Строительство домов налогообложение какое выбрать

Сегодня мы наблюдаем рост интереса со стороны частных инвесторов к приобретению готового арендного бизнеса. Не каждый из них подкован в налоговых вопросах и поэтому задумывается, какую форму налогообложения выгоднее выбрать владельцу арендного бизнеса. Попробуем погрузиться в эту тему на примере двух самых распространенных режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей (ИП). Что лучше: классический УСН или ПСН? И что вообще скрывается за этими пугающими аббревиатурами?

Начнем с того, что если вы сдаете жилое или нежилое помещение в аренду (надеюсь, делаете это легально) и в какой-то момент устаете платить НДФЛ в размере 13% как физическое лицо, то рано или поздно зарегистрируетесь в качестве ИП. А вот дальше начнется мозговой штурм по выбору наиболее предпочтительного варианта налогообложения.

УСН (упрощенная система налогообложения)

Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений относится к виду деятельности, по которому не ограничено применение УСН для ИП.

СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМОВ. КАК ВЫБРАТЬ СТРОИТЕЛЬНУЮ КОМПАНИЮ?НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?

ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), если бизнес не превышает численность сотрудников в 100 человек, не превышает годовой доход в 150 млн руб. и остаточная стоимость основных средств которого менее 150 млн руб.

Выделяют два вида УСН, которые отличаются налогооблагаемой базой (указаны размеры предельных налоговых ставок):

• УСН «Доходы». Налог в размере 6% платят со всех полученных доходов.
• УСН «Доходы минус расходы». Налог в размере 15% платят с разницы между доходами и расходами.

Здесь все очевидно: для выбора вида УСН стоит заранее оценить размер возможных расходов от ведения предпринимательской деятельности. По предварительной оценке, пограничным значением является 0,6 (то есть если расходы не превышают 60% от доходов, то оптимально выбрать УСН «Доходы»). Так как при сдаче в аренду жилых/нежилых помещений операционные расходы невелики относительно доходной части, то мы рекомендуем УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.

ПСН (или патентная система налогообложения)

Ключевыми условиями применения ПСН на практике являются наличие не более 15 наемных сотрудников, годового дохода, не превышающего 60 млн руб., и вида предпринимательской деятельности, к которому применима патентная система налогообложения (ПСН).

Цена патента определяется совокупностью факторов, действующих в конкретном регионе, в том числе и категорией деятельности ИП. Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, входит в перечень разрешенных видов деятельности для применения ПСН.

При постановке на учет будет определяться потенциальный (исходя из среднего показателя), а не реальный доход предпринимателя. Например, в Москве действует дифференцированный подход, что, по-нашему мнению, справедливо.

В соответствии с действующим Законом г. Москвы № 53 «О патентной системе налогообложения», размер потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду (на один обособленный объект) зависит от его площади и месторасположения. Данный подход позволяет владельцам жилых/нежилых помещений, находящихся не в центральной части города, приобретать патент за меньшую сумму, чем собственникам аналогичной по площади недвижимости в центре. Но есть один нюанс. Потенциально возможный доход зафиксирован в рамках диапазонов площадей, поэтому не удивляйтесь, если цена патента окажется идентичной при сдаче в аренду объектов недвижимости, скажем, площадью 50 кв. м и 100 кв. м, расположенных в одном районе.

Как выбрать выгодную систему налогообложения для ИП: лучший налоговый режим 2022 для ИП с таблицей

Рассчитать стоимость патента можно либо самостоятельно, исходя из установленного потенциального дохода, облагаемого налоговой ставкой в размере 6%, либо в один-два клика с помощью онлайн калькулятора, который есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС.

Что касается срока действия патента: выдается он с любой даты на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Важно не забывать, что по окончании срока патент следует пролонгировать.

Несколько важных комментариев относительно обоих способов налогообложения.

Налог на доходы отменяется

Для обоих спецрежимов отменяется плата налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.

Это означает, что вместо налога на доходы ИП, применяя ПСН, платят за патент, а ИП на УСН платят налог 6% с дохода или 15% от разницы между доходом и расходом (зависит от выбранного режима).

Но не стоит забывать, что применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (при их наличии).

