Порядок изменения проекта строительства

Пожалуйста, подождите. Документ загружается.

Проект постановления Правительства Камчатского края «О внесении изменений в приложение к постановлению Правительства Камчатского края от 15.09.2022 № 485-П «Об утверждении Порядка ведения учета объектов незавершенного строительства на территории Камчатского края» «

Вид документа	Постановление Правительства Камчатского края
Разработчик	Министерство строительства и жилищной политики Камчатского края
Дата размещения	11.10.2022
Срок предоставления экспертных заключений	19.10.2022

Поддержка и развитие: «Реактив Медиа»

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: kamgov.ru

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение.

Лекция №14 Дегтярев Никита «Правила внесения изменений в строительную документацию»

Проверим ВРИ,ТЭП и ограничения
на Вашем земельном участке!

Получим градостроительный план ужe «завтра»

и внесём изменения в ПЗЗ

Цена установлена по договору и никаких дополнительных плат

Соберём нужный пакет документов

Оформим и согласуем ИРД

Рассчитаем эффективность проекта и снимем риски

Гарантии — 100%

Конфиденциальность
— 120%

Получите бесплатно
экспертный аудит Вашей документации
уже при первой встрече:

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Для тех кто ценит свои ресурсы

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. Он определяет, можно ли проводить строительные работы на данном участке, какими характеристиками должен обладать объект. На основании Правил выдается план земельного участка (ГПЗУ), входящий в обязательный список проектной документации для строительства новой и реконструкции старой недвижимости.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Навигация по странице:

Рекомендации

ПЗЗ (правила землепользования и застройки), что ВАЖНО ЗНАТЬ собственнику земельного участка

Навигация по странице:

Рекомендации

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. Он определяет, можно ли проводить строительные работы на данном участке, какими характеристиками должен обладать объект. На основании Правил выдается план земельного участка (ГПЗУ), входящий в обязательный список проектной документации для строительства новой и реконструкции старой недвижимости.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Когда необходимо внести изменение в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ требуется, если владелец хочет использовать участок способом, который не предусмотрен в настоящих правилах:

• ЗУ и объекты капитального строительства неэффективно используются;
• собственникам недвижимости причиняется вред;
• цена ЗУ и объектов капитального строительства снижена;
• нарушаются права и интересы граждан и их объединений;
• имеется несоответствие имеющейся застройки и схемы территориального плана.

Предложить внесение изменений в ПЗЗ может любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо, которые:

• постоянно проживают на соответствующем участке;
• являются владельцами ЗУ и расположенных на них объектов капитального строительства;
• являются собственниками помещений в объектах застройки.

К рассмотрению принимаются такие изменения в ПЗЗ, как:

• изменение границ территориальных зон. Можно включить в свой участок одну из них или установить отдельную;
• изменение градостроительного регламента (внесение дополнительных видов разрешенного использования ЗУ в данной территориальной зоне или расширение предельных параметров разрешенного строительства);

Этапы внесения изменений в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ производится в соответствии со статьей 33 ГК Рф. Также в ПЗЗ Москвы есть точный алгоритм действия лица, инициировавшего предложение. Порядок изменения ПЗЗ следующий:

• Подать заявление в МосКомАрхитектуру с отражением причин внесения изменений.
• Заявление рассматривается Городской комиссией по градостроительной деятельности.
• После рассмотрения выносится решение об отклонении предложения или предлагаются рекомендации для разработки проекта нормативного акта для изменения землепользования.
• В последнем случае назначаются общественные слушания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ.
• По итогам заседаний анализируются поступившие замечания и предложения.
• Решением МосКомАрхитектуры выносится окончательное решение об изменениях в ПЗЗ, что обозначается обнародованием соответствующего нормативного акта.

Если заявителем был ранее получен генеральный план участка, то для внесения изменений землепользования требуется пройти все перечисленные выше этапы, а после этого обновить графические материалы. Общий срок рассмотрения инициативы может затянуться на несколько месяцев.

В некоторых случаях Правила землепользования и застройки разрешают выдачу допусков на отклонение от максимально допустимых значений застройки. Данный документ получают в Городской комиссии по градостроительной деятельности после обоснования целесообразности возведения или реконструкции объектов капитального строительства с отступлением от требований.

