Снижение цен на новостройки в 2022 году

ЦИАН — блоги риэлторов — Недвижимость в Москве: что будет с ценами в 2022?

Эксперты спрогнозировали снижение цен на новостройки в Москве

Новое жилье в Москве может подешеветь на 15-20% к концу 2022-го или началу 2023 года, спрогнозировали аналитики. Из-за роста ключевой ставки ЦБ, повышения цен и доходности других финансовых инструментов с рынка уходят инвесторы, это может помочь снижению цен, считают они

Стоимость недвижимости на первичном рынке в Москве может снизиться на 15-10% к концу 2022 года или к началу 2023 года, написал «Коммерсантъ» со ссылкой на оценку экспертов «Ингосстрах—инвестиции».

«Ингосстрах—инвестиции» обратили внимание на высокие темпы строительства жилья. По расчетам аналитиков, потребность города в жилье составляет 3,8 млн кв. м в год, тогда как в 2019-2020 годах в Москве вводили по 5 млн кв. м в год, а за январь-август этого года сдано 4,3 млн кв. м — на 53% больше, чем за тот же период 2020 года, сообщила газета. Высокий уровень продаж нового жилья обеспечивали покупатели-инвесторы, отметил главный макроэкономист «Ингосстрах—инвестиции» Антон Прокудин. Теперь их активность будет снижаться из-за повышения ключевой ставки Центробанка: ипотека дорожает и растет привлекательность других продуктов, в том числе облигаций, пояснил он.

Доля инвесторов в общей структуре спроса с начала года сократилась с 18% до 8-10%, сообщило «Коммерсанту» агентство недвижимости «Этажи». Динамика роста цен замедлилась, и потенциала для получения сверхдоходов больше нет, отметила компания. С мая активность инвесторов упала более чем на 10%, заявил газете руководитель департамента продаж новостроек «ТСН Недвижимости» Алексей Авунц. В сегменте высокого бюджета прошлой осенью инвесторы составляли 50% сделок, сейчас — 15-20%, отметил член правления AREA Дмитрий Халин.

Спрос уже стабилизируется после притока неквалифицированных инвесторов на рынок в прошлом году, считает директор по продажам строительной компании «Интеко» Павел Лепиш. Сокращение активности инвесторов и постепенный ввод в продажу ранее купленных квартир будет сдерживать рост цен, отмечает руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев.

Инвестиционный спрос — незначительная часть продаж, и крупные компании обычно резко на его охлаждение не реагируют, возразил вице-президент застройщика «Инград» Михаил Бузулуцкий. Отношения с банками вынуждают строительные компании сохранять темпы продаж, это может побудить их начать использовать длительные рассрочки в высокобюджетном сегменте, допустил коммерческий директор группы компаний «Основа» Игорь Сибренков.

Цены на жилье в новостройках в России постепенно стабилизируются, сообщил на выходных «Коммерсантъ». «Этажи» заявили об удорожании первичной недвижимости в октябре на 0,29%, сервис поиска жилья ЦИАН — на 0,8%, «Авито Недвижимость» — на 1%.

Стоимость аренды элитного жилья в Москве в сентябре выросла на 12% и достигла рекордных 375 800 рублей в месяц, сообщили аналитики международного агентства недвижимости Savills.

Стоимость недвижимости на первичном рынке в Москве может снизиться на 15-10% к концу 2022 года или к началу 2023 года , написал «Коммерсантъ» со ссылкой на оценку экспертов «Ингосстрах—инвестиции». «Ингосстрах—инвестиции» обратили внимание на высокие темпы строительства жилья. … Цены на жилье в новостройках в России постепенно стабилизируются, сообщил на выходных «Коммерсантъ». «Этажи» заявили об удорожании первичной недвижимости в октябре на 0,29%, сервис поиска жилья ЦИАН — на 0,8%, «Авито Недвижимость» — на 1%.

Недвижимость в Москве: что будет с ценами в 2022?

