Порядок сдачи объекта капитального строительства в эксплуатацию

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдает уполномоченный орган исполнительной власти РФ. Читайте подробнее.

Приемка объекта в эксплуатацию: особенности процедуры

Следующий этап после окончания строительства – приемка объекта в эксплуатацию. Это произойдет только в том случае, если здание или сооружение в полной мере будет соответствовать всем требованиям контролирующих строительство структур.

Кроме того, сама процедура приемки довольно-таки сложная и совсем не быстрая. Чтобы ее пройти без особых проблем, нужно подготовиться и с «бюрократической» точки зрения, то есть заранее собрать все необходимые документы.

Общие положения о приемке строительного объекта в эксплуатацию

После завершения строительства любой объект должен пройти проверку на соответствие нормам и получить заключение приемочной комиссии. Только после этого он может быть введен в эксплуатацию в установленном порядке.

Строительный объект обязан отвечать техническим условиям, проектной документации и всем нормативным требованиям. Необходимо учитывать те документы, которые имели юридическую силу на момент передачи проекта заказчиком подрядчику.

Введенные в действие за время строительства новые нормативные требования будут предъявлены к вводимому объекту в случае, если его эксплуатация несет риск для жизни и здоровья людей. Решение о необходимости соответствия строительного объекта новым нормам принимается надзорной инстанцией. При возникновении каких-либо споров решение остается за органом исполнительном власти, который принял новые требования.

Заказчик предъявляет к приемке и вводу в эксплуатацию объект инвестору, который в свою очередь обязан назначить приемочную комиссию в течение 15 дней после получения заявки или дать обоснованный отказ. Приемочная комиссия может принять только законченный проект и при наличии всех соответствующих документов. После выполнения этих процедур инвестор может ввести сооружение в эксплуатацию.

Существуют нюансы работы комиссии и приемки объекта в эксплуатацию зимой. При невозможности выполнить некоторые требования, по единогласному решению состава, допускается перенос сроков. К ним относятся — озеленение, благоустройство детских и спортивных площадок, относящихся к основному объекту, покрытие тротуаров, внешняя отделка фасадов. В таком случае работы переносятся на ближайший подходящий период и сдаются комиссии в установленном порядке (не позднее 1 июня).

Эксплуатация заказчиком жилых, производственных и непроизводственных зданий запрещается при отсутствии соответствующей документации. До получения документов о полной готовности сооружения к использованию, разрешается задействовать только отдельные помещения, если это не будет угрожать жизни и здоровью людей. А также не создаст опасность для их имущества и не навредит окружающей среде.

Порядок приемки объекта в эксплуатацию

Правила приемки объектов в эксплуатацию и порядок их сдачи регулируются федеральными и территориальными строительными нормами (СНиПами). Для проверки соответствия объектов требованиям создаются специальные комиссии. Объекты завершенного строительства предъявляются к приемке в соответствии с проектом заказчиком-застройщиком, а здания «под ключ» — совместно подрядчиком и заказчиком.

1. Деятельность рабочих комиссий

Приемка объекта происходит в два этапа — первоначально рабочей комиссией и только на основании ее проверки, приемочной. Рабочая комиссия производит подробный осмотр объекта, устанавливает соответствие выполненных работ документации, оценивает их качество и готовность к эксплуатации, проводит испытания оборудования.

Сдача и проверка готовности к использованию отдельных конструкций и зданий, а также пристроек, производственных и иных помещений происходит по мере завершения строительства. Сюда же относятся встроенные и вспомогательные помещения, которые использовались подрядчиками во время строительства, склады и подъездные пути.

Рабочая комиссия проверяет их по мере готовности, оформляет акты и другие нормативные документы для приемки объекта в эксплуатацию. Передает их заказчику, а он в свою очередь приемочной комиссии для последующей работы.

2. Подготовка к процессу приемки

Ее необходимо начать сразу же после получения уведомления о готовности объекта в письменном виде от генерального подрядчика. Заказчик должен сделать это в соответствии с договором подряда и обеспечить:

• комплексную и индивидуальную проверку работы оборудования;
• пусконаладочные работы;
• передачу коммуникаций на обслуживание соответствующим организациям;
• наличие всех разрешений надзорных органов, а также заключений на эксплуатацию оборудования и объектов.

