Помогите разобраться. Были сделаны срочные работы по отоплению для бюджетной организации, затем была составлена смета на основании выполненных работ и рассчитан индекс перевода в текущие цены, но денег у организации не оказалось и данный расчет и смета пролежали месяца три. Сейчас деньги появились и они требуют новый расчет, уже на данный момент.
Но в связи с кризисом, ср.з/п по области снизилась аш на 6 тыш.руб. и другие индексы которые применяются при расчёте рыночного коэффициента. В итоге он получился намного меньше чем в первом случае и естественно сметная стоимость намного снизилась. Вопрос, мне настаивать на старых данных? З/п рабочим, за выполненную работу была выдана из резерва предприятия.
Источник: cmet4uk.ru
Рыночные коэффициенты на строительство
Пр ограмма для оценки недвижимости
5.6 Рыночные структуры
Корректировки при оценке квартиры, корректировки при оценке земельных участков, корректировки при оценке недвижимости сравнительным подходом, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, корректировки при оценке, корректировки при оценке недвижимости, корректировки на торг, корректировки на местоположение при оценке недвижимости, корректировки на вид разрешенного использования земельных участков, корректировки на материал стен, корректировки на местоположение, корректировки на коммуникации для земельных участков, корректировки на земельный участок, корректировки на местоположение земельного участка, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке оборудования, корректировки на кухню, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке недвижимости, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, на сколько дороже квартира с балконом лоджией, на сколько дороже квартира с мебелью, на сколько дороже квартира с балконом, на сколько дороже дом, Корректировки рыночной стоимости при оценке недвижимости, Скидка на торг недвижимости март 2016, Скидка на уторгование март 2016, Корректировка рыночной стоимости 2016 март, Корректировка стоимости недвижимости 2016, Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости март 2016, Корректировка рыночной стоимости недвижимости, Корректировка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости жилой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости квартир, Корректировка рыночной стоимости жилых домов, Корректировка рыночной стоимости производственной складской недвижимости, Корректировка рыночной стоимости торговой и офисной недвижимости, Корректировка рыночной стоимости земельных участков, Корректировка на Разрешенное использование земельного участка, корректировка на местоположение земельного участка, корректировка на целевое назначение категорию земельного участка, корректировка на площадь земельного участка, корректировка на площадь здания, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь офисного помещения, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь квартиры, корректировка на площадь кухни, Корректировка на наличие мебели техники оборудования в стоимости недвижимости, Сроки продажи недвижимости жилой офисной торговой складской, Сроки ликвидности недвижимости, Корректировка на назначение использование зданий помещений, Программа для оценки стоимости простая недорогая, Программа оценки недвижимости простая недорогая, Переход на вторичный рынок — скидка, Корректировка на Износ отделки и инженерных коммуникаций квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Износ квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Класс качества отделки квартир и жилых домов, Корректировка на Тип и количество санузлов квартиры, Корректировка на санузлы квартиры, Корректировка на Балкон, корректировка на лоджию, Корректировка стоимости на Балкон, корректировка стоимости квартиры на лоджию, Корректировка на Изолированность жилых комнат квартиры, Корректировка на Коммуникации квартиры, корректировка на Общую площадь квартиры, Корректировка на Высоту потолков квартиры, Корректировка на Долевую общую собственность квартиры, Корректировка на Вид из окон квартиры, Корректировка на панорамный вид, корректировка на выход на улицу, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Лифт, Корректировка на Мусоропровод, Корректировка на Охрану дома и придомовой территории, Корректировка на Благоустройство придомовой территории, Корректировка на Транспортную доступность, Корректировка на близость к метро автобусным остановкам, Корректировка на близость к береговой линии, Корректировка на близость к центру, Корректировка на Местоположение квартир в посёлках городского типа, Корректировка на Местоположение квартир в малых городах, на Местоположение квартир в крупных и крупнейших городах, Корректировка на Красную линию зданий и помещений, Корректировка на Красную линию земельных участков, Скидка на торг коммерческой недвижимости, Скидка на торг жилой недвижимости, Скидка на торг земельных участков, Корректировка на Материал стен конструкцию жилого дома, Корректировка на Износ и техническое состояние жилого дома квартиры, Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади, Корректировка на Коммуникации земельных участков, Ценовые зоны рынка земельных участков крупнейших больших крупных и средних городов, Ценовые зоны рынка земельных участков сельских населённых пунктов, Ценовые зоны рынка земельных участков посёлков городского типа ПГТ, Ценовые зоны рынка земельных участков малых городов, Группы ценовых зон земельных участков городов и населенных пунктов, ценовое зонирование земельных участков поселений, Доля земли в цене комплекса недвижимости, Доля