Только ленивый не слышал и не читал о том, как значительно вырос спрос, а затем и цены на недвижимость в Москве со второй половины 2020 года, чему сильно способствовала льготная ипотека. С лета 2020 по сентябрь 2021 стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой Москвы – на 29%. Примерно на столько же и даже больше подорожали и новостройки. Такого ажиотажа рынок не видел с эпохи 2000-х.

Ситуация на рынке начала постепенно меняться только весной 2021, когда из-за всплеска инфляции во всех секторах экономики Центробанк был вынужден ужесточить монетарную политику: с марта по октябрь 2021 ЦБ в шесть приёмов повысил ключевую ставку до 7,5%.

Но главное – в июле резко изменились условия льготной ипотеки: ставка выросла до 7%, а кредитный лимит сократился с 12 до 3 млн рублей, что фактически привело к завершению программы в Московском регионе.

В июле продажи новостроек в Москве упали сразу на 30%, в августе – еще на 5% и т.д.

На более инертном вторичном рынке обвала спроса не произошло, но ажиотаж, очевидно, сошёл на нет и в этом сегменте. Ипотека и обычные для «вторички» альтернативные сделки (когда люди хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают, к примеру, из 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, либо из 2-комнатной в 3-комнатную) пока позволяют поддерживать спрос на вторичное жильё.

На рынок московского региона постепенно приходит стагнация: ажиотаж, не подкрепленный увеличением доходов населения, как всегда исчерпал спрос будущих периодов.

Так что же будет с ценами на Московскую недвижимость в 2022 году? Давайте разбираться.

Основные факторы, влияющие на понижение цены

📉 Первое и основное – это, конечно же, уменьшение спроса, связанное с увеличением ставок по ипотеке и уменьшением кредитного лимита с 12 до 3 миллионов.

📉 Уменьшение спроса ведёт к увеличению предложения, а законы экономики никто не отменял, и если предложение превышает спрос, то цены должны понижаться.

📉 Уменьшение доходов населения. Ипотеки и кредиты — это инструмент поддержки спроса, но, к сожалению, не инструмент поддержки заработных плат большей части населения.

📉 Отток инвесторов. Из-за резкого роста инвестиционная привлекательность недвижимости снизилась, и инвесторы начали рассматривать другие инструменты увеличения своего капитала.

Основные факторы, влияющие на рост цены

📈 Подорожание стройматериалов. В настоящее время стройматериалы немного понизились в цене, но в целом по году удорожание стройматериалов составило порядка 26%.

📈 Подорожание рабочей силы из-за ограничений, связанных с пандемией.

📈 Подорожание земельных участков под застройку.

📈 Ну, и, конечно же, сильно растущая инфляция.

📈 Как бы это печально не звучало, но также основным фактором роста цен является наше население, точнее отсутствие финансовой грамотности. Единственным инвестиционным инструментом подавляющее большинство людей в нашей стране всё еще видят бетон.

📈 Застройщикам необходимо показывать хоть какой-то рост цен. Так как, во-первых, если они официально начнут понижать стоимость жилья, произойдёт резкий отток инвесторов. Во-вторых, это спровоцирует вывод на рынок недвижимости, которая приобреталась как инвестпроект, и тем самым создастся конкуренция, поскольку такая недвижимость будет продаваться ниже стоимости от застройщика.

Прогнозы

Темпы роста цен на квартиры постепенно замедляются – рынок сильно перегрет. Тем не менее ипотека и альтернативные сделки пока позволяют поддерживать спрос на достаточно высоком уровне. Декабрь – традиционно самый активный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2022 цены будут «устаканиваться» на нынешнем уровне. Глубокого отката назад, скорее всего, не произойдёт: максимум коррекция на 3-7% в зависимости от сегмента. Причём не столько за счёт изменения прайсов, сколько благодаря увеличению скидок и торга. Во время ажиотажа застройщики успели накопить «жирок», который позволит им пока пережидать падение спроса и держать официальные цены на том же уровне.

