Права инвестора на незавершенное строительство

Рассказываем инвесторам-новичкам о возможностях и нюансах необеспеченных сделок.

Совершение необеспеченных сделок дает возможность многократно увеличить доход инвестора — эту магическую фразу слышали многие новички от инвесторов-старожилов.

Сделки с неполным обеспечением не рекомендованы неквалифицированным инвесторам, поэтому стоит приходить к таким инструментам по мере изучения теории и накопления опыта торговли.

Чтобы понять, насколько эффективен этот продукт и стоит ли его использовать, начнем с азов: развеем или, наоборот, внесем сомнения.

При работе на валютном и фондовых рынках брокер дает своим клиентам возможность проводить операции под обеспечение собственных активов (денежных средств и ценных бумаг), а именно:

• Совершать сделки, имея на счету только часть суммы для расчетов

• Оставшуюся часть денег вносить после расчетов по сделке

• Покупать ценные бумаги или валюту и получать доход в случае роста их стоимости

• Открывать короткие позиции (шорт) и использовать снижение стоимости актива для получения дохода

Что является самовольной постройкой и как её узаконить в суде

• Выводить часть средств, не продавая ценные бумаги и не дожидаясь расчетов по сделкам.

Многие брокеры включают услугу «Сделки с неполным обеспечением» в стандартный договор на брокерское обслуживание. За использование услуги инвестор заплатит комиссию.

Плата устанавливается в процентах годовых. Ставка зависит от:

— актива, с которым возникла необеспеченная позиция (рубли, валюта, российские ценные бумаги, иностранные ценные бумаги),

— направления сделки (лонг, шорт),

— от размера открытой необеспеченной позиции по всем брокерским счетам инвестора или от объема активов на брокерских счетах,

— других возможных условий брокера.

Разумеется, стоит заранее выяснить все параметры сделки.

Соотношение собственных средств и необеспеченной позиции позволит инвестору приумножить потенциальную прибыль. Следует помнить и о другой стороне медали — это пропорционально повысит риски, поэтому и потери могут вырасти соответственно.

Отметим, что единых условий ни на фондовом, ни на валютном рынке не предусмотрено.

Существуют некоторые параметры, на которые обращает внимание брокер:

— Направление сделки: лонг или шорт.

При открытии сделки с неполным покрытием на счете инвестора возникает задолженность — по рублям (лонг), валюте (лонг/шорт) или по бумагам (шорт), которая переносится путем заключения специальных сделок: на фондовом рынке — автоРЕПО, на валютном рынке — автоСВОП. Приставка «авто» означает, что сделки заключаются автоматически. В брокерских отчетах такие сделки обозначаются просто РЕПО или СВОП.

— Брокер рассчитывает категорию риска и учитывает историю взаимоотношений с клиентом.

Брокеры стандартно разбивают клиентов на категории по уровню риска:

— со стандартным уровнем риска (КСУР),

— с повышенным уровнем риска (КПУР),

— с особым уровнем риска (КОУР) — для клиентов-юридических лиц.

Какую долю отдавать инвестору. Как распределяются доли в инвестиционной сделке. №10

Как правило, сразу после заключения договора инвестор имеет статус КСУР.

— Качество активов для обеспечения.

Брокер устанавливает определенную шкалу риска. По инструментам, которые считаются более надежными, можно получить больше денег. При этом не по всем инструментам установлена ставка риска.

Ставка риска — это дисконт, с которым брокер оценивает залоговые инструменты.

Брокер контролирует риски и рассчитывает Начальные ставки риска в случае длинной позиции (Dlong) и в случае короткой позиции (Dshort).

Применяемые брокером ставки риска, как правило, публикуются в интернете на сайте брокера.

При расчете начальных ставок риска учитывается:

• Волатильность рынка в целом. Чем рынок волатильнее, тем выше риск изменения стоимости ценной бумаги или валюты, а значит, выше и ставка риска.

