 года, можно попробовать вернуть часть денег по страховке, поскольку все строительные компании обязаны страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве.

Реестр требований закрывается через 3 месяца после опубликования сведений о банкротстве застройщика и открытии конкурсного производства. Требования дольщиков включаются в реестр не позже 2 месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия реестра. Указанное уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в соответствующем СМИ. В случае пропуска срока для предъявления требований по уважительной причине его можно восстановить в суде.

Неустойка при банкротстве застройщика

Если сроки получения помещения по ДДУ уже пропущены, то к требованиям о возврате суммы договора можно добавить неустойку за несоблюдение срока окончания строительства. В сети можно найти множество калькуляторов для расчета её размера, достаточно ввести в поисковике запрос: «Калькулятор неустойки по ДДУ».

Очередность при банкротстве застройщика

1. Сначала производятся расчеты по требованиям за причинение вреда жизни или здоровью.
2. Во вторую очередь гасятся долги по выплате выходных пособий и зарплат работников.
3. В третью — производятся следующие расчеты с дольщиками: вначале — по денежным требованиям участников строительства, кроме убытков, далее — по требованиям Фонда, после этого — по требованиям о выплате убытков, возникших у дольщиков, в связи с несвоевременной сдачей объекта строительства.
4. В последнюю очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Есть ли у дольщика при банкротстве преимущество перед другими кредиторами

Требования дольщиков удовлетворяются в третью очередь, перед ними удовлетворяются требования о возмещении вреда жизни и здоровью, а также о выплате выходных пособий и зарплат. Далее удовлетворяются требования дольщиков, но поскольку после них еще есть четвертая очередь, то перед некоторыми кредиторами у дольщиков есть преимущество.

Закон о банкротстве застройщика

Основными нормативно-правовыми документами, регламентирующими процедуру банкротства девелоперов, являются федеральные законы:

Как узнать о банкротстве застройщика

Если лицо является кредитором, о банкротстве застройщика его уведомит по почте конкурсный управляющий. Кроме того сведения о банкротстве общедоступны и публикуются на электронном федеральном ресурсе и в газете «Коммерсантъ».

Источник: cheladv.ru

Банкротства застройщиков при долевом строительстве, как участнику долевого строительства включить свои требования в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Как происходит процедура банкротства застройщика при долевом строительстве? О банкротстве застройщика законом выделена отдельная глава, однако прямо не указываются признаки несостоятельности данного субъекта.

Неспособность застройщика в удовлетворении требований кредиторов выражается в неисполнении требований по передаче жилых помещений в собственность лица, участвующего в финансировании строительства, а также не исполнении требований по возврату вложенных средств на строительство.

Помимо этого могут быть и иные обязательства, например, по возмещению вреда, поставке товара, штраф за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Иные обязательства которые строительная компания не способна выполнить. Чтобы признать застройщика банкротом на данный момент требуется только решение арбитражного суда.

Меры, применяемые при процедуре банкротства застройщика

Причинами банкротства застройщика может быть увеличение цен на стройматериалы, резкий скачок в курсе валюты иные форс-мажорные обстоятельства.

По заявлению заинтересованных лиц, суд может предпринять обеспечительные меры для кредиторов.

Они выражаются в наложении запрета осуществлять договорные отношения по аренде, регистрировать ее в Росреестре, и иные сделки с землей, на которой ведется строительство. Указанные меры могут действовать до момента окончания конкурсного производства.

При введении процедуры наблюдения происходит приостановка исполнения требований по исполнительным документам. А с начала открытия конкурсного производства выполнение обязательств по исполнительным документам прекращается.

Во время конкурсного производства участники строительства вправе со своей стороны отказаться от договорных отношений с застройщиком и потребовать возврата вложенных средств с компенсацией убытков в виде реального ущерба, стоимость которого определяет оценщик.

Выдвигать требования по предоставлению жилых помещений могут лица, предоставившие арбитражному управляющему доказательства оплаты полностью или частично обязательство по строительству.

После этого требование подлежит регистрации в реестре и указанные участники могут принимать участие на собраниях кредиторов с правом голоса.

Очередность удовлетворения требований по обязательствам застройщика

1. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью граждан.
2. Оплата по обязательствам в трудовых отношениях в виде выходных пособий, заработных плат и других компенсационных выплат
3. Выплачиваются средства дольщикам, участвующим в строительстве.
4. После указанных очередей, удовлетворяются остальные требования кредиторов.