Выбирать оптимальный вариант следует на начальной стадии проектирования. Можно получить разрешение на отклонение или выносить впоследствии предложение об изменении ПЗЗ.

Допускается упрощенный порядок рассмотрения предложений о внесении изменений в правила в случаях, если:

• в результате применения действующих Правил причиняется вред владельцам или снижается стоимость земли;
• необходима однократная смена вида использования ЗУ без изменения допустимых параметров строительства);
• нужна однократная смена вида использования ЗУ с изменением параметров допустимого строительства не более, чем на 10% в сравнении с действующим регламентом. Данный пункт можно использовать в интересах застройщика, например, при возведении пристройки или надстройки.

Упрощенный порядок рассмотрения предложения позволяет сократить время на вынесение решения, так как не требуется проведение слушаний и прохождение Горкомиссии. Все процедуры проводятся значительно быстрее, так как можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру.

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

Постановление №457-ПП регламентирует внесение изменений в ПЗЗ-2020 в Москве. В комплект требуемых документов входят:

• пояснительная записка с описанием планируемого использования участка;
• ситуационный план, где будут отображены зоны, в которые требуется внести изменения;
• схема будущей застройки с отображением экономических и технических параметров будущих объектов;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры;
• копия Правил с исходными данными.

Подготовить документы можно самостоятельно или обратившись в соответствующую компанию. Полный список может быть отличаться. Это зависит от цели заявителям. Например, для определения границ существующей территориальной зоны требуются:

• пояснительная записка;
• лист карты градостроительного зонирования с соответствующей зоной;
• ситуационный план.

Также по желанию заявителя можно приложить и любые другие документы, например, согласование с профильными инстанциями (Мосгорнаследние, Департамент природопользования и т.п.). Подобные документы помогут быстрее получить разрешение на внесение изменений в ПЗЗ.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Основания для отказа

Предложение об изменениях в Правилах землепользования и застройки могут отклонить. Основанием для этого служат несколько причин:

• представленные документы не соответствуют требованиям регламента;
• предъявленная документация не соответствует требованиям проектирования планирования территории и проекта межевания;
• планируемые изменения превосходят разрешенные отклонения от предельных параметров строительства и реконструкции;
• использование ЗУ не соответствует разрешенному или ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ.

Содержание выписки

Выписка из ПЗЗ с внесенными изменениями будет содержать:

• данные о регламенте, утвержденном для участка (при его наличии);
• основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования ЗУ (например, для жилого строительства, сельского хозяйства);
• информацию о предельных размерах ЗУ, его площади;
• минимально допустимые отступы возводимого объекта от границ ЗУ;
• максимально допустимые высоту и этажность возводимого объекта строительства;
• максимально допустимый процент застройки в границах ЗУ;
• для зон исторической застройки – предписания к архитектурным решениям.

Если на участке не был утвержден регламент, то по параметрам разрешенного строительства заполняется отдельная таблица. При застройке также нужно соблюдать ограничения зон охраны природы.

В Генеральном плане застройки участка указываются предписания об обеспеченности инфраструктурой. Если ЗУ находится в зоне с особыми условиями, то в ГПЗУ описываются ограничения.

Стоимость и цена внесения в ПЗЗ изменений

Сроки рассмотрения предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в среднем составляет 60 дней. Из них 30 уходит на то, чтобы документы были рассмотрены комиссией.

Если инициатива рассматривается в упрощенном порядке, то сроки будут меньше, так как этом случае рассмотрение комиссии не требуется.

Оплата пошлин и сборов для рассмотрения не требуется. Расходы инициатора будут состоять из затрат на сбор и подготовку документов. Цена зависит от основания изменений, вида и особенностей ЗУ и будущих объектов строительства. Уточнить все цены можно по телефону Архитектурного бюро МСР.

Выводы

Правила землепользования и застройки определяют зонирование и количество строительных объектов на участках, предельное их количество и виды использования земли. Для проектирования и согласования необходим ГПЗУ. При этом внести изменения в уже имеющиеся ПЗЗ можно, но на это может потребоваться несколько месяцев.

Есть упрощенный порядок рассмотрения внесения изменений в ПЗЗ, когда для территориальной зоны не устанавливают параметры застройки, а на ней располагается объект реконструкции. Упрощенный порядок существенно экономит время владельца ЗУ. Особенно это актуально для районов с уже сложившейся инфраструктурой, ведь противодействие жителей может быть очень велико несмотря на то, что изменения никоим образом не отразятся на комфорте проживающих.