По данным Росреестра, в июле был замечен рост продаж новостроек в Москве . За месяц было зарегистрировано 8 218 договоров долевого участия (ДДУ) на жилую недвижимость, что не только превышает на 30,9% показатели июня 2022 года , но и на 22,3% больше, чем в июле 2021-го. … По данным Росреестра, в июле был замечен рост продаж новостроек в Москве . За месяц было зарегистрировано 8 218 договоров долевого участия (ДДУ) на жилую недвижимость, что не только превышает на 30,9% показатели июня 2022 года , но и на 22,3% больше, чем в июле 2021-го. По словам экспертов, рынок оживает благодаря ипотеке, однако финансовое положение нынешних ипотечников значительно хуже, чем в предыдущие годы , пишет Forbes.

Эксперты спрогнозировали падение цен на жилье на 20-25% к ноябрю

До ноября 2022 года девелолоперы могут снизить цены на квартиры в новостройках на 20–25%. Такой прогноз «Известиям» озвучили эксперты компании Realiste 3 июля.

По их мнению, ипотека под 7% «в одиночку» не способна вернуть спрос к прежним показателям. Для начала нового цикла роста рынку потребуется уйти в коррекцию примерно на 20–25% в этом году.

«Сейчас такие скидки уже можно получить у застройщика, то примерно к октябрю-ноябрю этого года изменятся и официальные цены, публикуемые на досках объявлений, — квартиры будут дешеветь», — сказали в компании.

Ипотека под 7% кажется доступной, однако для ощутимого роста спроса на жилье необходимо, чтобы покупка квартиры для семьи складывалась из гуманного первоначального взноса и адекватных ежемесячных платежей, подчеркнули эксперты.

Если учесть, что стоимость квартир в России за «время разгона» выросла на 30–50%, то для поддержания баланса (чтобы было как в 2020-м) доходы тоже должны были увеличиться. Но они, напротив, упали, по данным Росстата, на 3,1% в 2021 году и еще на 1,2% в I квартале 2022-го. И в связи с двузначной инфляцией и сокращением рабочих мест вряд ли смогут в ближайшее время показать рост, пояснили в компании.

Отмечается, что цены на квадратный метр выросли глобально, а реальные доходы населения снизились. Поэтому одной только ипотекой под 7% рынок восстановить не удастся.

26 июня стало известно, что в России начал работу упрощенный аукцион по продаже квартир на первичном и вторичном рынке, который существенно отличается от обычного отсутствием необходимости в электронной подписи покупателя и большого пакета документов. Квартиры от застройщиков выставляются на продажу с дисконтом 15%.

Отмечалось, что любой желающий может стать участником торгов по интересующему его лоту, пройдя несложную процедуру регистрации и внеся обеспечительный платеж 5 тыс. рублей.

По его словам, рынок ждет снижения ставки рефинансирования , как следствие, уменьшения ипотечной ставки. Но некоторые застройщики пошли на ухищрения и предлагают субсидированную ставку под 0,1%. Это вызвало оживление продаж и рост первичных обращений на 30%, добавил Журавлев. … А что с ценами на вторичном рынке? Вслед за новостройками вверх тянутся и цены на вторичке. … По прогнозам Национального рейтингового агентства (НРА), к концу 2022 года в Москве и Подмосковье цена на квартиры в новостройках и на вторичке может вырасти на 20–30%. Среди причин эксперты называют подорожание стройматериалов и сбои в поставках иностранной спецтехники.

Цены на рынке жилья могут снизиться еще на 15%

Быстрое восстановление спроса на квартиры остается под вопросом. Фото агентства «Москва»

На российском рынке жилья сложилась напряженная ситуация. Компании-застройщики надеются на традиционное осеннее оживление спроса, которое позволит снова поднимать цены или хотя бы сократить вынужденные скидки для покупателей. Однако признаков восстановления доходов у населения не видно. А острая конкуренция застройщиков подталкивает их к увеличению дисконта. Ведь непроданное жилье грозит существенными потерями для бизнеса. Именно поэтому застройщики наперебой предлагают дисконты на квартиры, которые доходят до 25%.

Большинство российских застройщиков во всех регионах страны продолжают свои «дисконт-акции», несмотря на завершение отпускного сезона и приближение осеннего периода, который в прошлые годы отличался высокой покупательской активностью.

