Приобретения жилого имущества с целью улучшить жилищные условия для многих людей остается необходимой мерой. Одна из возможностей реализовать эту задачу – купить квартиру в строительстве долевого участия. Этот выгодный способ покупки недвижимости с каждым годом обретает популярность. Однако случаи обманутых дольщиков остаются реальностью, несмотря на улучшение законодательной базы в решении этой проблемы.
Как определить надежность застройщика?
Прежде всего, необходим сбор всей доступной информации о будущем сотруднике-застройщике, так как доверчивость дольщика может быть чревата плачевными для него последствиями.
Изучение законодательной базы! Именно она покажет правильные отношения клиента и застройщика. Для пояснения некоторых пунктов можно взять консультацию у юристов.
После скрупулезного рассмотрения закона 214-ФЗ, можно приступить к проверке документов застройщика. В пакет документов должны входить:
- проектная декларация;
- типовой договор, его форма;
- номер и дата разрешения на строительство.
В случае не предоставления одного из документов, можно заканчивать проверку и переходить к знакомству со следующим застройщиком.
Как правильно купить квартиру у застройщика Долевое строительство риски и возможности
Перед заключением договора у компании должен быть набор следующих документов:
- договор об аренде, зарегистрированный в ГУ ФРС;
- документы, подтверждающие право собственности, или распоряжение о праве пользования земельным участком;
- кадастровый план участка;
- разрешение на рабочее проектирование строительных работ (если участок находится в аренде);
- ТУ на проектирование строительства;
- согласование рабочего проекта;
- разрешение на строительство;
- документы, подтверждающие статус юридического лица.
Следующим этапом становится изучение Договора Долевого Участия (ДДУ). Регистрация в государственных органах проходит только этого типа договора. Заключать клиент должен ДДУ непосредственно с застройщиком, а не с каким-то другим юридическим лицом, например, принимающим оплату. Так как в таких случаях есть подводный камень – два хозяина.
Честность застройщика можно проверить по реквизитам, которые он указал в проектной декларации. Его деятельность, в частности возможность ликвидации, будет отражена в массиве открытой информации налоговой службы. Не напрасны будут отзывы в интернете о застройщике и его история.
Источник: www.tatre.ru
Риски долевого участия в строительстве
Пункты договора долевого участия в строительстве
В ДДУ (эксроу-счет), 100%-ая оплата есть пункт. Подписывая настоящий Договор, Участник Долевого Строительства выражает свое согласие на передачу земельного участка, строящегося на нем Здания и его частей в залог (в том числе последующий) в обеспечение исполнения обязательств Застройщика по иным договорам участия в долевом строительстве, а также договорам, заключенным с Уполномоченным банком (эскроу-агент). Какие риски несет для дольщика этот пункт?
Долевое участие в строительстве. Смысл долевого строительства для застройщиков. Евгений Лебедев
Здравствуйте, Полина! Дополнительных, к уже существующим, никаких. Согласно заключенному договору долевого участия (ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») после сдачи дома все равно этот участок принадлежал бы на праве общей долевой собственности всем собственникам сданных квартир. От того, что он будет в залоге (ст.334 ГК РФ) по договорам застройщика с уполномоченным банком, ничего нового при этом не привносится.
Постараюсь понятно ответить.
Без занудного копирования текста закона.
[b]Никаких рисков этот пункт не несет. Он фактически дублирует положения закона.
И в целом в договор о долевом участи не могут «запихнуть» чего то такого, что ухудшало бы положение дольщика по сравнению с законом.
Поэтому можете смело подписывать, если сомнения только в этом пункте.
На Вас он никак негативным образом не скажется[/b]
см. ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
[b]Стандартные формулировки в рамках закона-[/b]
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
[b]При желании можете потребовать от застройщика письменного разъяснения и в банк агент обратиться с запросом, что это за пункт. [/b]
[u]Но реально этот пункт никакого вреда Вам причинить не может![/u]
Данный пункт ДДУ не может нести никаких рисков или нарушений прав.
После сдачи дома участок переходит общедолевую собственность всех собственников дома.
