По справочнику dmethodformation способы образования объектов капитального строительства

5.5.2. Постановка на государственный кадастровый учет помещений Код элемента Содержание элемента Тип Формат Наименование Дополнительная информация NewFlats (Постановка на государственный кадастровый учет помещений) NewFlat ОМ S Постановка на…

Аналитика Публикации

Действующее законодательство, предусматривающее детальное регулирование порядка образования земельных участков, не регламентирует механизм образования объектов капитального строительства из уже существующих объектов. В связи с этим на практике возникает значительное количество споров относительно того, в каком порядке должны проводиться учетно-регистрационные действия при образовании таких объектов, в частности при разделе или объединении исходных объектов капитального строительства.

В настоящей статье остановимся на отдельных аспектах правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости при их образовании, вопросах правоприменительной практики и законодательных инициативах.

Образование путем реконструкции

Для вовлечения объекта в гражданский оборот как самостоятельного объекта недвижимости необходимо осуществление его кадастрового учета, который подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при образовании объектов капитального строительства кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом в силу п. 2 ст. 14, положений ст. 41 Закона № 218‑ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на образованный объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический план объекта, прилагаемый к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, и иные предусмотренные законом документы (в частности, соглашение о разделе объекта недвижимости – при разделе объекта, находящегося в общей собственности нескольких лиц).

Таким образом, основным документом, необходимым для совершения учетно-регистрационных действий в отношении образованного объекта, является разрешение на ввод в эксплуатацию, получаемое в результате выполнения строительных работ (реконструкции объекта) и отражающее произведенные изменения его основных характеристик.

Изложенный вывод согласуется с позицией Росреестра. Росреестр разъясняет, что объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела исходного объекта без проведения его реконструкции. Для кадастрового учета и регистрации прав на объект, образованный из единого исходного объекта капитального строительства, необходимо представить разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее, что образованный объект соответствует установленным градостроительным требованиям и проектной документации.

Изложенная позиция регистрирующего органа поддерживается судами.

Вместе с тем данный подход не учитывает специфику отдельных объектов недвижимости, преобразование которых возможно по иным правилам. Минэкономразвития России выпустило разъяснения относительно возможности раздела отдельных видов объектов капитального строительства для целей кадастрового учета и государственной регистрации прав без осуществления их фактической реконструкции.

Так, согласно позиции Минэкономразвития России, в определенных случаях, если в отношении объекта не требовались и не производились строительные работы по его физическому разделу, учетно-регистрационные действия могут быть осуществлены на основании технического плана, содержащего описание характеристик объекта и подтверждающего, что реконструкция исходного объекта не осуществлялась. В этом случае приложением к техническому плану может быть заключение по итогам проведенного технического обследования образованного объекта, подтверждающее возможность автономной эксплуатации такого объекта, независимо от иных образованных в результате раздела объектов. При этом, согласно указанной позиции Минэкономразвития России, проведение кадастровых работ для целей внесения в ЕГРН сведений об образованных объектах может допускаться только в случае, если исходный объект является делимой вещью.

Кроме того, в практике признается допустимым раздел без проведения реконструкции такого специфического объекта как производственно-технологический комплекс (ПТК) железнодорожного транспорта: выдел автономной части ПТК осуществляется на основании решения собственника комплекса и технического плана.

Необходимо учитывать, что приведенные позиции были сформированы в целях осуществления кадастрового учета в отношении специфических объектов недвижимости – индивидуальных жилых домов (для кадастрового учета и регистрации прав на которые законодательством предусмотрены упрощенные процедуры), автомобильных дорог, разделяемых без фактического ведения строительных работ, а также ПТК железнодорожного транспорта, исторически сформированных как совокупность самостоятельных объектов, для удобства учтенных ранее в качестве единого объекта недвижимости.

В то же время вопрос о возможности применения аналогичного подхода в иных случаях остается дискуссионным. С учетом приведенной выше основной позиции регулирующих органов и судов использование такой аналогии представляется маловероятным. Допустимо ли изменение вида объекта? Особого внимания заслуживает вопрос о том, могут ли в результате преобразования объекта (объектов) капитального строительства образовываться объекты разного вида. Например, могут ли быть образованы из здания в результате раздела здание и сооружение, а также может ли быть изменено назначение исходного объекта?

Согласно разъяснениям контролирующих органов в результате раздела объекта капитального строительства могут быть образованы только объекты того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. В то же время существуют разъяснения, подтверждающие, что при образовании объекта в результате его реконструкции может происходить изменение вида данного объекта. Так, например, в результате реконструкции здания (сооружения) может быть образован объект незавершенного строительства.

Отметим также, что Росреестр прямо указывает на невозможность изменения вида объекта в порядке учета изменений его характеристик. Госорган рассматривает в качестве единственно возможного механизма такого изменения исключительно прекращение существования исходного объекта одного вида и образование иного объекта другого вида в результате реконструкции с постановкой нового объекта на кадастровый учет.

Законопроект о порядке образования объектов недвижимости

В целях совершенствования вопросов государственного кадастрового учета и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости Минэкономразвития России разработало законопроект, который предусматривает регулирование порядка образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.

Данным законопроектом устанавливается общий порядок образования объектов недвижимости –вследствие завершения их строительством или вследствие реконструкции объектов. Законопроект предусматривает условия допустимости образования объектов, например условие об обеспечении доступа к образуемым объектам. Кроме того, он закрепляет специальные правила образования отдельных видов объектов. Так, без проведения строительных работ могут быть образованы сооружения – путем раздела или объединения иных сооружений. Законопроект предлагает урегулировать вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, устанавливает требования к соглашениям сособственников об образовании объектов недвижимости, а также случаи образования объектов по решению суда.