Так, ряд столичных девелоперов предлагает 20-процентные скидки на жилье при 100-процентной оплате, рассрочке или покупке в ипотеку без субсидирования процентной ставки.

Аналитики из компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) сообщали, что август начался с беспрецедентных скидок на квартиры. Скидки на квартиры в новостройках в центральном регионе увеличились до 15–20%. Дисконты на покупку кладовых и машино-мест при них были еще выше (см. «НГ» от 08.08.22).

Снижение цен на жилье наблюдается почти повсеместно. В компании «Домклик» отмечали падение цен на однокомнатные квартиры во множестве российских городов. Из 50 городов снижение цен было зафиксировано в 28. Заметнее всего дешевела столичная недвижимость. «В столице по итогам июня 2022 года стоимость этого вида жилья снизилась на 7,16% (в месячном выражении. – «НГ»), до 10 млн руб.», – сообщали в «Домклик». Почти на 6% падали цены на «однушки» в Иванове, на 5,7% – в Рязани, на 5% – в Санкт-Петербурге и Казани. Дешевеют однокомнатные квартиры в Брянске, Владивостоке и Калининграде, рассказывали исследователи.

Дешевеют не только новостройки, но и жилье на вторичном рынке. В компании «Инком-Недвижимость» констатируют, что, к примеру, на вторичном рынке столицы дисконт достигает 20%. «Столь радикальная дисконтная политика несвойственна вторичному сегменту и идет вразрез с известным правилом, что на «вторичке» – рынке физических лиц – подорожание может случиться в один момент, а удешевление происходит крайне медленными темпами», – отмечает директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Он считает, что причины происходящего связаны с перегревом цен, а также с особенностями экономической ситуации. Сегодня чтобы сформировать настоящий спрос, необходимо опустить цену до реальной. «А реальная стоимость на сегодняшний день – это примерно минус 15% от той, что была два месяца назад», – подчеркивает эксперт.

Некоторые аналитики уже не надеются на осенний подъем и предсказывают дальнейшее падение цен – если не по всей стране, то во многих субъектах РФ. Так, в компании Realiste допускают, что цены на жилье в Москве могут упасть до показателей января 2021 года в конце следующего года. В частности, по мнению аналитиков, в июле 2022 года один квадратный метр столичного жилья в среднем стоил 260 тыс. руб., а пиковый показатель в 270 тыс. руб. был зафиксирован в марте. Таким образом, снижение должно составить 22,2% относительно мартовских цен и 19,2% – относительно июльских. «После достижения этих показателей рынок вновь начнет расти, но, чтобы вернуться к ценам марта 2022 года, ему потребуется не менее пяти лет», – считают в Realiste. Снижение, по мнению экспертов, будет происходить на фоне уменьшения покупательной способности, завышенных цен на недвижимость, а также акций и скидок от застройщиков. Последние, согласно прогнозам, сохранятся еще несколько месяцев. «Ожидаем, что тенденция станет максимально очевидна и окончательно утвердится в сентябре-октябре этого года», – говорят специалисты.

Аналитики банка ВТБ также прогнозируют снижение цен на новостройки в России. По оценкам банкиров, с июня по август 2022 года этот тип жилья уже подешевел на 2%. Дальнейшее падение цен может произойти на фоне сохранения текущей экономической ситуации, предсказывают они. Но с подобными прогнозами соглашаются далеко не все. Так, Сергей Шлома отмечает некоторые признаки оживления рынка. «Возвращаются ипотечные покупатели, предложение перестало расти. При отсутствии новых шокирующих внешних факторов можно сказать, что самый тяжелый этап пройден – этим периодом были май и июнь. То есть мы ожидали настоящего коллапса, и он был, но продлился всего два месяца. В июле и августе видим подъем, в сентябре-октябре придут из отпусков новые клиенты», – ожидает он. По мнению эксперта, сейчас речь идет об отложенном спросе. «Клиенты, которые находились в ступоре с апреля по июнь, активизировались. Весь этот спрос будет реализован в течение трех месяцев, а дальше придет текущий, и если он по объему окажется идентичным отложенному, то есть сохранится на сегодняшнем уровне, цены стабилизируются и рынок будет функционировать нормально», – полагает Шлома. Однако он сомневается в росте числа сделок и возвращении рынка к показателям января-февраля.