земли в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого комплекса недвижимости, Корректировка на Масштаб размер общую площадь земельных участков, Корректировка на Качество внутренней и наружной отделки, Корректировка на Встроенное пристроенное помещение отдельно стоящее здание, Территориальные коэффициенты земельных участков по области, Региональные коэффициенты земельных участков по области, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Этаж офисного помещения, Корректировка на Право аренды право собственности земельных участков, Корректировка на Класс качества складских и производственных зданий и помещений, Корректировка на Класс качества зданий и помещений, Корректировка на конструкцию зданий и помещений, Корректировка на Неотапливаемые отапливаемые складские и производственные здания и помещения, Корректировка на Физический износ, корректировка на общий износ, Эффективность арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь складских зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь офисных зданий и помещений, Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости, Предпринимательская прибыль рыночная, Предпринимательская прибыль при оценке торговых зданий, Предпринимательская прибыль при оценке офисных зданий, Предпринимательская прибыль при оценке складских зданий, Предпринимательская прибыль при оценке производственных зданий, прибыль предпринимателя рыночная, прибыль предпринимателя при оценке торговых зданий, прибыль предпринимателя при оценке офисных зданий, прибыль предпринимателя при оценке складских зданий, прибыль предпринимателя при оценке производственных зданий, прибыль инвестора, прибыль инвестора средняя рыночная, прибыль застройщика средняя рыночная, прибыль девелопера средняя рыночная, доходность инвестиций рыночная, норма доходности инвестиций, норма прибыли застройщика, норма прибыли инвестора, Рентабельность активов по отраслям экономики, прибыльность активов по отраслям экономики, Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью, операционные расходы при сдаче в аренду недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду офисной недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду торговой недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду складской недвижимости, Коэффициент капитализации коммерческой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации торговой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации офисной недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации складской недвижимости средний рыночный, ставка капитализации коммерческой недвижимости средняя рыночная, Территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков, Цены земельных участков городов и поселков области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Чувашской Республики, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Рязанской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Тульской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Кировской области, Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Нижегородской области .
Расстановка Коэффициентов в Химических Реакциях // Подготовка к ЕГЭ по Химии
— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»
Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:
Корректировки при оценке квартиры, корректировки при оценке земельных участков, корректировки при оценке недвижимости сравнительным подходом, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, корректировки при оценке, корректировки при оценке недвижимости, корректировки на торг, корректировки на местоположение при оценке недвижимости, корректировки на вид разрешенного использования земельных участков, корректировки на материал стен, корректировки на местоположение, корректировки на коммуникации для земельных участков, корректировки на земельный участок, корректировки на местоположение земельного участка, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке оборудования, корректировки на кухню, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке недвижимости, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, на сколько дороже квартира с балконом лоджией, на сколько дороже квартира с мебелью, на сколько дороже квартира с балконом, на сколько дороже дом, Корректировки рыночной стоимости при оценке недвижимости, Скидка на торг недвижимости март 2016, Скидка на уторгование март 2016, Корректировка рыночной стоимости 2016 март, Корректировка стоимости недвижимости 2016, Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости март 2016, Корректировка рыночной стоимости недвижимости, Корректировка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости жилой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости квартир, Корректировка рыночной стоимости жилых домов, Корректировка рыночной стоимости производственной складской недвижимости, Корректировка рыночной стоимости торговой и офисной недвижимости, Корректировка рыночной стоимости земельных участков, Корректировка на Разрешенное использование земельного участка, корректировка на местоположение земельного участка, корректировка на целевое назначение категорию земельного участка, корректировка на площадь земельного участка, корректировка на площадь здания, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь офисного помещения, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь квартиры, корректировка на площадь кухни, Корректировка на наличие мебели техники оборудования в стоимости недвижимости, Сроки продажи недвижимости жилой офисной торговой