• Ликвидность (волатильность) конкретной ценной бумаги или валюты. Известно, что крупные заявки на покупку/продажу меньше влияют на цены высоколиквидных инструментов, чем на цены низколиквидных. Следовательно, чем менее ликвиден финансовый инструмент, тем волатильнее его цена, а значит, выше и ставка риска.

• Ставки вышестоящих клиринговых организаций. Брокер не может устанавливать ставки ниже, но вправе устанавливать выше с учетом собственных оценок риска.

При снижении стоимости портфеля до уровня Минимальной маржи брокер может принудительно закрывать позиции клиентов с разным уровнем риска либо менять параметры так называемого уровня достаточности средств.

Тому инвестору, который вышел из статуса новичка, познал вкус побед и поражений и хотел бы широко использовать возможности торговли на рынке ценных бумаг.

Какие возможности получит инвестор:

— Покупать больше ценных бумаг или валюты, чем есть на то свободных средств, и заработать на росте котировок, нарастив позицию — длинная позиция Лонг.

— Заработать на снижении котировок ценных бумаг, открыв короткую позицию Шорт.

— Продавать ценные бумаги или валюту, которую не покупал ранее.

— Торговать на одной площадке под обеспечение маржинальных активов на другой площадке, при этом не распродавая их.

— Торговать иностранными бумагами под залог российских и наоборот.

— В технических целях (типа технический овердрафт): довнести деньги после совершения сделки, но до расчетов по ней.

На фондовом рынке предусмотрен принцип отложенного исполнения (Т+. где Т — это день заключения сделки). Это означает, что при заключении сделки поставка актива и списание средств происходит не моментально, а на следующий рабочий день (Т+1), или через день (Т+2), в зависимости от режима расчетов. Так, все акции (российские и иностранные) торгуются в режиме Т+2.

Благодаря этому механизму возникает пространство для маневра: на момент заключения сделки инвестор должен обеспечить только минимальную требуемую сумму, остальное можно довнести позднее, до фактических расчетов по сделке.

В этом случае задолженности по счету не возникнет и клиенту не нужно будет платить за полученную услугу.

Для приобретения опыта на срочном рынке инвестору, пожалуй, лучше начинать с подобных операций, то есть в технических целях на короткий срок. Поняв механизм торговли и осознав возникающие риски, далее инвестор может использовать все возможности рынка в спекулятивных целях.

Брокер в определенной мере контролирует возможные убытки инвестора. Если начальная маржа превысит стоимость портфеля клиента, то инвестор не сможет открывать новые позиции, направленные на увеличение маржи.

Брокер направляет инвестору Margin call — уведомление о необходимости довнесения денежных средств на счет или частичном закрытии позиций.

Оценить риск удержания текущей позиции позволяет Минимальная маржа. Она рассчитывается как Начальная маржа* коэффициент k_min, который определяется в зависимости от Уровня риска клиента и публикуется на сайте брокера.

Если минимальная маржа превысит стоимость портфеля клиента, то брокер осуществляет принудительное закрытие до разного значения параметра Уровня достаточности средств (УДС) в зависимости от уровня риска клиента (КСУР, КПУР, КОУР).

При этом в зависимости от рыночной ситуации брокер оставляет за собой право по клиентам КПУР и КОУР менять значение параметра УДС, до которого будет осуществляться принудительное закрытие позиций. Актуальное значение раскрывается на сайте.

Брокер дополнительно удержит комиссию за принудительное закрытие.

Риск — благородное дело. Использование необеспеченных сделок, действительно, предоставляет много возможностей. Однако всегда стоит помнить об эффективном сочетании выбранной стратегии и сопутствующих рисках.

Правила здесь не отличаются от базовых рекомендаций при инвестировании на рынке ценных бумаг:

— Составьте индивидуальную стратегию инвестирования и следуйте ей.

— Диверсифицируйте портфель, комбинируя бумаги из разных отраслей, регионов, валют.

— Исходя из поставленных целей, определите готовность к риску и «комфортный» уровень возможных потерь.