После приемки объекта оформляется акт, и здание готовится к сдаче в эксплуатацию.

3. Работа приемочной комиссии

В соответствии с нормативными документами, состав комиссии утверждается в течение 30 дней и согласуется со всеми органами, которые участвуют в приемке. Приемочная комиссия — это временный орган и срок его работы обычно составляет не более 1 месяца, что также согласуется с участниками.

В состав комиссии входят представители не только заказчика и инвестора, но и генерального подрядчика, проектировщика, а также всех надзорных органов, исполнительных структур и других заинтересованных учреждений. Каждая из инстанций должна выбрать представители в течение 10 дней с момента письменного уведомления о готовности объекта к вводу в эксплуатацию. Из числа всех участников выбирается председатель, который координирует работу комиссии и распределяет обязанности.

После проверки документов и полного осмотра объектов, составляется акт, который подписывают все член комиссии. Этот итоговый документ передается собственнику объекта (как правило, заказчику или инвестору).

4. Возможные замечания комиссии

Во время приемки в эксплуатацию законченных объектов отдельными членами комиссии могут быть выявлены нарушения. Тогда представитель органа должен сформулировать замечания в рамках своих компетенций и передать в письменном виде заключение председателю.

Заказчику необходимо устранить все выявленные недостатки в обозначенные комиссией сроки. В противном случае, итоговый акт не будет подписан и объект не может быть введен в эксплуатацию.

При неготовности здания комиссия составляет заключение и передает его владельцу (застройщику, заказчику или инвестору). Тогда приемочная комиссия назначается повторно, когда все нарушения будут устранены.

Если приемка прошла без замечаний или они были ликвидированы, подписанный всеми членами комиссии акт должен быть утвержден в течении недели органом, который сформировал комиссию. Тогда владелец сооружения может передать все документы и приложения для хранения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора.

5. Приемка строительного объекта без комиссии

Подразделение госнадзора, которое территориально контролирует завершенные строительством объекты, подготавливает соответствующее заключение. Документ должен быть выдан в течение 15 дней после получения письменного уведомления от заказчика о готовности сооружения.

Исполнительная документация оформляется только в случае соответствия объекта проекту и всем нормативным требованиям. В случае выявления замечаний, вместо заключения уполномоченной структурой выдается мотивированный отказ, в котором указаны замечания.

Заказчик (или застройщик) обязан устранить все несоответствия и недочеты в указанные сроки. После этого ему необходимо направить надзорным органам повторное заявление о готовности здания к вводу в эксплуатацию.

При приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию без комиссии заказчик совместно с застройщиком или инвестором должны оформить новый акт о вводе объекта в эксплуатацию. Он основывается на заключении, выданной соответствующей надзорной инстанцией, и акта приемки объекта у подрядчика, со всеми необходимыми приложениями. Эти документы, оформленные по всем правилам, передаются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора.

После этого представители учреждения готовят документ с итоговыми заключениями, в котором указывают — соблюдены ли правила сдачи объекта и достаточно ли полученных материалов. Инспекция может прислать отказ в случае выявления нарушения норм, в рамках своей компетенции.

После получения заключения инспекции (если приемка проводилась без комиссии) или итогового акта приемочной комиссии, застройщик обязан передать все полученные документы в исполнительный орган в течение 5 дней. Учреждение обязано в течение 7 дней принять акт о вводе в эксплуатацию или дать отказ с перечислением мотивированных замечаний.

Составление акта приемки объекта в эксплуатацию

Акт приемки должен быть оформлен в соответствии с унифицированной формой КС-11, утвержденной Постановлением №100 от 11 ноября 1999 года. Документ используется для подтверждения факта приемки объектов различного назначения (жилищного, производственного или гражданского). А также их соответствия проекту и договору подряда.

Акт о технической приемке объекта в эксплуатацию составляется в соответствии с другим унифицированным бланком КС-14. Эта подписанная форма подтверждает полную готовность объекта к использованию — его соответствие проекту, исправная работа всех систем (отопление, водоснабжения, канализации и так далее). На основании этого акта объект вводится в состав основного фонда соответствующего назначения (промышленного, жилого или нежилого).