складской, Сроки ликвидности недвижимости, Корректировка на назначение использование зданий помещений, Программа для оценки стоимости простая недорогая, Программа оценки недвижимости простая недорогая, Переход на вторичный рынок — скидка, Корректировка на Износ отделки и инженерных коммуникаций квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Износ квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Класс качества отделки квартир и жилых домов, Корректировка на Тип и количество санузлов квартиры, Корректировка на санузлы квартиры, Корректировка на Балкон, корректировка на лоджию, Корректировка стоимости на Балкон, корректировка стоимости квартиры на лоджию, Корректировка на Изолированность жилых комнат квартиры, Корректировка на Коммуникации квартиры, корректировка на Общую площадь квартиры, Корректировка на Высоту потолков квартиры, Корректировка на Долевую общую собственность квартиры, Корректировка на Вид из окон квартиры, Корректировка на панорамный вид, корректировка на выход на улицу, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Лифт, Корректировка на Мусоропровод, Корректировка на Охрану дома и придомовой территории, Корректировка на Благоустройство придомовой территории, Корректировка на Транспортную доступность, Корректировка на близость к метро автобусным остановкам, Корректировка на близость к береговой линии, Корректировка на близость к центру, Корректировка на Местоположение квартир в посёлках городского типа, Корректировка на Местоположение квартир в малых городах, на Местоположение квартир в крупных и крупнейших городах, Корректировка на Красную линию зданий и помещений, Корректировка на Красную линию земельных участков, Скидка на торг коммерческой недвижимости, Скидка на торг жилой недвижимости, Скидка на торг земельных участков, Корректировка на Материал стен конструкцию жилого дома, Корректировка на Износ и техническое состояние жилого дома квартиры, Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади, Корректировка на Коммуникации земельных участков, Ценовые зоны рынка земельных участков крупнейших больших крупных и средних городов, Ценовые зоны рынка земельных участков сельских населённых пунктов, Ценовые зоны рынка земельных участков посёлков городского типа ПГТ, Ценовые зоны рынка земельных участков малых городов, Группы ценовых зон земельных участков городов и населенных пунктов, ценовое зонирование земельных участков поселений, Доля земли в цене комплекса недвижимости, Доля земли в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого комплекса недвижимости, Корректировка на Масштаб размер общую площадь земельных участков, Корректировка на Качество внутренней и наружной отделки, Корректировка на Встроенное пристроенное помещение отдельно стоящее здание, Территориальные коэффициенты земельных участков по области, Региональные коэффициенты земельных участков по области, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Этаж офисного помещения, Корректировка на Право аренды право собственности земельных участков, Корректировка на Класс качества складских и производственных зданий и помещений, Корректировка на Класс качества зданий и помещений, Корректировка на конструкцию зданий и помещений, Корректировка на Неотапливаемые отапливаемые складские и производственные здания и помещения, Корректировка на Физический износ, корректировка на общий износ, Эффективность арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь складских зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь офисных зданий и помещений, Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости, Предпринимательская прибыль рыночная, Предпринимательская прибыль при оценке торговых зданий, Предпринимательская прибыль при оценке офисных зданий, Предпринимательская прибыль при оценке складских зданий, Предпринимательская прибыль при оценке производственных зданий, прибыль предпринимателя рыночная, прибыль предпринимателя при оценке торговых зданий, прибыль предпринимателя при оценке офисных зданий, прибыль предпринимателя при оценке складских зданий, прибыль предпринимателя при оценке производственных зданий, прибыль инвестора, прибыль инвестора средняя рыночная, прибыль застройщика средняя рыночная, прибыль девелопера средняя рыночная, доходность инвестиций рыночная, норма доходности инвестиций, норма прибыли застройщика, норма прибыли инвестора, Рентабельность активов по отраслям экономики, прибыльность активов по отраслям экономики, Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью, операционные расходы при сдаче в аренду недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду офисной недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду торговой недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду складской недвижимости, Коэффициент капитализации коммерческой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации торговой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации офисной недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации складской недвижимости средний рыночный, ставка капитализации коммерческой недвижимости средняя рыночная, Территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков, Цены земельных участков городов и поселков области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Чувашской Республики, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Рязанской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Тульской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Кировской области, Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Нижегородской области .
— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»
Источник: statrielt.ru
Мультипликатор: что это такое в инвестициях и как помогает выбрать акции
Кандидат экономических наук. 20 лет преподаю финансы и инвестиции в университете. Инвестирую на фондовом рынке.
Перед долгосрочным инвестором всегда стоит непростой выбор – как найти ту самую, уникальную и перспективную, способную радовать не один год акцию для своего портфеля. Такой проблемы не существует у тех, кто инвестирует в индексные фонды. Но у сторонников покупки ценных бумаг отдельных эмитентов она периодически возникает. На помощь приходит фундаментальный анализ, важная часть которого приходится на расчет мультипликаторов. Что это такое простыми словами, какие виды бывают и как ими пользоваться на практике – рассмотрим в статье.
Что такое мультипликатор и для чего нужен инвестору
Выбор акций в свой портфель инвестор проводит одним из трех способов:
- на основе мнения экспертов, финансовых советников, блогеров, роботов или просто знакомых;
- действует по принципу “раз резко вырос спрос на эти акции, значит она хорошая, плохую бы никто не покупал, поэтому и мне надо купить”;
- на основе проведенного фундаментального анализа, т. е. всестороннего исследования деятельности эмитента, его внутренней и внешней среды.
Я призываю использовать в работе третий способ, иногда можно комбинировать его с мнением экспертов, которые смогут завоевать ваше доверие не словом, а делом, т. е. своим портфелем или портфелями своих клиентов. Одним из этапов фундаментального анализа является оценка компаний по мультипликаторам.
Мультипликатор – финансовый показатель, который позволяет оценить привлекательность компании для инвестирования в сравнении с конкурентами. При этом, можно анализировать эмитентов с разной капитализацией, размерами активов, чистой прибыли и даже из разных стран. Обязательный критерий – сравниваемые компании должны работать в одном секторе экономики.
Мультипликаторы – относительные показатели, поэтому они позволяют сравнивать эмитентов с разными масштабами бизнеса. Согласитесь, сложно определить, кто работает эффективнее – предприятие с годовой прибылью 1 млн руб. или с 10 млн руб. Важно не то, сколько они заработали, а то, какой ценой эта прибыль была достигнута.
Если мы рассчитаем, сколько чистой прибыли получило предприятие на каждый вложенный рубль, то картина станет объективнее, т. к. мы приравняем компании к одному знаменателю. Например, первое предприятие вложило 8 млн руб., а второе – 100 млн. руб. Тогда, прибыльность составила 12,5 и 10 %, соответственно. Очевидно, что первое предприятие сработало в этом году эффективнее, чем второе.
Мультипликаторы помогут ответить инвестору на следующие вопросы:
- Насколько справедливо сегодня оценены акции и есть ли у них потенциал к росту?
- Насколько эффективно компания использует свои ресурсы и как это сказывается на котировках?
- Насколько большая у предприятия закредитованность и не помешает ли она его дальнейшему развитию и выплате дивидендов?
Данные для расчета показателей инвестор может найти в финансовой отчетности эмитента. Основные источники публикации: официальные сайты публичных компаний, Центр раскрытия корпоративной информации или специализированные сайты для инвесторов, например, Smart-Lab, BlackTerminal и др.
Если самостоятельно определять все мультипликаторы, то времени уйдет очень много. Не каждый инвестор может себе это позволить, да это и не обязательно делать. Основные показатели, которые мы рассмотрим в статье, есть в готовом виде на Smart-Lab, Finrange, BlackTerminal, Investing.com, FinanceMarker, FinViz.com (для американских бумаг) и др.
Виды мультипликаторов и формулы расчета
Мультипликаторов разработали очень много. Мы рассмотрим наиболее популярные среди инвесторов. Условно я разделила их на три группы: стоимостные, долговые и показатели рентабельности.
Стоимостные
Стоимостные коэффициенты основаны на сопоставлении стоимости компании с другими рыночными показателями. Они позволяют найти недооцененные акции, т. е. те, рыночная цена которых сегодня на бирже меньше, чем их справедливая оценка на основе объективных факторов развития бизнеса.