— Соотнесите параметры риск/доходность — стройте план, исходя из риск-профиля, волатильности рынка и горизонта инвестирования.

— Поставьте стоп-лосс — уровень входа и выхода из позиции — оптимальный риск, что позволит ограничить возможные убытки или, наоборот, закрыть позицию при достижении определенного уровня прибыли. Помните, что без этого действия размер возможных убытков не ограничен.

Больше полезной информации для инвесторов вы найдете на BCS Express.

Источник: vc.ru

К вопросу об эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства

В статье рассматривается ситуация с объектами незавершенного строительства, сложившаяся на рынке недвижимости. Автором предложена стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства. Разработаны рекомендации, создающие привлекательные условия для введения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства. Предложена система мер, способных оказывать эффективное воздействие на повышение инвестиционной привлекательности сферы незавершенного строительства на основе согласования интересов заинтересованных сторон — власти, населения и бизнеса.

Исследование эффективности инвестиций в сфере незавершенного строительства как фактора развития инвестиционного процесса в конкретном регионе России — Иркутской области, обосновано, по мнению автора данной статьи, актуальностью рассмотрения оценки эффективности инвестиций не как формального процесса, а в контексте ее важности для интенсификации введения в хозяйственный оборот и эффективного использования в дальнейшем объектов незавершенного строительства (далее — ОНС), важностью учета основных приоритетов развития региона, в котором находится ОНС как при проведении данной оценки, так и важностью результатов оценки для развития инвестиционного процесса в регионе, т. е. их диалектической взаимозависимостью, а именно:

• оценку эффективности инвестиций в ОНС следует рассматривать в неразрывной связи с ее целью, оценка должна быть не фиксацией данных для подготовки принятия конкретного решения по поводу ОНС, выявление инвестиционной привлекательности объекта, а как динамичный процесс, корректируемый, совершенствуемый, на микро-, мезо- и макроуровне ведущий к дальнейшему повышению, как эффективности самой оценки, так и эффективности инвестиций в ОНС в целом;
• инвестиционная привлекательность ОНС складывается из трех основных составляющих: инвестиционной привлекательности сферы незавершенного строительства, инвестиционной привлекательности региона, в котором размещен объект, и инвестиционной привлекательности самого объекта, т.е. исследование инвестиционной привлекательности региона, является важным фактором, который следует учитывать при реализации экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС;
• инвестиционная привлекательность ОНС является своеобразным стержнем инвестиционной политики страны и региона в сфере введения ОНС в хозяйственный оборот, либо ликвидации таковых при нерациональности их дальнейшего доведения до стадии завершения, во многом определяющим статику (устойчивость), объем, структуру и динамику развития инвестиционно-строительной деятельности в целом;
• во время выбора проекта инвестиций в ОНС важно, чтобы этот проект согласовывался со стратегией развития инвестиционного процесса региона, страны в целом.

Как и любой другой процесс, подчиненный достижению определенной цели, инвестиционный процесс в сфере незавершенного строительства нуждается в управлении. Рассмотрим аспекты управления инвестиционным процессом в указанной сфере на мезо-уровне — уровне региона Российской Федерации, в частности — на уровне управления инвестиционным процессом в сфере незавершенного строительства Иркутской области.

Для обеспечения эффективного управления инвестиционный процесс в сфере незавершенного строительства Иркутской области должен строиться на основе стратегии его развития, разрабатываемой с использованием различных финансово-экономических методов, которые в совокупности составляют научно-финансовую методологию формирования стратегии развития инвестиционного процесса.

Стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства — это система избранных долгосрочных целей и средств их реализации, которые реализуются в инвестиционном процессе. Таким образом, исследование стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства региона необходимо проводить только в контексте с главными целями развития региона.

Стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства является структурированной совокупностью нескольких взаимосвязанных аспектов, таких как институциональный, экономический, нормативно-правовой, информационно-аналитический и другие.

Институциональный аспект стратегии представляет собой совокупность таких основных составных частей, как виды инвестиций, инвестиционный портфель, риски [1].