Но вправе от застройщика потребовать разъяснений по данному пункту.
Если есть подозрения на нарушение прав, в прокуратуру обращайтесь тогда.
— см. ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
Нет ни каких рисков в данном пункте.
Я Вам объясню что это пункт несет в себе.
1. Это именно говорит о том, что Вы выражаете свое согласие на передачу земельного участка для строительства на нем строящего здания (во исполение др. договоров связаны со строительством).
2. Без этой передачи они не смогут выполнять строительство здания, так как при полной 100% оплаты, данный земельный участок будет находиться в залоге для исполнения обязательств.
3. То что Вы используете эскроу-счет это хорошо, так как если строительство не будет исполнено в срок, деньги из банка не получит застройщик, и Вам они вернуться.
4. По окончании строительство, земельный участок принадлежал бы на праве общей долевой собственности всем собственникам сданных квартир.
[quote]ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[/quote]
Всего Вам наилучшего!
Никаких рисков этот пункт не несёт
Любой договор должен в себе содержать нормы действующего права, здесь это разрешение вопроса передачи земельного участка на котором строится дом в залог банку например, который кредитует застройщика, предусмотрена законом☝️
Так, в Вашем случае это статья 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)
С уважением, Дарья Алексеевна!
Откатить договор? Может ли Гаджиева признать себя банкротом, лишив тем самым нас, простых людей, квартиры и денег?
Прошу дать комментарии по данному юридическом вопросу. Есть ли возможность решить данное дело положительно? Какие есть риски? Самый худший расклад по данному делу?
Очень хочется услышать мнение специалистов по моей ситуации и узнать примерную стоимость таких услуг. Или, может быть, получить контакты юристов, которые уже успешно занимались подобными делами.
Описываю свою ситуацию.
Меня зовут Полякова Ольга Сергеевна.
В августе 2020 года я приобрела двухкомнатную квартиру по договору об уступки имущественных прав требования, по договору об участии в долевом строительстве в ЖК Пироговская Ривьера.
Данную квартиру я покупала через агентство недвижимости «Градомир». Для покупки квартиры я воспользовалась услугами юриста и сопровождения сделки, так как не сильна в юридической сфере.
Юрист не проверил всё досконально, в следствии чего я оказалась в данной ситуации.
Ситуация: 24 декабря 2020 года застройщик ООО » Комфортинвест» начал раздавать ключи. Я записалась на выдачу ключей, после чего мне позвонили и отказали в выдаче ключей. Они объяснили это тем, что мой продавец по договору долевого участия (их двое): Ховаева Екатерина и Гаджиева Зарема.
Гаджиева Зарема по данному договору не имела право продавать квартиру третьим лицам и она не оплачивала эти квартиры (якобы).
Начав заниматься этим вопросом я выяснила, что некий Гаджиев (олигарх, девелопер и строитель данного комплекса) сейчас скрывается за границей. Этот человек являлся соучередителем и застройщиком (у него было несколько фирм, которые занимались застройкой ЖК Пироговская Ривьера». По неофициальным данным, имел долю в 70% там.). У данного человека путём неких взаимозачетов стал обладателем сотни квартир в ЖК Пироговская ривьера. В дальнейшем, 40 квартир (по неофициальным источникам) оказались у его любовницы, Ховаевой Екатерины, которая в дальнейшем продала Гаджиевой (уступила права). После чего уже сама Гаджиева продала эту квартиру.
Я данным вопросом не занималась и понадеялась на юриста. Юрист самостоятельно оформлял сделку в Росреестре. В Росреестре имеются мои документы: согласие от ООО «Комфортинвест» на продажу переуступку третьим лицам для Гаджиевой. Также есть документ о выполнении обязательств перед застройщиком. Застройщик утверждает, что это эти документы фальсификацированные. У меня копий данных документов нет, на руках есть только договор, заверенный в Росреестре.
На данный момент против Ховаевой и Гаджиевой от застройщика ООО «Комфортинвест» есть иск с участием третьей стороны Росреестра.
Следующее заседание состоится 25 числа. Заочно иск удовлетворен. О чем данный иск мне неизвестно.