В форме КС-11 прописываются заказчик и подрядчик, а при заполнении акта КС-14 указывается вся приемочная комиссия и подписи оставляют представители государственных учреждений. В этом состоит основное отличие этих двух форм, поэтому на усмотрение заказчика может быть использован тот или бланк. Если необходимость в подписях и указании членов приемочной комиссии есть для соблюдения делового оборота, тогда составляется акт ввода в эксплуатацию по форме КС-14.

Какие данные обязательно должны быть в вышеуказанном документе?

• номер и дата составления акта, когда было принято разрешение о вводе сооружения в эксплуатацию;
• место проведения экспертизы;
• сведения об оборудовании, по которым его можно идентифицировать (наименование, серия, модель или другие данные);
• условия, при которых будет происходить эксплуатация здания;
• срок эксплуатации имущества и его технические характеристики;
• иные важные сведения.

В последнем пункте может быть указана информация о специфике производства, прочих проведенных работах, ссылки на приложения, информация о субподрядчиках. А также соответствие объекта определенным экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и так далее.

Акты КС-11 или КС-14 имеют важное значение, поскольку содержат все необходимые сведения об объекте завершенного строительства. Они должны быть оформлены и подписаны в соответствии со всеми требованиями.

Формы подтверждают факт приемки объекта и его полной готовности к эксплуатации, окончательную стоимость сооружения и расходы заказчика, даты начала и окончания строительства, отсутствие претензий всех сторон. На основании этих актов объект завершенного строительством ставится на учет заказчика.

Другие документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

В Градостроительном Кодексе РФ указано, что для получения разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, необходимо наличие правильно оформленных документов, которые заказчик прилагает к заявлению. Это:

1. Разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации всем необходимым требованиям. Должно соответствовать ст.51 Градостроительного Кодекса РФ.
2. Градостроительный план земельного участка, который содержит требования о границах участка. Оформляется по форме, утверждённой постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 года № 840.
3. Договор купли-продажи, приватизации, нормативные акты администрации или иные документы, которые устанавливают наличие прав на земельный участок.
4. Схема расположения объекта, места подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, отображение планировочной организации земельного участка с обозначением сооружения. Должна быть подписана застройщиком или заказчиком, ответственным за строительство.
5. В свободной форме документ, который подтверждает соответствие техническим регламентам. Также должен быть подписан человеком, отвечающим за строительство.
6. В случае, если необходим надзор за соответствием объекта требованиям проектной документации и техническим регламентам, надо предъявить заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС).
7. Вся необходимая информация об объекте капитального строительства передается в орган, который выдал разрешение. Это сведения о здании, сетях инженерно-технического обеспечения, результаты инженерных изысканий (копия, 1 экземпляр) и разделов проектной документации (копия, 1 экземпляр).
8. В свободной форме документ о соответствии параметров объекта проектной документации с подписью ответственного лица. Это может быть застройщик, заказчик или инвестор.
9. Подтверждающие документы о соответствии объекта техническим условиям с подписями представителей всех учреждений, который будут осуществлять обслуживание здания.

Свод правил Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов . Acceptance into operation completed construction objects. Basic provisions. … 1.1 Настоящий свод правил устанавливает порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством и реконструированных объектов капитального строительства производственного и непроизводственного назначения. 1.2 Настоящий свод правил не распространяется на объекты , строительство которых в соответствии с [1] может осуществляться без разрешения на строительство , а также на объекты индивидуального жилищного строительства . 2 Нормативные ссылки.

Как назначить комиссию на сдачу дома в эксплуатацию?

Ожидаем сдачи дома (долевое участие). Можно ли на сдачу дома в эксплуатацию назначить независимую комиссию?

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

Ввод объекта в эксплуатацию – обязательное мероприятие, подтверждающее соответствие объекта капитального строительства действующему законодательству, нормативам, результатам изысканий, проектной документации, действующим техническим регламентам.