Также предложение об изменениях в Правилах могут отклонить. Причинами в большинстве случаев являются документы, не соответствующие тем или иным требованиям законодательства РФ.

Источник: geo-global.ru

Внесение изменений в ПЗЗ как способ оптимизации территориальной зоны земельного участка

1. Связь задач по использованию участков с требованиями ПЗЗ

Многие проблемы, возникающие у владельцев земельных участков (ЗУ), приходится решать через действующую в каждом муниципальном образовании комиссию по Правилам землеустройства и застройки (далее – Комиссия по ПЗЗ).

Стартом в преодолении трудностей становится заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки с изложением сути вопроса:

• изменение вида разрешённого использования участков (ВРИ)
• изменение территориальной зоны земельных наделов
• внесение изменений в генеральный план поселения
• изменением параметров разрешённого строительства капитального объекта с выяснением факторов, ограничивающих возможность реконструкции построек, возведённых на участках
• уточнение параметров нового строительства и его функционального назначения
• целый ряд других вопросов

Главная задача комиссий по ПЗЗ – обеспечение для всех владельцев участков и объектов недвижимости их законных прав и интересов собственников больших и малых, застроенных и незастроенных земельных участков в их:

• в использовании
• в застройке
• в развитии

при обязательном соблюдении градостроительных регламентов, установленных ПЗЗ для каждой территориальной зоны.

О подаче заявлений в Комиссию по ПЗЗ рассказывается ниже. Сейчас необходимо выяснить, почему соблюдению требований ПЗЗ уделяется столь высокое внимание.

2. Суть ПЗЗ

ГрК РФ установливает своеобразная «иерархию» градостроительной документации. «Табель о рангах» выглядит следующим образом:

– самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории поселения на длительный срок (15 – 25 лет):
• содержит укрупнённые ориентировочные показатели развития территорий

(ПЗЗ) – градостроительная «пусковая кнопка»:

• включает механизм реализации генерального плана
• при использовании позволяют выявить и устранить недочёты планирования территории и генерального плана
• являются нормативно-правовым актом, регламентирующим использование территории поселения и детализирующим генеральный план

(ППТ) – документ, устанавливающий для определенной территории:

• зоны размещения существующих объектов и их параметры
• зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено
• в отличие от генерального плана, ППТ является более подробным документом, содержащим красные линии, объекты и инфраструктуру

Правила землеустройства и застройки (ПЗЗ) – традиционная система градостроительного регулирования, сложившаяся в нашей стране ещё с советских времён.

Она основана на планировании и делении территорий поселений на градостроительные зоны. Они позволяют сформировать:

1. базу для правового режима земельных участков (ЗУ)
2. понятный порядок использования и застройки наделов

Градостроительное регулирование периодически меняется и совершенствуется, а утверждённые в поселениях ПЗЗ предоставляют целый комплекс возможностей:

• устанавливают градостроительные зоны с их регламентами
• определяют «что можно» и «чего нельзя» делать

• в той или иной территориальной зоне
• на земельных участках, имеющих такой-то вид разрешённого использования, каждый из которых входит в границы конкретной территориальной зоны

• что конкретно нужно предпринять и какие процедуры потребуется выполнить, чтобы обеспечить ту или иную деятельность на земельном участке
• можно или нет вести застройку участка или реконструкцию существующего ОКС

• о градостроительном зонировании территории поселения и градостроительных регламентах, действующих в зонах
• о возможностях строительного развития как всего поселения, так и его отдельных микрорайонов и даже улиц
• о порядке выполнения бюрократических процедур и сроках рассмотрения вопросов и т.д.

• тех решений, что смогут оказать положительное влияние и на условия проживания людей, и на их благосостояние, а также на развитие бизнеса

• возможности использования ЗУ и объектов на них (диктуются правилами землепользования и застройки, относящимися к нормативно-правовым нормам) с возможностями реализации использования недвижимости (в соответствии с проектной документацией)

• в возможности выбора вида разрешённого использования
• в возможности отклонения от установленных параметров строительства
• в возможности внесения изменений и дополнений в правила застройки

ПЗЗ разрабатываются не для архива, а для оперативного применения в условиях динамично меняющихся ситуаций у правообладателей земли. Это главный градостроительный регулятор местного значения.