Нормативно-правовой аспект стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства состоит из таких основных частей, как законодательные и иные нормативные правовые акты государства, образующие юридическую основу и формирующие фискальную среду, в рамках которых формируется инвестиционная стратегия и осуществляется инвестиционный процесс; учетная политика потенциальных инвесторов, внутренние регулирующие документы, которые позволяют обеспечивать единый инвестиционный процесс.

Экономический аспект — совокупность экономических частей стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, к которым относятся: система экономических показателей для оценки стратегии, управление, финансирование инвестиционного процесса.

Информационно-аналитический аспект инвестиционной стратегии представляет собой систему обработки информации, состоящую из следующих частей: подсистемы сбора и сортировки информации, хранения информации, подсистемы поиска, подсистемы анализа информации.

Исходя из вышеизложенного применительно к условиям России, ее регионов, включая Иркутскую область, следует выделить в рамках инвестиционно-строительной политики следующие две финансово-экономические задачи муниципалитетов. Первая — разработка общих методов регулирования многоканального финансирования инвестиционных потоков. Вторая — разработка конкретных экономических регуляторов инвестиционно-строительной деятельности. Таким образом, стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства Иркутской области — единая высокоинтегрированная система, состоящая из различных аспектов, неразрывно связанных между собой для достижения главной цели, — динамичного социально-экономического развития региона.

Поскольку объем инвестиционных ресурсов Иркутской области ограничен, а потенциальные объекты инвестиций обладают различной инвестиционной привлекательностью, региону необходимо оптимально распределять свои инвестиционные ресурсы. Возникает также необходимость существенного оживления инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства с целью наискорейшего введения данных объектов в хозяйственный оборот и получения эффекта от их использования в виде налогов, социального эффекта, развития инвестиционной привлекательности и инфраструктуры районов расположения объектов и т. д.

Основными проблемами региона в сфере реализации инвестиционного потенциала объектов незавершенного строительства Иркутской области являются следующие:

1. Отсутствие Генеральных планов и Правил застройки повышает риски, а изменение функционального назначения ОНС и земельных участков, на которых они расположены, является сложной процедурой.
2. Существующие способы оценки стоимости ОНС, не учитывающие в полной мере фактор вынужденности их продажи, не стимулируют потенциальных инвесторов к более эффективному инвестированию в сферу незавершенного строительства.
3. Существующая система налогообложения не стимулирует инвестирование в ОНС.
4. Для включения ОНС в хозяйственный оборот требуются согласованные действия властей и потенциальных инвесторов, что проблематично из-за разобщенности социально-экономических интересов чиновников, населения и регионального бизнеса.
5. Ключевым направлением инвестиционной политики в регионе, существенно влияющим на стратегию развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, является привлечение внебюджетных ресурсов в инвестиционные проекты в сфере незавершенного строительства, однако универсальной схемы привлечения капитала в данную сферу, равно как и в региональный строительный комплекс, в целом нет.

В основу стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства положены принципы государственного регулирования деятельностью строительного комплекса и условия, обеспечивающие решение следующих долгосрочных целей [2]:

• эффективное функционирование экономики Иркутской области в современных условиях, обеспеченное, в том числе и действием системы стимулирования инвестирования в ОНС и введения их в хозяйственный оборот;
• установление общих принципов организации системы управления инвестиционным процессом в сфере незавершенного строительства на региональном уровне;
• совершенствование законодательного и нормативно-правового обеспечения введения в хозяйственный оборот ОНС с учетом специфики инвестирования в данные объекты;
• повышение эффективности государственного воздействия на инвестиционно-строительную деятельность.