P/E – один из самых популярных мультипликаторов для оценки стоимости акций. Позволяет сравнить эмитентов между собой и выбрать самого недооцененного. Показывает, за сколько лет инвестор вернет свои вложения в предприятие при текущей годовой прибыли. Рассчитывается по формуле:
P/E = Рыночная капитализация / Чистая прибыль за год
P/E = Цена одной акции / Чистая прибыль на одну акцию
Чем ниже значение, тем более привлекательной выглядит ценная бумага для инвестора. С помощью P/E сравнивают эмитентов из одной отрасли экономики или со средним показателем по отрасли. Для российского рынка значение ниже 6 показывает недооцененность ценных бумаг.
На примере строительной отрасли сравним P/E за 2020 г. у таких эмитентов, как ЛСР, ПИК, Самолет, Эталон. Источник данных: сервис Smart-Lab. При прочих равных условиях, акции ЛСР интереснее для инвестора, чем бумаги других предприятий. Хотя, окупаемость инвестиций за 6,35 лет тоже нельзя назвать приемлемой. ПИК и Эталон на текущий момент времени переоценены рынком.
| ЛСР | ПИК | Эталон |
| 6,35 | 17,1 | 16,4 |
P/S – показатель, аналогичный предыдущему, но сопоставляет рыночную капитализацию с выручкой, а не чистой прибылью. Показывает, за сколько лет инвестор вернет вложенные деньги при текущем уровне годовой выручки. Преимуществом коэффициента является то, что инвестор может его определить для предприятия с отрицательной чистой прибылью. Рассчитывается по формуле:
P/S = Рыночная капитализация / Годовая выручка
P/S = Цена одной акции / Годовая выручка на одну акцию
Значение коэффициента ниже 1 подскажет инвестору, что инвестиции быстро окупятся, а рынок пока невысоко оценивает акции. Надо брать сегодня, чтобы заработать завтра, при условии положительных выводов по результатам всего фундаментального анализа.
P/S строительных компаний за 2020 г. указывает на недооцененность ЛСР и Эталон:
| ЛСР | ПИК | Эталон |
| 0,65 | 2,12 | 0,43 |
P/BV – отношение рыночной капитализации к балансовой стоимости. С помощью этого показателя инвестор определяет, насколько оценены акции по сравнению с чистыми активами предприятия. Чистые активы – это все, чем владеет компания (материальное и нематериальное имущество), за вычетом обязательств. Часто используют для анализа банков, которые именно с помощью чистых активов генерируют свою прибыль. Формула расчета:
P/BV = Рыночная капитализация / Чистые активы
Значение от 0 до 1 показывает, что инвестор покупает недооцененную компанию, чистые активы которой больше, чем ее капитализация. Отрицательный коэффициент говорит о превышении обязательств над активами. Покупать акции такого предприятия – риск увидеть банкротство эмитента.
P/BV строительных компаний за 2020 г. показывает, что недооценены ЛСР и Эталон. А ПИК рынок оценивает почти в 5 раз выше стоимости его чистых активов – акции переоценены.
| ЛСР | ПИК | Эталон |
| 0,88 | 4,85 | 0,66 |
EV/EBITDA – отношение справедливой стоимости компании к прибыли до выплаты налогов, амортизации и процентов. В отличие от P/E, в числителе стоит не рыночная стоимость, а справедливая с учетом задолженности предприятия. А в знаменателе – EBITDA, которая позволяет сравнивать эмитентов с разными системами налогообложения и долговой нагрузкой, методами учета основных средств. Показывает, сколько доналоговых прибылей надо заработать, чтобы окупить реальную стоимость компании.
Рассчитывается по формуле:
EV/EBITDA = (Рыночная капитализация + Долговые обязательства – Денежные средства и их эквиваленты) / Прибыль до выплаты налогов, амортизации и процентов
Чем меньше значение, тем быстрее окупятся вложения в ценные бумаги эмитента. За ориентир для российского рынка эксперты рекомендуют брать цифру 6. Коэффициент ниже 6 – акции недооценены, выше 6 – переоценены.
EV/EBITDA за 2020 г. для строительных компаний подтверждает вывод о недооцененности ЛСР и Эталон.
| ЛСР | ПИК | Эталон |
| 3,44 | 8,40 | 3,53 |
Долговые
Я отнесла в эту группу два коэффициента, которые характеризуют долговую нагрузку предприятия. Это важные мультипликаторы для оценки закредитованности. Акции могут быть недооценены рынком и казаться привлекательными для покупки, но при высоком уровне долга сложно говорить о каком-то развитии и перспективах роста котировок.