Некоторое оживление наблюдается и на ипотечном рынке. В июле население взяло 88,7 тыс. жилищных ссуд на 347 млрд руб., что в денежном выражении на 35% больше июньского показателя. Однако средний чек ипотечного займа снизился почти на 2% – до 3,9 млн руб., сообщали в компании Frank RG. После мартовского резкого сокращения сегмент ипотечных кредитов восстановился и вышел на первое место по приросту в июне, подчеркивают в компании. Однако рынок так и не восстановится до значений прошлого года.

В кредитном рейтинговом агентстве НКР прогнозируют, что итоги 2022 года будут чуть лучше результатов 2020 года, но не дотянут до рекордов 2021 года. Согласно их ожиданиям, по итогам 2022 года в РФ будет выдано ипотечных кредитов на 4,5–5 трлн руб. Для сравнения: по итогам 2021 года было выдано займов на 5,5 трлн руб. Эксперты напоминают: макроэкономический шок и последовавшее ужесточение монетарной политики на время вернули объемы новых ипотечных кредитов на уровни пятилетней давности.

Во второй половине года может быть выдано ипотечных кредитов на 2,6–2,8 трлн руб., но только в случае, если макроэкономическая ситуация не ухудшится и условия льготных программ не изменятся. При этом в штуках выданных кредитов рынок не дотянет даже до значений 2019 года, считают в НКР. Они ждут, что по итогам года будет выдано 1,2–1,25 млн кредитов, тогда как в 2019 году было выдано 1,3 млн ссуд. То есть, резюмируют эксперты, итоговое частичное восстановление сегмента обеспечит средний чек, который вырастет примерно на четверть.

Эксперты «НГ» считают, что предел снижения цен на недвижимость фактически достигнут, и ждут роста спроса на жилье. «В целом по России снижение цен может быть только ограниченным, потому что себестоимость строительства очень близка к уровню цены продажи, и застройщики не могут снижать цены, иначе уйдут в убыток. В крупных городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, рентабельность строительства выше, но и здесь девелоперы не могут радикально пересмотреть цену, потому что стоимость строительства растет», – рассказывает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его мнению, вариант с заметным сокращением цен маловероятен, из-за роста издержек девелоперов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание на восстановление спроса уже в июле. «Спрос на новостройки в Москве увеличился примерно на 22% по сравнению с июлем 2021 года. Если международная обстановка и ситуация в экономике принципиально не изменятся, осенью спрос будет восстанавливаться еще более активно», – ожидает она.

Но такой оптимизм свойственен далеко не всем. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отмечает, что в новостройках бюджет покупок снизился на 20%. «Покупатели приобретают наиболее бюджетные лоты, с ощутимым дисконтом», – говорит он. По его мнению, цены уже достигли предельных значений, практически неприемлемых для покупателей. «Существует вероятность, что за снижением бюджетов покупок квартир последует снижение прайсов», – не исключает он.

На вторичном рынке спрос за год снизился на 35%, продолжает Сергей Шлома. При этом он полагает, что в этом сегменте цены могут снизиться еще на 15%.

Динамика цен недвижимости в кризис довольно типична, говорит главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман. «Первоначальный взлет покупок по «старым ценам» для сохранения сбережений сменяется стагнацией спроса. Эта стагнация обусловлена сокращением доходов населения, снижением накоплений», – говорит он.

До ноября 2022 года девелолоперы могут снизить цены на квартиры в новостройках на 20–25%. Такой прогноз «Известиям» озвучили эксперты компании Realiste 3 июля. … Для начала нового цикла роста рынку потребуется уйти в коррекцию примерно на 20–25% в этом году . «Сейчас такие скидки уже можно получить у застройщика, то примерно к октябрю-ноябрю этого года изменятся и официальные цены , публикуемые на досках объявлений, — квартиры будут дешеветь», — сказали в компании.