Понятие перестройка объекта капитального строительства

Понятие перестройка объекта капитального строительства Toggle navigation Главная / Статьи / Ценообразование в строительстве / Текущий ремонт, капитальный ремонт и реконструкция — в чем

Реконструкция или капитальный ремонт?

Согласно постановлению Правительства РФ от 18.05.2009 № 427 (в редакции постановления Правительства РФ от 12.11.2016 № 1159) с 30 ноября 2016 г. проводится проверка достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет более 50 процентов.

Понятия реконструкция и капитальный ремонт

Понятия реконструкция и капитальный ремонт разъяснены в статье 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации и соответствуют следующим действиям:

• реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
• реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
• капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
• капитальный ремонт линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Отличие реконструкции и капитального ремонта

Отличие капитального ремонта от реконструкции:

• работы по капитальному ремонту не ведут к изменению параметров объекта капитального строительства;
• производится замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Ключевыми терминами и понятиями являются «несущая строительная конструкция» и «элемент несущей строительной конструкции».

Согласно п. 3.7. ГОСТ Р 21.1101-2009 «СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации» строительная конструкция — это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

При этом, в соответствии с разделом 3 свода правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», несущие конструкции – это строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания. Основными несущими строительными конструкциями являются: фундамент, несущие стены, перекрытия, каркас.

В качестве элементов несущих строительных конструкций, зданий и сооружений, согласно п. 3.8. ГОСТ Р 21.1101 2009 «СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации», применяются строительные изделия (свая, фундаментный блок, кирпич, камни, балки и плиты перекрытия из сборного железобетона, стропильная ферма и т.д.).

В случае с линейными объектами показателем реконструкции является следующее: изменение класса, категории, первоначально установленных показателей функционирования таких объектов, изменение границ полосы отвода или охранных зон таких объектов. Изменение любого из указанных параметров указывает на реконструкцию линейного объекта.

Состав проектной документации на капитальный ремонт

В соответствии с подпунктом в) пункта 8_2 постановления Правительства РФ от 18.05.2009 № 427 (в редакции постановления Правительства РФ от 23.01.2017 № 51) с 3 февраля 2017 года для проведения проверки сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства представляется проектная документация в случаях, если подготовка документации является обязательной или такая документация разработана по инициативе застройщика.

Согласно п.12_2 Градостроительного кодекса РФ в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства.

В том числе в соответствии с п. 13 Градостроительного кодекса РФ состав и требования к содержанию разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В настоящее время документом устанавливающим указанные выше положения является постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию».

Согласно п. 7 постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию» для объектов капитального строительства, финансируемых полностью или частично за счет средств соответствующих бюджетов разрабатываются в полном объеме следующие разделы проектной документации:

• раздел 6 «Проект организации капитального ремонта»,
• раздел 11 «Смета на капитальный ремонт».

В соответствии с МДС 13-1.99 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» проектирование капитального ремонта жилых зданий без перепланировки квартир следует осуществлять, как правило, в одну стадию — РАБОЧИЙ ПРОЕКТ.

Двухстадийное проектирование (проект и рабочая документация) допускается при наличии одного из следующих факторов:

• градостроительной важности объекта;
• полной перепланировки квартир;
• надстройки и других особенностей объекта.

Рабочий проект на капитальный ремонт жилого здания должен разрабатываться без излишней детализации, в минимальном объеме и составе, достаточном для обоснования принимаемых решений, определения объемов работ и стоимости ремонта.

При этом если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, составляется только сметная документация на основании акта технического осмотра и дефектной ведомости.

При проведении капитального ремонта или замены лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонта лифтовых шахт заказчик на основании части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Дополнительно сообщаем, что что в соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации не осуществляется только при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). В остальных случаях проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.

Текущий ремонт

При этом мы должны отделять работы, выполняемые в рамках текущего ремонта, от капитального ремонта.