Гражданка Гаджиева на данный момент находится в Дагестане. Она и её представитель утверждают, что будут до конца бороться и доказывать, что они честные продавцы.
Я планирую также доказывать, что я добросовестный покупатель.
По-моему мнению, здесь прослеживаются корпоративные войны, в которые, к сожалению, из-за юридической безграмотности, я оказалась втянута.
Есть ли шанс отвоевать свою квартиру? Как это лучше сделать? По какому пути мне лучше пойти? Учитывая, что свои обязательства перед Гаджиевой я выполнила в полном объёме.
В моем договоре тоже указано, что Гаджиева свои обязательства перед застройщиком выполнила в полном объёме.
Таких собственников, как я, уже четверо. Компания «Градомир» на связи, юрист на связи, общаются с представителями данного продавца.
На данный момент они пытаются помочь по мере своей возможности, но я переживаю о том, что все эти лица могут оказаться в сговоре.
Возможно ли всё это признать недействительным? Откатить договор? Может ли Гаджиева признать себя банкротом, лишив тем самым нас, простых людей, квартиры и денег?
Или есть варианты на законодательном уровне признать сделку добросовестной с моей стороны и вынудить застройщика самостоятельно разбираться со своими оппонентами, а мне получить квартиру в собственность?
Здравствуйте. Можно решить вопрос в Вашу пользу.
Добрый день, Ольга! 1.ДА, есть варианты признать данную сделку мнимой или притворной в рамках нормы ст.170 ГК РФ. 2. Гаджиева может признать себя банкротом, лишив тем самым Вас в ближайшей перспективе вернуть Ваши денежные средства. 3. существуют варианты на законодательном уровне признать сделку добросовестной с Вашей стороны.
Здравствуйте. В Вашем случае необходимо обращаться в суд и самостоятельным иском о признании права собственности на квартиру. При правильном ведении дела, шансы у Вас очень хорошие. Положительная судебная практика по данной категории дел имеется.
Ольга Сергеевна, судя по вопросу, Ваше право требования по договору уступки зарегистрировано в Росреестре, при этом собственность видимо не оформлена (?)
В этом случае надо обращаться в суд с иском о признании права собственности.
Если же при этом Ваши права оспариваются в другом судебном деле, надо входить туда в качестве третьего лица.
За анализом ситуации и, возможно, работой по делу, Вы можете обратиться к одному из ответивших Вам юристов.
Доверенность на застройщика для регистрации ДУ.
Есть ли риски для меня исходя из это заверенности на регистрацию дду?
Ато список полномочий меня пугает, да и еще с правом подписи.. Объясните пожалуйста есть тут риски или нет. Спасибо текс таков: представлять наши интересы перед физическими и юридическими лицами, во всех компетентных организациях и учреждениях, органах государственной власти, органах местного самоуправления города Москвы и/или Московской области, в том числе в бюро технической инвентаризации (БТИ), нотариальных конторах, службе «одного окна», Управлении Росреестра, филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Москве и/или Московской области, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и/или Московской области,
Управлении Росреестра, органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг ГБУ МФЦ/МФЦ и других учреждениях, ведомствах и организациях по вопросам: государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к указанным договорам, соглашений о расторжении договора уступки права требования; соглашений расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости по строительному адресу: ——————————-, а так же по вопросам государственной регистрации в общую совместную собственность по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства, государственной регистрации договора залога прав требования, государственной регистрации снятия обременений (ограничений) права, сбора документов, справок, выписок, дубликатов, архивных копий, кадастровых паспортов, технических паспортов, экспликаций, поэтажных планов и иных необходимых документов и справок необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, приобретенный в объекте недвижимости по вышеуказанному строительному адресу, получения зарегистрированных правоустанавливающих и праворегистрирующих документов, в том числе выписки из Единого государственного реестра недвижимости, для чего предоставляю ей/им право делать заявления от моего имени, представлять и получать документы, совершать действия, направленные на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе подавать заявления на государственную регистрацию, заявления о прекращении права
(ограничения (обременения) права), заявления о возобновлении государственной регистрации, заявления на приостановку или отказ в государственной регистрации, заявления о регистрации ипотеки в силу закона, заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, заявления, связанные с внесением изменений записи в Единый государственный реестр недвижимости, заявления об исправлении технических ошибок, заявления о дополнительном приеме документов, с правом получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, оплачивать платежи, сборы и государственные пошлины, расписываться от нашего имени, а также совершать иные действия, необходимые для выполнения указанных полномочий.