Налог на имущество отменяется

Применение обеих форм налогообложения предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, как всегда, есть исключение из правил, но касается оно лишь нежилых помещений. Налог заплатить придется в том случае, если объект включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость.

НДС отменяется

Это третий налог, от уплаты которого освобождены ИП на ПСН и УСН. Относительно последнего спецрежима есть исключения, но к рассматриваемым нами видам деятельности они не относятся.

От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.

И все-таки какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Здесь, как в математическом уравнении, все зависит от сочетания ряда переменных: площади помещения, района, в котором оно располагается, и годового дохода от сдачи в аренду. Остается только сопоставить стоимость приобретения патента и размер уплачиваемого налога при УСН и выбрать, какой режим налогообложения подходит именно вам, что поможет сэкономить и деньги, и время.

Кристина Недря руководитель отдела оценки группы компаний Stone Hedge

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник: realty.rbc.ru

Системы налогообложения: как сделать правильный выбор

Если вам кажется, что разобраться в налоговых режимах очень непросто, то вы не одиноки, в вашей компании сам Альберт Эйнштейн. Создатель теории относительности считал, что самое непостижимое в этом мире – налоговая шкала. Тем не менее, если вы хотите вести эффективную предпринимательскую деятельность, то разбираться в этом все же придется.

А тем, у кого все же останутся вопросы или тем, кто хочет получить совет от профессионала, мы можем предложить бесплатную консультацию по налогообложению от специалистов 1С:

Что такое система налогообложения

Под системой налогообложения понимают порядок взимания налогов, то есть тех денежных отчислений, которые каждое лицо, получающее доход, отдаёт государству. Налоги платят не только предприниматели, но и обычные граждане, чей доход состоит только из зарплаты. При грамотном планировании налоговая нагрузка бизнесмена может быть даже ниже, чем подоходный налог наемного работника.

Ну и коль мы говорим о системе налогообложения, то надо понимать ее основные элементы. Согласно ст. 17 НК РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, а именно:

• объект налогообложения – прибыль, доход или иная характеристика, при появлении которой возникает обязанность платить налог; налоговая база – денежное выражение объекта налогообложения;
• налоговый период – период времени, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога к уплате; налоговая ставка – величина налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы;
• порядок исчисления налога;
• порядок и сроки уплаты налога.

На сегодняшний день в России можно работать в рамках следующих налоговых режимов (систем налогообложения):

– общая система налогообложения;
• УСН – упрощённая система налогообложения в двух разных вариантах: УСН Доходы и УСН Доходы минус расходы; – единый сельскохозяйственный налог; (только для налогообложения ИП); — налог на профессиональный доход (доступен ИП и физическим лицам без регистрации ИП); — новый вариант упрощённой системы без уплаты страховых взносов (начало действия запланировано на 1 июля 2022).

Как видим, есть из чего выбрать.

В нашем сервисе Вы можете абсолютно бесплатно подготовить уведомление о переходе на УСН:

Примечание: Есть еще одна редко используемая система налогообложения — при выполнении соглашений о разделе продукции, которая применяется при добыче полезных ископаемых, но мы не будем рассматривать ее в рамках этой статьи.

Давайте ознакомимся с главными элементами российских налоговых режимов. Учтем, что на ОСНО платят несколько разных налогов: НДС, налог на имущество организаций или физических лиц, плюс ИП на ОСНО платят налог на доходы физических лиц, а организации — налог на прибыль.