Инвестиционная стратегия, которая позволит привлечь инвестиции, должна включать меры, по мнению автора, создающие общие привлекательные условия для развития недвижимости в регионе и способствующие введению в хозяйственный оборот ОНС региона. Такие меры группируются в нескольких направлениях:

• в формирование благоприятного хозяйственного климата, устранение административных барьеров для бизнеса на основе принятия специального регионального законодательства, связанного с развитием инвестирования в ОНС;
• формирование обоснованных ограничений на использование земли, формирование земельного кадастра;
• определение условий подключения к инженерным сетям, подготовку тендерной документации и продажу ОНС на торгах, обеспечение гарантий зарегистрированных прав собственности на ОНС;
• определение перспектив развития региона, выделение перечней ОНС, которые целесообразно ввести в хозяйственный оборот и которые следует ликвидировать;
• обеспечение потенциальных инвесторов информацией, включая создание базы данных по ОНС Иркутской области, издание специальных справочников, распространение информации об условиях реализации инвестиционных проектов, создание и продвижение позитивной инвестиционной репутации региона и отдельных ОНС;
• формирование среднесрочной региональной инвестиционной программы в сфере незавершенного строительства, в которой бюджетные инвестиции следует сфокусировать на решении ряда проблем экономики, инфраструктуры и благоустройства региона с помощью введения в хозяйственный оборот конкретных ОНС;
• четкое разграничение и координацию полномочий всех органов исполнительной власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
• формирование объектов управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них ОНС);
• обеспечение профессиональной подготовки государственных служащих Иркутской области, осуществляющих управление недвижимостью.

Автором предложена следующая система мер, способных оказывать эффективное воздействие на повышение инвестиционной привлекательности сферы незавершенного строительства Иркутской области на основе согласования интересов заинтересованных сторон — власти, населения и бизнеса:

1. Зонирование территории по социально-экономическим критериям, которые отражают показатели оценки инвестиционной привлекательности ОНС и оценку существующих социальных проблем.
2. Оценка целесообразности введения в хозяйственный оборот ОНС региона (оценка эффективности инвестиций с позиции продавца), проектно-изыскательных работ по объектам, которые целесообразно ввести в хозяйственный оборот для определения их стоимости и последующей передачи объекта с необходимой предпроектной документацией на торги.
3. Разработка и внедрение системы региональных льгот, в том числе налоговых, для инвесторов в сферу незавершенного строительства. Эта система должна быть дифференцированной, а её размеры взаимоувязаны с масштабами реализации бизнесом актуальных для развития территории социальных функций.

В сложившихся условиях задача привлечения инвестиций и повышения инвестиционной активности в сфере незавершенного строительства не может быть решена лишь за счет государственных капиталовложений, тем более на фоне постоянно снижающегося размера бюджетных инвестиций, в связи с чем возникает проблема привлечения иных источников финансирования. Необходимы значительные инвестиции, которые сегодня смогут обеспечить только частные инвесторы, сумевшие успешно адаптироваться к рынку. Следовательно, в этой связи, для осуществления крупных инвестиционных проектов в ОНС возникает объективная необходимость во внедрении принципиально новых инструментов государственного регулирования инвестиционной сферы и создания благоприятного климата капиталовложений.

Прямое участие органов местного самоуправления Иркутской области в инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений должно выражаться в осуществлении и контроле реализации инвестиционных проектов, финансируемых муниципалитетом, проведении экспертизы инвестиционных проектов в соответствии с законодательством Российской Федерации, в выпуске муниципальных инвестиционных займов, возвращении в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности.

Только проведение сбалансированной инвестиционной политики с использованием сильных сторон государственного и частного секторов, позволит вовлечь объекты незавершенного строительства в хозяйственный оборот.

1. Согомонян П.М., Мушегян Г.Н. Городское землепользование в рыночной экономике. Ереван, 1999. 53 с.

2. Кастырко В.В. Проблемы инвестиционной политики и ее обеспечение финансовыми ресурсами, М., 1996.

Информация об авторе

Никишина Ольга Валерьевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11; Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Статья поступила 30.01.2015 г.

Программа Финансовый анализ — ФинЭкАнализ для анализа финансового состояния предприятия, позволяющая рассчитывать большое количество финансово-экономических коэффициентов.

Источник: 1fin.ru