Рассчитавшись по очередям, застройщик выполняет требования по недействительным сделкам, если таковые имеются. Имеющиеся залоговые требования подлежат удовлетворению за счет залогового имущества.

Если застройщик застраховал свой риск неисполнения обязательства, то страховщик истребует средства у должника по произведенным выплатам.

Порядок погашения требований кредиторов

Если застройщик завершил строительство, то арбитражный управляющий выносит на рассмотрение суда вопрос о распределении квартир среди дольщиков. На суде управляющие должен приложить доказательства о возможности возврата дольщикам квартир и сделать их оценку.

Квартиры будут переданы ее собственника при условии, что дом был возведен с соблюдением градостроительных регламентов, правил строительства, а также при наличии разрешении о вводе его в эксплуатацию.

Кроме того, суд должен удостовериться, что застройщик и собственники не подписали передаточные акты, а стоимость квартир не превышает пятипроцентный барьер требований кредиторов по реестру.

Оставшееся имущество должно хватать для расчета с кредиторами первой и второй очереди и по текущим платежам.

Новые правила банкротства застройщика с 2018 года, что нужно значит участнику долевого строительства при подаче заявления о включении в реестр требований кредиторов

Что делать дольщику при банкротстве застройщика? С 01.01.2018 вступили в силу новые правила включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика.

Если в производстве суда находится дело о банкротстве застройщика, то суд минуя стадию наблюдения, сразу выносит Решение о банкротстве застройщика и открытии конкурсного производства.

Согласно ФЗ о несостоятельности в арбитражный суд требование о включении в реестр жилых помещений подавать не нужно! Утратила силу статья 201.6, особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом.

П. 3 ст. 201.4 ФЗ о банкротстве предусмотрено, что требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Таким образом, с 2018 года при признании застройщика банкротом, каждый дольщик обязан в течении 3-х месяцев направить конкурсному управляющему свои требования о включении в реестр жилых помещений.

• паспорта дольщика;
• договора участия в долевом строительстве со всеми приложениями;
• документов об оплате договора участия в долевом строительстве.

Заявление о включении в реестр требований кредиторов (участников строительства) рассматривает конкурсный управляющий в течении 30-ти рабочих дней.

Он обязан уведомить участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Заявление участника строительства о включении в реестр требований кредиторов

Источник: sud-isk.ru

В какую очередь реестра требований кредиторов включаются требования о выплате неустойки, штрафа, компенсации морального вреда

Очень часто у участников строительства возникает вопрос в какую очередь должны включаться требования о выплате неустойки, штрафа, пени, требования о компенсации морального вреда.

Участники строительства часто полагают, что требования должны включаться в третью очередь, как требования участников строительства. Однако это не верно, данные требования не являются требованиями участника строительства в той терминологии, которая установлена Законом о банкротстве и подлежат учету в более поздней очереди, чем требования участников строительства.

Необходимо различать какая редакция Закона о банкротстве применяется при банкротстве застройщика. Параграф 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. ФЗ №75 от 25.11.2017) применяется по делам, производство по которым возбуждено до 01.01.2018

В этом случае требования о выплате неустойки и иных санкций, компенсации морального вреда, учитываются в четвертой очереди — вместе с основной массой требований.

Более высокую очередность имеют требования участников строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Если же применяется Закон о банкротстве в более поздней редакции — по делам, производство по которым возбуждено после 01.01.2018 года, то требования о выплате неустойки и иных санкций фактически учитываются в 4 очереди третьей очереди.

в первую очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь — по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам — участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

в третью очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

То есть фактически очередь эта седьмая.

В связи с изложенным обычно нет никакого смысла предъявлять требования о включении в реестр требований кредиторов требований о выплате неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, т.к. в подавляющем большинстве случаев до выплаты данных сумм очередь просто не дойдет. Поэтому тратить время на это смысла обычно нет, лучше сосредоточится на защите прав на получение квартир или нежилых помещений.

Результаты по делам

Задать вопрос адвокату

Вы можете задать вопрос адвокату по теме: взыскание неустойки с застройщика по ДДУ, или по любой другой теме, связанной с долевым строительством и недвижимостью.

Источник: www.neustoykaddu.ru