3. ПЗЗ – инструмент для решения проблем в использовании участков

Возможности и особенности ПЗЗ каждого муниципального образования –это мощный инструмент, который собственники участков или объектов недвижимости на участках могут и должны использовать для решения задач:

• по изменению ВРИ
• по изменению территориальной зоны
• по получению разрешения на отклонение от предельных параметров строительства
• по преодолению многих других проблем

Главное условие для применения ПЗЗ в решении задач – обоснованность намерений, их соответствие материалам территориального планирования муниципального района.

ПЗЗ – документ открытого пользования:

• они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований
• с ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета

Знакомство с ПЗЗ не должно ограничиваться изучением только их графических материалов, поскольку подробная разъяснительная информация по всем вопросам изложена в их текстовой части.

Структура текстовой части ПЗЗ такова, что найти необходимый материал не так уж и сложно. Даже при беглом просмотре глав и параграфов, перечисленных в содержании можно увидеть именно тот раздел, что будет нужен для анализа возможностей в решении проблемы.

Пара примеров

В ПЗЗ муниципальных образований излагается полезная информация по многим направлениям. В них, например, можно выяснить следующие сведения:

• о градостроительных регламентах, установленных для всех территориальных зон, на которые поделена территория поселения
• о размере возмещения вреда, причинённого жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям:

• технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований
• правил землепользования и застройки
• документации по планировке территорий муниципальных образований

Обязательный раздел ПЗЗ – тот, что освещает деятельность Комиссии по правилам землепользования и застройки.

4. Комиссия по ПЗЗ – цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ

Комиссия по ПЗЗ – консультативный коллегиальный орган, действующий при главе администрации поселения

• формируется она на основании постановления главы администрации
• в своей деятельности руководствуется документами:

• ПЗЗ, принятыми в муниципальном образовании
• Положением о Комиссии
• муниципальными правовыми актами, регламентирующими деятельность комиссии по ПЗЗ
• Конституцией РФ, ЗК РФ и ГрК РФ, федеральными и региональными законами

В состав Комиссии по ПЗЗ входят председатель комиссии, секретарь и члены комиссии. Требованиях к составу и порядку деятельности Комиссии по ПЗЗ закрепляются региональными законами (пример по Ленинградской области – областной закон № 25-оз от 10.04.2017).

При объективной необходимости Комиссия по ПЗЗ вправе расширить свой состав для обсуждения вопросов, которые предстоит рассмотреть на заседаниях:

1. включать в свой состав представителей власти поселений
2. создавать консультативные советы и рабочие группы
3. привлекать независимых экспертов (в установленном порядке)
4. приглашать представителей органов власти, а также юридические и физические лица, компетенция которых относится к тем или иным вопросам

Деятельность комисси осуществляется в следующих направлениях:

• организация и проведение публичных слушаний:
• по проектам генеральных планов поселений и внесению в них изменений
• по документам территориального планирования
• по проектам планировки территорий и проектам межевания территорий
• по вопросам предоставления разрешений на условно-разрешённый вид использования земельных участков и объектов капитального строительства
• по вопросам отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
• организация и координация разработки:

• проектов генеральных планов и правил
• проектов о внесении изменений в них

• включая проекты планировки территорий, предусматривающие размещение линейных объектов

• от жителей поселений
• от правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений
• от лиц, чьи права и законные интересы могли быть нарушены

По итогам заседаний Комиссия по ПЗЗ

1. готовит рекомендации и заключения
2. организовывает проведение публичных слушаний с подготовкой протокола и заключения о результатах этих слушаний
3. направляет материалы главе местной администрации для приятия им соответствующего решения

5. Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ

Основания для внесения изменений в правила землепользования и застройки и порядок действий при этом предусмотрены рядом статей Градостроительного кодекса РФ:

ПЗЗ могут быть изменены в порядке, установленном градостроительным кодексом РФ, в соответствии:

• с документами территориального планирования
• с документацией по планировке территории
• с порядком внесения изменений в эти документы

Необходимость в изменении ПЗЗ возникает, как правило, тогда, когда правообладатель ЗУ не планирует использовать в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи – когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.