Согласно п. 8 главы 6.2. Градостроительного кодекса РФ в целях обеспечения надлежащего технического состояния зданий, сооружений проводятся техническое обслуживание и текущий ремонт зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Также согласно п. 3.4. МДС 13‑14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов ) — изменение параметров объекта капитального строительства , его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка , расширение объекта капитального строительства , а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства , за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления.

Понятие перестройка объекта капитального строительства

Toggle navigation

Главная / Статьи / Ценообразование в строительстве / Текущий ремонт, капитальный ремонт и реконструкция — в чем отличия и зачем это нужно знать сметчику?

Текущий ремонт, капитальный ремонт и реконструкция — в чем отличия и зачем это нужно знать сметчику?

Прежде всего, нужно, просто необходимо, разобраться с терминами. Почему это так важно? Потому что разные люди вкладывают в одни и те же термины разный смысл. И очень часто это приводит, как минимум, к недоразумениям, а как максимум к серьезным проблемам.
Все необходимые определения содержатся в Градостроительном кодексе, а именно в самой 1-й статье — Основные понятия.

Если по сути, то реконструкция – это надстройки, пристройки, замена или восстановление с изменением технико-экономических показателей объекта.
А к капитальному ремонту относят восстановление или замена существующих или утраченных технических характеристик объекта. При этом в отличие от реконструкции его основные технико-экономические показатели не меняются.

Первый пример. Допустим, есть какое-то здание. Были какие-то конструкции, например, деревянные двери – их заменили на металлопластиковые. Это реконструкция или капремонт?
Конечно, капитальный ремонт! Почему? Это следует из определения капремонта объекта капитального строительства — замена или восстановление, или и то и другое строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих.

Второй пример — cети электроснабжения. Замена воздушной линии на кабельную – это еще капремонт или уже реконструкция?
Правильный ответ — реконструкция, потому что изменились параметры объекта. В данном примере — параметры линейного объекта. Какие? Изменился не только способ прокладки, но и протяженность. По воздуху — одно количество метров или километров, а в земле может быть совсем другое + с большой степенью вероятности изменится полоса отвода. А это верный признак реконструкции для линейных объектов.

Нельзя пройти мимо текущего ремонта. В Градостроительном кодексе такого определения вы не найдете – его там просто нет. Потому что подготовка технической документации на текущий ремонт зданий и сооружений не предусматривается.
Основание: Градостроительный кодекс и постановление Правительства № 87 (Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию).
Ведь текущий ремонт, по сути – это обеспечение надлежащего технического состояния зданий и сооружений и сохранение эксплуатационных показателей конструкций и коммуникаций.
А надлежащее техническое состояние – это поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

И если представить реконструкцию, капитальный ремонт и текущий ремонт в виде уровней – то более высокий уровень может включать работы нижнего, а вот наоборот – никогда.

Для чего нужно правильно классифицировать объект, причем еще до начала составления сметной документации? Это очень важный вопрос, которым некоторые даже не задаются. И в результате совершают ошибки и получают в большие проблемы.
Если кратко — это нужно для того, чтобы:

1. Попасть в программу финансирования для получения бюджетных средств.
2. Чтобы правильно определить сметную стоимость предстоящего комплекса работ, потому что классификация объекта напрямую влияет на эту стоимость.

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов ) — изменение параметров объекта капитального строительства , его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка … реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов

Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. N Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в части, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578.

Текущий ремонт, капитальный ремонт и реконструкция — в чем отличия и зачем это нужно знать сметчику? Прежде всего, нужно, просто необходимо, разобраться с терминами . Почему это так важно? Потому что разные люди вкладывают в одни и те же термины разный смысл. … Это следует из определения капремонта объекта капитального строительства — замена или восстановление, или и то и другое строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих. Второй пример — cети электроснабжения. Замена воздушной линии на кабельную – это еще капремонт или уже реконструкция ? Правильный ответ — реконструкция , потому что изменились параметры объекта .