Доверенность выдана сроком на пять лет без права передоверия полномочий третьим лицам.
Если Вы участник долевого строительства МКД и Вам этот самый застройщик предлагает подписать (выдать) такую доверенность, то это создает огромные риски для Вас в будущем быть обманутым этим застройщиком. Такую доверенность очень опасно подписывать, так как она почти полностью устраняет Вас от реальной реализации тех прав дольщика, которые установлены 214-ФЗ. Вам необходимо тщательно к этому подойти и обязательно выяснить для чего Застройщику такой неограниченный перечень Ваших полномочий, для регистрации договора долевого участия в Росреестре, столько их Застройщику не требуется. Будьте аккуратны чтобы потом не жалеть о выдаче такой доверенности.
Покупка квартиры у ИП.
Хотел приобрести квартиру у ИП в строящемся доме. Между ИП и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве, основной вид деятельности ИП — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». При покупке будет заключен договор переуступки прав по ДДУ. Какие здесь могут быть риски?
Добрый день! Обсолютно не каких! Но необходимо проверить самого застройщика на предмет банкротства, реорганизаци, ликвидации и тп. почитать отзовы на сайте, ЕГРЮЛ, по уступке вы принимаете права и обязанности требовать от застройщика исполнения договора ДДУ, а ИП в данном случаее как посредник который берет свой процент в счет уступаемых требований! Введен ли дом в эксплуатацию!? сроки ввода! Необходимо детально проанализировать самого застройщика!
Какие риски несет участник ДС, подписывая данный договор?
Что означает в Договоре долевого участия данные пункты: 10.3. Подписывая настоящий Договор, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА выражает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки, земельного участка, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, и ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА по настоящему Договору.
10.4. Подписывая настоящий Договор, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА выражает свое согласие на распоряжение любым образом земельным участком, указанным в п.1.2. настоящего Договора, включая объединение, перераспределение, раздел и выдел из указанного земельного участка других (другого) земельных участков и на последующую государственную регистрацию права собственности на вновь образованные (преобразованные) земельные участки. При этом УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА известно, и он согласен, что право залога земельного участка, возникающее у него в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» после разделения указанного в п.1.2. земельного участка распространяется исключительно на земельный участок, сформированный под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в долевом строительстве которого УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА принимает участие, и не распространяется на иные участки, сформированные в результате разделения первоначального земельного участка.
Какие риски несет участник ДС, подписывая данный договор?
Все дело в том, что в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве земельный участок и построенный на нем объекты находятся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора. То есть Вы являетесь залогодержателем, а застройщик залогодателем. И через эти условия в договоре застройщик получает Ваше согласие на распоряжение участком и объектами на нем.
Имея задолженность по решению суда, каков риск ареста при вступлении в долевое участие в строительство жилья,
Имея задолженность по решению суда, каков риск ареста при вступлении в долевое участие в строительство жилья, если оно для меня не единственное жилье-по окончанию строительства при оформлении документов или на внесенную сумму при оформлении долевого участия?
Ответ на ваш вопрос зависит от суммы долга, от намерения взыскателя, от сроков строительства в сопоставлении с продолжительностью исполнительного производства и на мой взгляд, даже от того, повезет вам или нет.
Вопрос? Существуют ли у меня риски по не получению объекта недвижимости,
Заключен договор долевого участия в строительстве много квартирного дома. Договор зарегистрирован в установленном порядке в юстиции. Акта приема передачи объекта — нет.
Застройщик — юр. лицо дом достроил в 2017 году, дом готов к сдаче в эксплуатацию, однако не может сдать по причине финансовых трудностей, не может оплатить задолженность теплосетям за мощности которые ему выделили.