Debt/EBITDA – отношение долговых обязательств к доналоговой прибыли. Показывает, сколько лет понадобится эмитенту для погашения своих долгов, если он будет направлять на эту всю прибыль. Чем меньше коэффициент, тем лучше. Оптимальным считается значение до 2. Свыше 2 – слишком большая закредитованность, акционер может долго ждать роста котировок или выплаты/увеличения дивидендов.
Debt/EBITDA = (Краткосрочные кредиты и займы + Долгосрочные кредиты и займы) / EBITDA
Net Debt/EBITDA – отношение чистого долга к доналоговой прибыли. Отличие от предыдущего коэффициента в том, что в числителе учитываются денежные средства. Я считаю ошибочным, что Net Debt/EBITDA используется реже, чем Debt/EBITDA. Денежные средства могут быть направлены на погашение долгов. И если денег достаточно много, то закредитованность уже не выглядит большой.
Net Debt/EBITDA = (Краткосрочные кредиты и займы + Долгосрочные кредиты и займы – Денежные средства и их эквиваленты) / EBITDA
Сравним наши строительные компании по двум долговым показателям. По первому коэффициенту получается, что почти все эмитенты закредитованы выше нормы. Но по второму показателю, в котором учитываются денежные средства и их эквиваленты, закредитованность находится на приемлемом уровне – меньше 2.
| Мультипликатор | ЛСР | ПИК | Эталон |
| Debt/EBITDA | 3,74 | 2,07 | 3,06 |
| Net Debt/EBITDA | 0,61 | 1,21 | 1,5 |
Мультипликаторы рентабельности
Рентабельность – важнейший показатель деятельности и любого коммерческого предприятия. Именно он позволяет определить, какой ценой получена прибыль. Наиболее популярны среди инвесторов три коэффициента.
ROE – коэффициент рентабельности собственного капитала. Показывает, сколько чистой прибыли принес каждый вложенный в бизнес рубль собственного капитала (активы за вычетом обязательств). Чем выше значение, тем эффективнее предприятие использует свои чистые активы. Рассчитывается по формуле:
ROE = Чистая прибыль / Собственный капитал
Нормативных значений у рентабельности нет. Инвестор сам для себя решает, какая прибыльность для него приемлема. Согласитесь, нет смысла инвестировать деньги в компанию, эффективность которой ниже, например, ставки по депозитам.
ROA – коэффициент рентабельности активов. Показывает, сколько чистой прибыли принес каждый вложенный рубль активов. В отличие от ROE, ROA учитывает не только собственный капитал, но и заемный. Рассчитывается по формуле:
ROA = Чистая прибыль / Активы
Показатели рентабельности строительных компаний говорят нам о том, что Эталон явно использует свой капитал неэффективно. ПИК выглядит на фоне остальных явно предпочтительнее.
| Мультипликатор | ЛСР | ПИК | Эталон |
| ROE | 13,1 % | 26,4 % | 4 % |
| ROA | 4,3 % | 7,3 % | 1,1 % |
Как пользоваться мультипликаторами на практике
Мы разобрали основные мультипликаторы, которыми инвесторы пользуются в процессе проведения фундаментального анализа. Но не менее важны правила их применения:
- Сравнивайте эмитентов из одной отрасли и одной страны, потому что в разных отраслях/странах и разные условия деятельности (например, налоговые особенности).
- Один в поле не воин. Это означает, что по одному мультипликатору нельзя сделать вывод о привлекательности акции для покупки. Используйте только систему показателей.
- Желательно сравнивать рыночные коэффициенты анализируемой компании не только с конкурентами, но и со средним значением по отрасли.
- Для получения объективной картины показатели лучше рассматривать в динамике за несколько лет. Большинство агрегаторов это позволяет.
- Для банков не все из рассмотренных мультипликаторов можно рассчитать. Не используют P/S, EV/EBITDA и долговые показатели.
Заключение
Система мультипликаторов акций помогает проанализировать каждую отрасль экономики, выбрать наиболее перспективные компании и составить диверсифицированный портфель. Задача трудоемкая. И не все инвесторы готовы тратить время на расчеты и анализ. В таком случае могу рекомендовать инвестиции в индексные фонды.
Возможно, доходность окажется меньше, чем при вложении в бумаги отдельных эмитентов, но она точно будет на уровне рынка. А освободившееся время можно направить на увеличение личных доходов и суммы, направляемой на инвестиции.