В соответствии со ст. 753 Гражданского кодекса РФ (сдача и приемка работ по договору строительного подряда) в предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

В соответствии с абз. 5 п. 4.4, п. 4.14, п. 4.27 СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87», утвержденного приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр, выдача ЗОС (заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации), равно как выдача РВ (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) осуществляется уполномоченной организацией, выдавшей разрешение на строительство.

Таким образом, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдает уполномоченный орган исполнительной власти РФ только на основании ранее выданного этим органом разрешения на строительство.

Новый градостроительный кодекс принципиально изменил существовавший ранее порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию . В настоящее время ввод в эксплуатацию объекта законченного строительства регламентируется следующими документами: Ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Положение об осуществлении ГСН в РФ, утвержденное, постановлением Правительства РФ от 1.02.06г. №54.

СП 68.13330.2017 Свод правил Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87

В настоящем своде правил приведены требования, соответствующие положениям Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации», Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федер ального закона от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Работа выполнена авторским коллективом ООО «ЦНИОМТП» (руководитель разработки д-р техн. наук, проф. П.П. Олейник, ответственный исполнитель канд. техн. наук, доц. В.И. Бродский), НИУ МГСУ (д-р техн. наук, проф. А.А. Лапидус).

1 Область применения

1.1 Настоящий свод правил устанавливает порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством и реконструированных объектов капитального строительства производственного и непроизводственного назначения.

1.2 Настоящий свод правил не распространяется на объекты, строительство которых в соответствии с [1] может осуществляться без разрешения на строительство, а также на объекты индивидуального жилищного строительства.

2 Нормативные ссылки

Примечание — При пользовании настоящим сводом правил целесообразно проверить действие ссылочных документов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте федерального органа исполнительной власти в сфере стандартизации в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты» за текущий год. Если заменен ссылочный документ, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого документа с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого документа с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего свода правил в ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку. Сведения о действии сводов правил целесообразно проверить в Федеральном информационном фонде стандартов.

3 Термины и определения

4 Общие положения

4.1 По завершении строительства здания или сооружения оценивается его соответствие требованиям действующего законодательства, технических регламентов, проектной и рабочей документации, результатами которого являются приемка и ввод завершенного строительством здания или сооружения в эксплуатацию.

При приемке зданий или сооружений необходимо выполнять требования, указанные в исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства [8], исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения [9] и исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства сетей теплоснабжения [10].

4.2 О готовности объекта к вводу в эксплуатацию застройщик заблаговременно извещает федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления и государственный строительный надзор.

4.3 Застройщик для осуществления своих функций может, в соответствии с действующим законодательством, привлекать технического заказчика — действующее на профессиональной основе физическое или юридическое лицо. В этом случае технический заказчик уполномочивается застройщиком организовывать процедуру приемки объекта и от его имени подписывать необходимые документы.

4.4 Организация приемки объекта возлагается на застройщика (технического заказчика), базовыми функциями которого в этом случае являются:

— приемка законченного строительством объекта строительства от лица, осуществляющего строительство, в случае выполнения работ по договору (контракту);

— организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;

— предъявление законченного строительством объекта органам государственного строительного надзора (в случаях, предусмотренных [1]);

— предъявление законченного строительством объекта федеральному органу исполнительной власти, органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления или уполномоченной организации, выдавшим разрешение на строительство;

— комплектование, хранение и передача соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации.

4.5 Застройщик (технический заказчик) выполняет приемку объекта или его части, от лица, осуществляющего строительство, при наличии разрешения на строительство, полученного в соответствии с СП 48.13330, [1].

4.6 При приемке объектов проводится оценка его соответствия требованиям технических регламентов и проектной документации, а также связанных со строительством процессов монтажа и наладки оборудования.

4.7 В случае осуществления строительства объекта юридическим лицом, выполняющим две или более функции (застройщик, технический заказчик, проектировщик, подрядчик), руководитель этого юридического лица может привлекать к приемке построенного (реконструированного) объекта капитального строительства ответственных исполнителей соответствующих структурных подразделений организации.

4.8 До момента предъявления законченного строительством объекта к приемке все изменения в проектной документации должны быть оформлены в установленном порядке.