ЭлементУСН и АУСННПДЕСХНПСНОСНО

Объект налого­обложения	Доходы или доходы, умень­шенные на расходы	Доходы без учета расходов	Для сельхозналога: доходы, умень­шенные на расходы Для НДС: доход от реализации	Потенци­ально возможный годовой доход	Для налога на прибыль: прибыль, то есть доходы, умень­шенные на величину расходов Для НДФЛ: доход, полученный физлицом, за минусом разрешенных вычетов Для НДС: доход от реализации товаров, работ, услуг. Для налога на имуществ организаций и физлиц: недвижимое имущество
Налоговая база	Денежное выражение доходов или доходов, умень­шенных на расходы	Денежное выражение доходов	Денежное выражение доходов, умень­шенных на расходы	Денежное выражение потенци­ально возможного годового дохода	Для налога на прибыль: денежное выражение прибыли Для НДФЛ: денежное выражение дохода или стоимость имущества, полученного в натуральной форме Для НДС: выручка от реализации товаров, работ, услуг Для налога на имущество организаций: среднегодовая стоимость имущества Для налога на имущество физлиц: кадастровая стоимость имущества
Налоговый период	Календар­ный год (УСН) или месяц (для АУСН)	Месяц	Календар­ный год	Календар­ный год либо срок, на который выдан патент	Для налога на прибыль: календар­ный год Для НДФЛ: календар­ный год. Для НДС: квартал. Для налога на имущество организаций и физлиц: календар­ный год.
Налоговые ставки	от 1% до 8% для объекта «Доходы» или от 5% до 20% для объекта «Доходы минус расходы»	от 4% до 6%	6% от разницы между доходами и расходами НДС по ставке до 20%(можно освободиться, если годовой доход не более 60 млн рублей)	6% потенци­ально возможного годового дохода	Для налога на прибыль: 20% в общем случае, и от 0% до 30% для отдельных категорий плательщиков. Для НДФЛ: от 13% до 30%. Для НДС – 0%, 10%, 20% и расчетные ставки в виде 10/110 или 20/120. Для налога на имущество организаций: до 2,2% Для налога на имущество физлиц: до 2%.

Что влияет на возможность выбора системы налогообложения

Таких критериев немало, и среди них:

• вид деятельности;
• организационно-правовая форма – ИП или ООО;
• количество работников;
• размер получаемого дохода;
• региональные особенности налоговых режимов;
• стоимость основных средств на балансе предприятия;
• круг основных клиентов и потребителей;
• экспортно-импортная деятельность;
• льготная налоговая ставка для отдельных категорий налогоплательщиков;
• регулярность и равномерность получения доходов;
• возможность правильного документального подтверждения расходов;
• порядок выплат страховых взносов ИП за себя и за работников для ООО и ИП.

Если вы хотите избежать досадных финансовых потерь, при любой системе налогообложения нужно в первую очередь грамотно организовать ведение бухгалтерского учета. Чтобы вы без каких-либо материальных рисков могли попробовать вариант аутсорсинга бухучета и решить подходит ли он вам, мы совместно с фирмой 1С готовы предоставить нашим пользователям месяц бесплатного бухгалтерского обслуживания:

Работать на общей системе налогообложения могут абсолютно все налогоплательщики, на ОСНО не распространяются никакие ограничения. К сожалению, эта система является самой обременительной в России как финансово, так и административно, то есть сложной в учете, отчетности и взаимодействии с налоговыми органами.

Но для субъектов малого бизнеса есть более простые и выгодные налоговые режимы, такие как УСН, Патентная система налогообложения, ЕСХН, НПД. Называют такие режимы льготными или специальными, и они позволяют работать начинающему или небольшому бизнесу в достаточно щадящих условиях. Вы можете ознакомиться в подробностях с этими системами налогообложения в отдельных, посвященных им, статьях.

Для работы на льготных режимах ООО или ИП должны удовлетворять ряду требований, таких как:

ТребованияУСН и АУСНЕСХННПДПСН

Вид деятельности	Запрещены производство подакцизных товаров (алкогольная и табачная продукция, легковые автомобили, бензин, дизтопливо и др.); добыча и реализация полезных ископаемых, кроме общераспространенных. Запрет на применение банками, ломбардами, инвестфондами, страховщиками, НПФ, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, частными нотариусами, адвокатами и др.	Предназначен для сельхозпроизводителей, рыбохозяйственных организаций и предпринимателей. Кроме того, на ЕСХН могут работать те, кто оказывает сельхозпроизводителям некоторые услуги Главное условие для применения ЕСХН – доля дохода от реализации сельзохпродукции или улова должна превышать 70% общих доходов от товаров и услуг. Не могут применять ЕСХН также производители подакцизных товаров (алкоголь, табак и др.).	Разрешены большинство услуг и работ. Торговля запрещена, продавать можно только товары своего изготовления	Разрешены виды бизнеса, рекомендован-ные в ст. 346.43 НК РФ и утвержденные региональными законами. Это многие услуги, общепит и розница на площади до 150 кв. м.
Организационно-правовая форма	ООО и ИП, кроме иностранных организаций, казенных и бюджетных учреждений и организаций, доля участия в которых других организаций более 25	ООО и ИП: сельхозпроизводители или рыбохозяйства.	ИП или обычные физлица	Только ИП
Кол-во работников	Не более 130 для УСН и не более 5 для АУСН	Для сельхозпроизводителей ограничений нет, а для рыболовецких хозяйств – не более 300 работников.	Нанимать работников запрещено	Не более 15 с учетом самого ИП
Размер получаемого дохода	Есть два лимита: обычный в размере 164,4 млн руб и повышенный в размере 219,2 млн рублей.	Не ограничен, если доля дохода от реализации сельзохпродукции или улова превышает 70% общих доходов от товаров и услуг.	Не более 2,4 млн рублей	Не более 60 млн рублей, в том числе и при совмещении с УСН