В настоящее время на застройщика подали заявление о признании несостоятельным (банкротом).
Существуют ли у меня риски по не получению объекта недвижимости, могут ли мою недвижимость включить в конкурсную массу и встать в очередь кредиторов? Или договор зарегистрирован значит квартира по любому принадлежит мне?
Не принадлежит, дом пока даже еще не сдан в эксплуатацию, значит не готов, а уж тем более не передан Вам по акту, а за просрочку сдачи Вы застройщику претензию предъявляли? На сколько уже просрочка?
Не выполнения сроков по договору ДУ.
В 2016 г заключила Договор участия в долевом строительстве рекреационного комплекса «ХХХ» . Срок сдачи объекта — до 31.12.2016 г. Срок передачи объекта по Договору — до 31.01.2017.
Объект на текущую дату не передан.
01.10.2016 Застройщик внес изменения в проектную документацию о переносе сроков окончания строительства на 3-й квартал 2017 года.
В ноябре 2016 г Застройщик мне направил письмо по электронной почте с доп соглашением о переносе сроков, с которым я не согласилась, тем более этим же доп. соглашением застройщик хотел изменить существенные условия договора по сумме договора.
16.08.2017 застройщик внес изменения в проектную декларацию: вместо строительства рекреационного комплекса стало: Реконструкция объекта незавершенного строительства (корпус тип ZZ) с пристройкой DD-го блока на многоэтажную жилую застройку.
Фактически Застройщик пристроил еще 2 этажа.
28.09.2017 г. выпущен Декларация о готовности к эксплуатации объекта — объекта незавершенного строительства (корпус тип ZZ) с пристройкой DD-го блока на многоэтажную жилую застройку.
02.10.2017 Застройщик разместил Уведомление о начале передачи объекта долевого строительства, при этом не указав конкретную дату начала передачи, что является условием договора.
На самом деле до сих пор вовсю идут строительные работы, объект не передается дольщикам.
Причиной задержки менеджер по послепродажному обслуживанию называет оформление документов по переводу рекреационного комплекса в Реконструированный объект незавершенного строительства (корпус тип ZZ) с пристройкой DD-го блока, а также перевод апартаментов в квартиры.
На сколько это все правомерно? Для чего Застройщик осуществляет такой перевод? Какие это несет за собой риски для меня, как клиента? Что посоветуете делать?
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
Нужно ознакомится с договором.
[quote]В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. (ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2015)
Для взыскания неустойки Вам надо обращаться с иском в суд. В суде, кроме неустойки, можно взыскать моральный вред, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя.
Добрый день, Елена!
Застройщик нарушает условия договора, а поэтому Вы имеете право на расторжение договора долевого участия и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период с момента внесения денежных средств.
Либо можете не расторгать договор, ждать передачи объекта, но подать исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.
Здравствуйте. В Вашем случае совет может быть только один. Обращайтесь в суд и взыскивайте неустойку за несвоевременное исполнение обязательств.
Из всей этой истории пока можно сделать только один вывод — Вы имеете право на взыскание неустойки или на расторжение договора с возвратом денежных средств, уплаченных в счет цены договора, а также уплатой проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
3. Обязаны ли были ознакомлены все правопреемники, как первые так и последующие, с договором в обязательном порядке?
Заключили с женой договор уступки право требования доли на строящуюся трехкомнатную квартиру. Оплатили согласно договора за проектную площадь 82,19 кв. м., но по итогам строительства получили квартиру общей площадью 78,9 кв. м. Написал письмо по поводу не хватки площадей, мне пришел ответ на ссылку пункта 4.4 договора (согласно которого «При расхождении между общей проектной площадью объекта. и данными технической инвентаризации перерасчет стоимости объекта долевого строительства не производится. И далее говорится, что разница остается у застройщика. Я не согласен, что застройщик не до дал мне квадратные метры и не возместил их стоимость, я считаю себя обманутым, так как платил за одну квартиру, а получил меньшую, с таким же успехам мне могли продать квартиру кратно меньше проектной и не вернуть деньги.