Отсутствие должной правовой регламентации образования объектов капитального строительства влечет многочисленные затруднения для собственников объектов недвижимости в пользовании своим имуществом, в связи с чем разработка соответствующего регулирования является давно назревшей необходимостью.

На данный момент не представляется возможным определить, будут ли приняты предлагаемые министерством изменения и если будут, то в какой редакции. Вместе с тем сам факт ведения соответствующей законотворческой работы вселяет надежду на разрешение проблем образования объектов капитального строительства.

Отсутствие должной правовой регламентации образования объектов капитального строительства влечет многочисленные затруднения для собственников объектов недвижимости в пользовании своим имуществом, в связи с чем разработка соответствующего регулирования является давно назревшей необходимостью. На данный момент не представляется возможным определить, будут ли приняты предлагаемые министерством изменения и если будут, то в какой редакции. Вместе с тем сам факт ведения соответствующей законотворческой работы вселяет надежду на разрешение проблем образования объектов капитального строительства . * * Я даю согласие на обработку моих персональных данных. Соглашение.

По справочнику dmethodformation способы образования объектов капитального строительства

5.5.2. Постановка на государственный кадастровый учет помещений

NewFlats (Постановка на государственный кадастровый учет помещений)

Постановка на государственный кадастровый учет помещения

Тип tNewFlat. См. описание типа ниже в данной таблице

Тип tNewFlat (Постановка на государственный кадастровый учет помещения)

(Характеристики помещений заполняются в соответствии с п. 23 — 25 Требований N 583)

Номер кадастрового квартала

Описание заполнения поля см. п. 2 Общих требований к заполнению технического плана в формате XML. Ограничение на тип строка CadastralBlockType

Ранее присвоенные государственные учетные номера помещения

Тип tOldNumbersExt. См. описание типа в главе 5.6.1 «Описание комплексных типов, используемых в схеме»

Кадастровый (или ранее присвоенный) номер объекта недвижимости, в котором расположено помещение (или адрес (описание местоположения)

Тип tParentCadastralNumberFlat. См. описание типа в главе 5.5.4

Способ образования объекта

По справочнику dMethodFormation «Способы образования объектов капитального строительства»

Кадастровый номер объекта (объектов) недвижимости, из которого (которых) было образовано помещение

Тип tCadastralNumbersInp. См. описание типа в главе 5.6.1 «Описание комплексных типов, используемых в схеме»

Назначение и вид помещения

Назначение помещения и вид жилого помещения. Тип tAssignationFlat. См. описание типа в главе 5.5.6 «Назначение и вид помещения»

Площадь в квадратных метрах

Адрес (описание местоположения) помещения

Присвоенный в установленном порядке адрес, а при его отсутствии — описание местоположения помещения. См. описание элемента ниже в данной таблице

Расположение в пределах объекта недвижимости, имеющего или не имеющего этажи

Обязательно должны быть планы. Тип tPositionInObject. См. описание типа в главе 5.6.9 «Расположение в пределах объекта недвижимости, имеющего или не имеющего этажи»

(пп. 4 — 8, 25 Требований N 583)

Сведения о частях помещения

Сведения о части (частях) созданного (образованного) помещения. См. описание элемента ниже в данной таблице (пп. 7, 17 Требований N 583)

Описание вложений элементов

Address (Адрес (описание местоположения) помещения)

Присвоенный в установленном порядке адрес, а при его отсутствии — описание местоположения помещения, в структурированном виде (п. 25 Требований N 583)

Адрес (описание местоположения)

Описание внесения структурированного адреса (описания местоположения) см. п. 5 Общих требований к заполнению технического плана в формате XML. Тип tAddressInpFull. См. описание типа в главе 5.6.5 «Адрес (описание местоположения)»

Номер комнаты в квартире

SubFlats (Сведения о части (частях) созданного (образованного) помещения)

(Сведения о частях заполняются в соответствии с пп. 26 — 30 Требований N 583)

Сведения о части помещения

Тип tNewSubFlat. См. описание типа в главе 5.5.5 «Сведения о части (частях) помещения»

dMethodFormation « Способы . образования объектов капи-. тального строительства ». PrevCadastral Н S. Кадастровый номер Тип tCadastralNumbersNull. Numbers. объекта ( объектов ) не- См. описание типа в главе. … Н К(1) Способ образования По справочнику . объекта . dMethodFormation « Способы . образования объектов капи-. тального строительства ». PrevCadastralNu Н S. Кадастровый номер Тип tCadastralNumbersNull. mbers. объекта ( объектов ) См. описание типа в главе.

5. Приказ Росреестра от 24.12.2018 N П/0510 (ред. от 30.11.2021) «Об утверждении Сборника классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости и признании утратившим силу приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.10.2011 N П/389»

Согласно приказа по xml метод (Method) Способ образования объекта выбирается по справочнику dMethodFormation « Способы образования объектов капитального строительства » Вопрос. Где найти этот справочник и что это за справочник ? Ни когда не задавался этим вопросом, а тут задумался. [ Иван Климентьев (разработчик) ]. Четверг, 4 августа 2022, 08:44. >где найти этот справочник . В xml-схеме файл dMethodFormation _v01.xsd. >и что это за справочник ? « Способы образования объектов капитального строительства ». [ Константин Дьяченко ]. Четверг, 11 августа 2022, 13:18. а как мне его прочесть по человечески? Я хочу разобраться какая цифра за какой метод отвечает.