Здесь мы привели только самые основные требования к применению льготных режимов, за полной информацией обращайтесь к соответствующим статьям на сайте.

Алгоритм выбора системы налогообложения

Итак, мы разобрались в основных элементах российских налоговых систем. Что со всем этим делать? Надо оценить — требованиям каких налоговых режимов удовлетворяет ваш бизнес.

1. Начинать надо с выбранного вида деятельности, а именно – под требования каких систем налогообложения он вписывается. Например, розничная торговля и услуги подходят под УСН , ОСНО, ПСН. Торговать оптом можно только на УСН (в пределах лимитов) и ОСНО. Сельхозпроизводители могут работать на ОСНО, УСН и ЕСХН. Индивидуальные предприниматели могут приобрести патент на услуги производственного характера, такие как изготовление ковров и ковровых изделий, колбас, валяной обуви, гончарных изделий, бондарной посуды, изделий народного промысла, сельхозинвентаря, очковой оптики, визитных карточек и др. Самый широкий выбор видов деятельности из специальных налоговых режимов – у УСН.
2. По организационно-правовой форме (ИП или ООО) ограничения распространяются на ПСН и НПД. Эти режимы разрешены только физлицам. Остальные налоговые режимы доступны и физическим, и юридическим лицам.
3. По количеству работников самые жесткие требования у патентной системы налогообложения – не более 15 человек. Ограничения же по работникам для УСН (130 человек) можно назвать для начала деятельности приемлемыми.
4. Лимит предполагаемого дохода для УСН: 219,2 млн. рублей в год. Пожалуй, его трудно будет выдержать торгово-посредническим фирмам и бизнесу с большой долей расходов. Лимит в 60 млн рублей для патентной системы налогообложения довольно трудно преодолеть с учетом ограниченного числа работников, поэтому можно назвать это требование не очень существенным. Самый жесткий лимит — на НПД, поэтому этот режим больше подходит для нерегулярного или совсем мелкого бизнеса.
5. Если вам необходимо быть плательщиком НДС (например, ваши основные клиенты – плательщики НДС), то лучше выбрать ОСНО. Но здесь надо хорошо представлять себе, какой окажется сумма выплат по НДС, и сможете ли вы без проблем вернуть входящий НДС из бюджета. В ситуации с этим налогом практически невозможно обойтись без квалифицированных специалистов.
6. Вариант УСН Доходы минус расходы может, в некоторых случаях, оказаться самым выгодным по суммам налога к уплате, но здесь есть серьезный бюрократический момент — подтверждение расходов. В этом случае надо знать, сможете ли вы предоставить подтверждающие документы.
7. После того, как вы подобрали для себя несколько вариантов налогообложения (напоминаем, что ОСНО всегда может быть в этом списке), стоит сделать предварительный расчет налоговой нагрузки. Целесообразнее всего обратиться за этим к профессиональным консультантам, но самые простые примеры расчетов мы приведем здесь.

Пример сравнения налоговой нагрузки на разных режимах для ИП

ИП Антонов С.Р. планирует открыть розничный магазин непродовольственных товаров в городе Владимир. Имеются следующие данные:

• предполагаемый оборот, т.е. доход от реализации в месяц – 1 млн. рублей;
• предполагаемые расходы (закупка товаров, аренда, зарплата, страховые взносы и прочее) в месяц – 680 тыс. рублей;
• площадь торгового зала – 78 кв. м;
• число работников – 5 человек;
• сумма страховых взносов за себя и работников в месяц – 35 тыс. рублей.