Становятся ли при этом ПЗЗ непреодолимым препятствием? – Нет. Мало того, что об этом говорится в самих ПЗЗ, но подтверждается ещё и законодательно статьёй 33 ГрК РФ:

1. любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в ПЗЗ
2. граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой

Примечание

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ № 78-АПГ13-17 от 23.10.2013, в случаях отличий между территориальными зонами земельных участков по ПЗЗ и функциональными зонами тех же участков по Генеральному плану приоритет отдаётся положениям Генерального плана.

Соответственно, ПЗЗ в спорной части не подлежат применению, а градостроительное зонирование считаются фактически отсутствующими до момента принятия изменения в ПЗЗ.

Применение ПЗЗ вызвало негативные последствия в использовании ЗУ и ОКС

К потенциально возмржным негативным последствиям применения ПЗЗ ГрК РФ (подпункт 5 пункта 3 статьи 33) относит следующие:

1. снижение эффективности использования
2. нанесение вреда правоообладателю
3. снижение стоимости объектов недвижимости
4. препятствия в реализации прав и законных интересов правообладателей

Заявления (предложения) о внесении изменений в ПЗЗ по перечисленным обстоятельствам рассматриваются Комиссией по ПЗЗ с особой тщательностью и вниманием и нередко с положительным результатом.

Необходимость изменения параметров использования всех участков в границах территориальной зоны, в которую включены эти участки

В таком случае делается предложение об изменении градостроительного регламента территориальной зоны – к примеру, в части расширения перечня ВРИ в градостроительном регламенте данной зоны.

При положительном решении вопроса результатом изменения ПЗЗ смогут воспользоваться владельцы участков, относящихся к этой территориальной зоне, если им потребуется изменить ВРИ своих участков на тот вид, что был внесён инициатором изменения градостроительного регламента этой зоны.

Установление территориальной зоны ЗУ, не предусмотренной действующими ПЗЗ

Подача заявления по изменения ПЗЗ об установлении территориальной зоны ЗУ, не предусмотренной действующими ПЗЗ, будет обоснованной в случае, когда принятые ПЗЗ не соответствуют:

• генеральному плану поселения
• схеме территориального планирования

муниципального района по той причине, что генеральные планы или схема претерпели изменения.

Установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой не соответствуют существующему ВРИ участка

Распространённая ситуация – ВРИ земельного участка, отражённый

• в правоустанавливающих документах
• в договорах купли-продажи
• в актах 90-х годов о предоставлении или о праве на земельный участок и
• т.п.

был установлен до принятия ПЗЗ и не соответствует перечню видов разрешённого использования для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ,

В данном случае, при отсутствии прочих ограничений в использовании участка, оспорить ПЗЗ по мотиву несоответствия существующего ВРИ тому виду использования, что установлен через ПЗЗ, будет крайне проблематично – по обстоятельствам, изложенным:

• в пункте 8 статьи 36 ГрК РФ
• в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ

Они не препятствуют ни застройке, ни использованию участка, но устанавливают несколько иные условия:

1. ЗУ и уже возведённые на нём ОКС (объекты недвижимости) могут использоваться неограниченно долгое время – без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ
2. при условии, что уже существующие объекты недвижимости и использование участка не несут угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде
3. дальнейшая застройка и реконструкция уже возведённых объектов запрещена
4. они будут разрешены только в случае приведения объекта в соответствие с новым градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ

Иными словами, на участке, для которого ПЗЗ установили зону, не соответствующую его существующему использованию (по имеющимся документам и целям, ради которых участок предоставлялся), застройка и какие-либо существенные изменения параметров ОКС запрещены. При этом собственник такого участка имеет право возвести на нём объект, хоть и не отвечающий его первоначальному замыслу, но соответствующий требованиям ПЗЗ.

К примеру, если участок покупался с разрешённым использованием «под размещение промышленных объектов», а ПЗЗ для участка была установлена сельскохозяйственная зона СХ-1, собственник участка может (при своём желании):

• изменить прежний или ранее планируемый профиль деятельности и возвести взамен производственного склада или мастерской, скажем, склад для хранения сельхозтехники или хранилище сельскозпродукции
• передать участок в аренду под сельскохозяйственную деятельность
• провести другие операции – продать, завещать и т.д.