Источник: iklife.ru
Оценка Недвижимости
Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний.
Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., где Ксов. — коэффициент совокупного износа, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. — коэффициент функционального устаревания, Кэк. — коэффициент экономического устаревания.
Объект-аналог
Аналог. Согласно ФСО № 1.
Арендопригодная площадь
Площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Безрисковая ставка
Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
Валовый рентный множитель
Валовый рентный мультипликатор.
Показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.
Внешнее устаревание
Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.
Действительный валовый доход
ДВД.
Потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов
Денежная корректировка
Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.
Дисконтирование на конец периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтирование на начало периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтирование на середину периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии
Рассчитывается по формуле
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтный множитель
Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.
См. также Дисконтирование на конец/начало/середину периода
Доля заемных средств
Доля средств в совокупных инвестициях в объект недвижимости, формируемая за счет заемного финансирования.
Единый объект недвижимости
Земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)
Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).
Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)
Полная стоимость замещения, стоимость замещения.
Затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки).
Индекс изменения цен
Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.
Ипотечная постоянная
Отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.
Коэффициент арендопригодной площади здания
Отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
Коэффициент капитализации для земельного участка
Ставка капитализации для земельного участка.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости.
Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости
Ставка капитализации для единого объекта недвижимости.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости.
Коэффициент капитализации для улучшений
Cтавка капитализации для улучшений.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на улучшения, к их рыночной стоимости.
Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей
Отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу.
Обычно выражается в процентах от ПВД.
Коэффициент торможения
Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.
Стоимость в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод Инвуда
Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения
Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования
Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости.
Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент/
Метод разбивки на компоненты
Метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов — фундаментов, стен, перекрытий и т.п.
Метод Ринга
Метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами.
Норма возврата капитала = 1/n, где n — оставшийся срок экономической жизни.
Метод рыночной экстракции
Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.
Метод сравнения продаж
Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.
Метод сравнительной единицы
Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем).
Метод Хоскольда
Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод эффективного возраста расчета износа
Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.
Мультипликативная модель внесения корректировок
Нажмите на картинку для увеличения
Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний
Модель расчета совокупного износа и устареваний.
Ксов = 1 — (1 — Кфиз.)(1 — Кфун.)(1 — Кэк.), где Ксов. — коэффициент совокупного износа и устареваний, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. — коэффициент функционального устаревания, Кэк. — коэффициент экономического устаревания.
Неоперационные активы
Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.
Неспециализированный актив
Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.
Неустранимый износ (устаревание)
Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.
Норма возврата капитала
Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Операционные активы
Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности.
Операционные расходы
Расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
Остаточная балансовая стоимость
Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.
Первоначальная балансовая стоимость
Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.
Постоянная недозагрузка
Доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.
Постпрогнозный период
Период времени, наступающий после прогнозного периода.
Потенциальный валовый доход
ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.
Премия за инвестиционный менеджмент
Премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.
Премия за низкую ликвидность
Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле [1] :
Нажмите на картинку для увеличения
Премия за риск инвестиций в объект недвижимости
Премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).
Прибыль предпринимателя
Прибыль девелопера.
Вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.
Прогнозный период
Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.
Процентная корректировка
Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Резерв на замещение
Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).
Сверх улучшения
Элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.
Скидка на торг
Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.
Совокупный износ
Общий износ.
Уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.
Специализированный актив
Актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.
Средневзвешенная величина
Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения
Среднее арифметическое
Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.
Срок жизни
Срок физической жизни, полный срок жизни.
Полный срок существования объекта недвижимости.
Хронологический возраст
Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).
Срок физической жизни остаточный
Срок физической жизни оставшийся.
Разница между полным и фактическим сроками жизни.
Срок службы
Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.
Остаточный срок службы
Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке
Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
Ставка дисконтирования
Требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал.
Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.
Терминальная стоимость
Стоимость реверсии.
Стоимость объекта недвижимости на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости.
Текущее использование объекта недвижимости
Фактическое использование объекта недвижимости.
Фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.
Темп роста
Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.
Улучшения земельного участка
Все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.
Устранимый износ (устаревание)
Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.
Факторы стоимости
Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Физический износ
Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.
Функциональное устаревание
Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.
Чистый операционный доход
ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
Эффективный возраст
Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.
Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Источник: kvalexam.ru