По виду деятельности магазин непродовольственных товаров удовлетворяет требованиям следующих систем налогообложения: ПСН, УСН Доходы, УСН доходы минус расходы и ОСНО. Сравнивать будем только льготные режимы, ОСНО в расчетах не участвует, как однозначно невыгодный вариант.

1.Для ПСН стоимость патента на год можно сразу узнать с помощью калькулятора ФНС. Это 177 840 рублей, то есть 14 820 рублей в месяц. Исчисленный налог можно уменьшить на сумму перечисленных взносов, но с учетом наличия работников только до 50%, то есть за год налог составит 177 480/2 = 88 920 рублей.

2. Для УСН Доходы расчет налога выглядит так: 1 млн. рублей * 12 мес. * 6% = 720 000 рублей. Эту сумму тоже можно уменьшить на выплаченные страховые взносы. Взносов перечислено на (35 000 * 12) 420 000 рублей, но снизить налог можно не более, чем до 50%. То есть годовой налог на УСН Доходы составит 360 000 рублей.

3. Для УСН Доходы минус расходы налоговая ставка равна 15%. Считаем: 12 млн рублей (доходы за год) минус 8,16 млн рублей (расходы за год) = 3,84 млн рублей * 15% = 576 000 рублей налога к уплате за год. Уменьшать эту сумму за счет страховых взносов нельзя, поскольку они уже учтены в расходах.

Примечание: расчет и уплата единого налога на УСН происходит несколько в ином порядке — через выплату авансовых платежей поквартально, но на годовую итоговую сумму налога это не влияет.

Итого: Самым выгодным вариантом в этом конкретном случае оказался ПСН. А вариант УСН Доходы минус расходы получился самым невыгодным, несмотря на возможность учитывать затраты.

Означает ли это, что ПСН для всех предприятий торговли — самый выгодный режим? Конечно же, нет. Многие регионы существенно увеличили стоимость патента на своих территориях, кроме того, лимит доходов на ПСН намного ниже, чем на УСН.

Обращаем внимание всех ООО – организации могут уплатить налоги только путем безналичного перечисления. Это требование ст. 45 НК РФ, согласно которому обязанность организации по уплате налога считается выполненной только после предъявления в банк платежного поручения. Платить налоги ООО наличными деньгами Минфин запрещает. Рекомендуем вам открыть расчетный счет на выгодных условиях.

Совмещение режимов

Как быть, если вы хотите вести несколько направлений деятельности, например, розничная торговля в магазине и оказание услуг по автоперевозке? Вы можете совмещать налоговые режимы. Предположим, что магазин, при небольшой площади, дает хороший оборот. Для снижения налоговой нагрузки его можно перевести на ПСН, а перевозки, которые осуществляются от случая к случаю, облагать налогом на УСН. Если наоборот – перевозки приносят стабильный доход, а торговля в магазине имеет спады и подъемы, то выгоднее транспортные услуги вести на ПСН, а торговлю – на УСН.

Какие режимы можно совмещать? Комбинаций не так много: ОСНО и ПСН или ПСН и УСН. Нельзя совмещать ОСНО и ЕСХН, ОСНО и УСН, УСН и ЕСХН. Режим НПД вообще ни с чем нельзя совмещать.

При выборе системы налогообложения надо учитывать региональные особенности. Потенциально возможный годовой доход для ПСН или размер региональной налоговой ставки для УСН устанавливается местными властями. Иногда в соседних городах, схожих по покупательной способности, но находящихся на территории разных муниципальных образований, суммы налогов к уплате на льготных режимах могут отличаться в несколько раз. Может быть, в вашем случае стоит рассмотреть возможность открытия бизнеса в соседней области?

Таким образом, выбор налогового режима зависит от множества нюансов. В вашем конкретном случае рекомендуем обращаться к специалистам, которые предложат вариант налогообложения специально для вас, и с учетом перспектив вашего бизнеса. Мы даем только общие рекомендации по выбору системы налогообложения.

Источник: www.regberry.ru