Каким может быть выход из ситуации, если собственник земли или объекта недвижимости не намерен менять свою изначальную задачу по строительству промышленного объекта? Ответ следует логически – попытаться изменить территориальную зону ЗУ (к примеру, на П-1, виды разрешённого использования которой допускают размещение производственных объектов).

Что нужно предпринять собственнику?

• Убедиться в том, что в поселении утверждены материалы территориального планирования:

• генеральный план
• проекты планировки и межевания территории

• наименования выбранной зоны (предложение по изменению границ территориальной зоны, в которую планируется включение ЗУ)
• наименованием видов разрешённого использования в соответствии с Классификатором ВРИ ЗУ (утверждён Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020)

Результат рассмотрения предложений об изменении ПЗЗ во многом зависит от обоснования задачи.

Материалы, служащие обоснованием необходимости строительства именно промышленного объекта (для рассматриваемого примера), должны быть:

• убедительными
• с экономическими показателями эффективности использования участка или ОКС по профилю, который собственник планирует реализовать
• с демонстрационными материалами (эскизными планами)

Обоснование должно соответствовать материалам территориального планирования, быть максимально доказательным для комиссии по ПЗЗ и общественности, на суд которой комиссия вынесет рассмотрение вопроса.

По сути, ничем не отличается от только что рассмотренной ситуация и выход из неё, когда существующий вид использования участка или назначение объекта недвижимости на этом участке соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной для участка в соответствии с ПЗЗ, но не отвечают планам и задачам собственника.

ПЗЗ ввели ограничения для застройки участка или не установили параметры его застройки

В условиях, когда установленная для участка территориальная зона допускает его использование в приемлемых для правообладателя целях, но, вместе с тем, ПЗЗ ввели ограничения по его застройке, в случае планов владельца заняться далее каким-либо строительством они будут обречены на получение запрета (отказа в получении разрешения на строительство).

Иными словами, права землепользователя могут быть нарушены из-за введения градостроительных ограничений. Но собственник может продолжать сколь угодно долго использовать свой участок в его прежнем статусе, даже если на нём уже возведены постройки – на основании уже рассмотренных выше законодательных положений:

1. пункт 8 статьи 36 ГрК РФ
2. пункт 4 статьи 85 ЗК РФ)

Кроме того, собственник участка имеет право на возмещение доказанных убытков, возникших в результате введения градостроительных ограничений (статья 57 ЗК РФ).

Изменение территориальной зоны или изменение параметров разрешённого строительства в рассматриваемом примере не получится, поскольку:

• местоположение участка не изменится
• градостроительное ограничение может «перекочевать» в новую территориальную зону и создать проблемы для других землепользователей в этой зоне

Ещё более сложные случаи:

• ПЗЗ устанавливают параметры строительства «по фактическому использованию», то есть запрещают застройку ЗУ:

• это ситуация, требующая анализа возможности изменения территориальной зоны или изменения ВРИ

• это ситуация, в которой собственник или соглашается с требованием, или занимается оспариванием содержания ПЗЗ и ГПЗУ в судебном порядке

Нарушения по содержанию ПЗЗ или порядку их принятия

• Пересечение границ ЗУ и границ территориальных зон, установленных ПЗЗ

Ситуация, когда участок находится в нескольких территориальных зонах, – прямое нарушение главных государственных законов в сфере землепользования и градостроительства.

В соответствии с ними границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого ЗУ только к одной зоне:

1. ЗК РФ:
2. пункт 7 статьи 11.9
3. пункт 2 статьи 85
4. ГрК кодекс РФ:
5. пункт 4 статьи 30
6. пункты 2 и 3 статьи 36
7. ФЗ № 218-ФЗ
8. пункт 11 статьи 22

Несколькими федеральными законами установлен порядок устранения пересечений границ ЗУ с границами населённых пунктов и территориальных зон:

• ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности ЗУ к определенной категории земель» (№ 280-ФЗ от 29.07.2017) определил:
• необходимость исключения пересечения границ населённых пунктов и территориальных зон с границами ЗУ, сведения о которых содержатся в ЕГРН
• возможность для органов регистрации самостоятельным порядком вносить изменения в сведения о границе населённого пункта или территориальной зоны для исключения пересечения с границами ЗУ, сведения о которых содержатся в ЕГРН
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не только предусматривает устранение пересечений границ ЗУ, границ населенных пунктов и территориальных зон между собой, но и определённый порядок этого процесса (пункты 8 – 11 статьи 34 ФЗ № 218-ФЗ):
• если 75% и более процентов площади ЗУ, с которым выявлено пересечение, находится в границах населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав вносит изменения в границы самостоятельно – путём корректировки по границам ЗУ и включения их в границы населённого пункта, территориальной зоны
• если более 75% площади ЗУ расположено вне границ населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав может принять решение об исключении участка из границ населенного пункта, территориальной зоны
• изменённая граница населённого пункта, территориальной зоны не нуждается в повторном утверждении, а орган регистрации прав направляет уведомление об измененной границе населённого пункта и (или) территориальной зоны в орган власти, который ранее направил документы, содержащие выявленные нарушения

Возможно ли сменить зону сельскохозяйственных угодий СХ-1 на СХ-2?

Зона сельскохозяйственных угодий СХ1 – зона особенная. Цель её создания – сохранене и развитие с/х угодий, относящихся к самым ценным землям во всём нашем государстве.

Зона СХ-1 предусматривает использование участков лишь в с/х целях:

• пашни, сенокосы, пастбища, залежи
• овощеводство
• растениеводство и садоводство, связанные с выращиванием лекарственных, цветочных, многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, конопли, зерновых и иных с/х культур и др.,
• организация хозяйственной деятельности:

• разведение с/х животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)
• производство кормов
• размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения с/х животных, с разведение племенных животных, с производством и использованием продукции (материала)

Защита с/х угодий – задача серьёзная и очень важная. Решается она повсеместно и на законном основании. К примеру, в ГрК РФ предусмотрена статья 36, в пункте 6 которой говорится:

• для с/х угодий в составе земель с/х назначения, градостроительный регламент не устанавливается
• градостроительный регламент может вводится только для с/х угодий, расположенных в черте населённых пунктов:

• но с установлением главного с/х направления использования участков в числе основных видов ВРИ

Для тех участков, что являются угодьями и относятся к землям с/х назначения (категория земель), изменение ВРИ земельных участков не допустимо. Для угодий в черте населённого пункта – лишь в рамках тех видов использования, что установлены градостроительным регламентом.

У собственников, чьи участи, относящиеся к угодьям, может возникнуть необходимость использования своих земельных наделов в иных целях, по сравнению с с/х задачами. Но как быть, если речь идёт об участках, являющихся с/х угодьями в составе земель с/х назначения?

При предварительном анализе возможности изменения ВРИ таких земельных участков, с/х назначения, находящихся за пределами границ населённого пункта, очень важно уточнить, является ли они угодьями, даже если он имеют ВРИ:

• «для сельхозпроизводства»
• «КФХ» (или «КФ», «КХ»)
• «для сельскохозяйственного использования
• т.д.

Если участок относится к угодьям, то изменение вида его разрешённого использования в этом случае запрещено законом. Придётся изучить возможность изменения категории земель и ознакомиться с юридическими основаниями этого процесса.

Изменение категории земель подразумевает включение ЗУ в границы населённого пункта. По результатам этой процедуры участок приобретает категорию земель «земли населённых пунктов» и получает тот ВРИ, что был выбран собственником земли.

Учитывая, что с/х угодья относятся к приоритетным землям, можно понять, что процесс преобразования категории земель будет весьма напряжённым, трудоёмким и затратным:

• необходимо провести экспертную оценку ценности земель для ведения сельского хозяйства и подготовить отчёт о кадастровой стоимости земель:

• их необходимо заказать в специализированной лицензированной организации

Если же ЗУ с/х назначения не относится к с/х угодьям, вопрос о смене его территориальной зоны, скорее всего, обойдётся без перечисленных выше сложностей и трудностей, связанных с доказательствами факта невозможности использования участка в качестве угодий. Такая задача будет решаться в порядке, установленном в ПЗЗ.

В заключение сделанных рекомендаций по внесению изменений в ПЗЗ поселения необходимо сделать акцент на том, что когда правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были приняты:

• без нарушений
• в установленном законом порядке подготовки и в порядке принятия

то положительное или отрицательное решение по их изменению принимается по усмотрению органов власти. Исчерпывающая полнота и объективность обоснований изменений, подготовленных собственниками участков, становится особенно значимой.

Источник: www.zemvopros.ru