4.9 Лицом, осуществившим разработку проектной документации, могут вноситься дополнения в проектную документацию, связанные с изменением градостроительного плана земельного участка, а также с необходимостью учета технических возможностей лица, осуществляющего строительство, и (или) согласованием допущенных отклонений от проектной документации между участниками строительства.

4.10 После выполнения в полном объеме всех работ, предусмотренных проектной документацией или договором строительного подряда (контрактом), лицом, осуществляющим строительство, направляется застройщику (техническому заказчику) заявление (приложение А) о соответствии законченного строительством объекта требованиям технических регламентов и проектной документации с приложением:

— перечня организаций, участвующих в производстве строительно-монтажных и пусконаладочных работ, с указанием видов выполняемых ими работ и инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, копий свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;

— исполнительной документации, общего и специальных журналов учета выполнения работ, соответствующих по составу и порядку ведения требованиям нормативных документов;

— журнала авторского надзора по объекту строительства в целом или отдельным зданиям и сооружениям, а также по пусковым комплексам, если таковые предусмотрены проектной документацией — при осуществлении авторского надзора;

— сертификатов, технических паспортов, протоколов испытаний и других документов, удостоверяющих качество, безопасность и свойства материалов, конструкций и изделий, примененных при производстве работ;

— актов испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей, устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации, устройств, обеспечивающих взрывную, пожарную безопасность, молниезащиту, и систем противопожарной защиты, прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;

— материалов проверок, проведенных в процессе строительства органами государственного и ведомственного надзора;

— подтверждения соответствия объекта требованиям энергетической эффективности и оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов;

— заключения уполномоченных органов Государственной инспекции труда о возможности принятия в эксплуатацию новых или реконструируемых объектов производственного назначения.

4.11 После получения от лица, осуществляющего строительство, письменного извещения о готовности объекта к приемке технический заказчик выполняет приемку объекта.

4.12 Лицо, осуществляющее строительство, декларируя соответствие на основании как собственных доказательств, так и доказательств, полученных с участием третьих лиц, имеет право самостоятельно формировать доказательные материалы для подтверждения соответствия строительной продукции требованиям проектной документации (приложение Б) и технических регламентов (приложение В).

4.13 Процедура приемки объекта застройщиком (техническим заказчиком) завершается подписанием участниками строительства акта сдачи-приемки законченного строительством объекта по форме, установленной техническим заказчиком, или по соответствующим формам, приведенным в приложении Г, с приложением проектной и указанной в 4.10 документации.

4.14 Для получения от органов государственного строительного надзора заключения о соответствии построенного (реконструируемого) объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации застройщик (технический заказчик) извещает орган государственного строительного надзора об окончании строительства (реконструкции) объекта или его части, в случае, если ввод в эксплуатацию части объекта предусмотрен заданием на проектирование, договором подряда (контрактом) и проектной документацией. Форма извещения об окончании строительства (реконструкции) объектов капитального строительства приведена в приложении Д.

4.15 Извещение направляется застройщиком (техническим заказчиком) после фактического окончания строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, устранения всех допущенных при строительстве (реконструкции) нарушений, оформления исполнительной документации, связанной с выполнением всех работ по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства, а также с применением строительных материалов, изделий и конструкций.

4.16 Решение о возможности выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации или об отказе в выдаче такого заключения принимается после проведения органом государственного строительного надзора проверки, выполняемой по завершении строительства, реконструкции объекта [11].

4.17 При проведении проверки, выполняемой по завершении строительства, реконструкции объекта, застройщик (технический заказчик) должен предоставить органам государственного строительного надзора возможность:

СВОД ПРАВИЛ . СП 68.13330.2017. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов . Основные положения Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87. Acceptance into operation completed construction objects. … 1.1 Настоящий свод правил устанавливает порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством и реконструированных объектов капитального строительства производственного и непроизводственного назначения. 1.2 Настоящий свод правил не распространяется на объекты , строительство которых в соответствии с [1] может осуществляться без разрешения на строительство , а также на объекты индивидуального жилищного строительства .