Прошу дать ответ на вопросы:
1. Законен ли вышеуказанный пункт договора.
2. Не задевает ли данный договор интересы правопреемников.
3. Обязаны ли были ознакомлены все правопреемники, как первые так и последующие, с договором в обязательном порядке? Если да, то не ознакомление было ли нарушением их прав?
4. Обязан ли застройщик указывать предполагаемые риски, то есть изменение проектировки, площади, возможные интервалы изменения площади согласно специализированных нормативах строительства, в договоре долевого участия?
Закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового).
[quote]В соответствии со с п. 2 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.[/quote]
Таким образом, чтобы взыскать с застройщика разницу между указанной в договоре площадью квартиры и фактически вам переданной, вы должны в судебном порядке доказать, что изменение площади квартиры произошло в результате отклонения застройщика от проекта строительства.
3. Обязаны ли были ознакомлены все правопреемники, как первые так и последующие, с договором в обязательном порядке?
Заключили с женой договор уступки право требования доли на строящуюся трехкомнатную квартиру. Оплатили согласно договора за проектную площадь 82,19 кв. м., но по итогам строительства получили квартиру общей площадью 78,9 кв. м. Написал письмо по поводу не хватки площадей, мне пришел ответ на ссылку пункта 4.4 договора (согласно которого «При расхождении между общей проектной площадью объекта. и данными технической инвентаризации перерасчет стоимости объекта долевого строительства не производится. И далее говорится, что разница остается у застройщика. Я не согласен, что застройщик не до дал мне квадратные метры и не возместил их стоимость, я считаю себя обманутым, так как платил за одну квартиру, а получил меньшую, с таким же успехам мне могли продать квартиру кратно меньше проектной и не вернуть деньги.
Прошу дать ответ на вопросы:
1. Законен ли вышеуказанный пункт договора.
2. Не задевает ли данный договор интересы правопреемников.
3. Обязаны ли были ознакомлены все правопреемники, как первые так и последующие, с договором в обязательном порядке? Если да, то не ознакомление было ли нарушением их прав?
4. Обязан ли застройщик указывать предполагаемые риски, то есть изменение проектировки, площади, возможные интервалы изменения площади согласно специализированных нормативах строительства, в договоре долевого участия?
[quote]Я не согласен, что застройщик не до дал мне квадратные метры и не возместил их стоимость, я считаю себя обманутым, так как платил за одну квартиру, а получил меньшую, с таким же успехам мне могли продать квартиру кратно меньше проектной и не вернуть деньги.[/quote]
предъявите застройщику письменную претензию. Для предоставления предметного ответа необходимо работать с документами-услуга платная.
Мой вопрос не отразится ли это на договорах ДДУ и кредитования, их надо переделывать?
Я планирую сменить фамилию, не по браку, просто мне не нравится моя фамилия и я решила ее изменить.
Но не так давно я купила квартиру в строящемся доме в ипотеку.
Итак у меня есть договор кредитования с банком и есть договор долевого участия в строительстве заверенный Росреестром.
Все на мою сегодняшнюю фамилию, после смены я поменяю паспорта, понятно что данные останутся.
Мой вопрос не отразится ли это на договорах ДДУ и кредитования, их надо переделывать? Какие риски?
Мой вопрос не отразится ли это на договорах ДДУ и кредитования, их надо переделывать? Какие риски? Переделывать не надо они всее действительны рисков нет.
Мой вопрос не отразится ли это на договорах ДДУ и кредитования, их надо переделывать? Какие риски?
Рисков нет, если вы будете исполнять обязательства по уплате долга.
Ничего не нужно будет переделывать, просто предоставьте в банк и застройщику копии нового паспорта и свидетельства о смене фамилии. Из-за такого могут возникнуть какие-либо ошибки в документах, но они легко исправимы, поскольку являются обычным человеческим фактором и никак не связаны конкретно с этой ситуацией.
Возможны ли негативные сценарии?
Меняю свой договор долевого участия в строительстве на вторичную недвижимость.
То есть, у нас будет:
1) Договор уступки по ДДУ.
2) Договор купли-продажи квартиры (долевая собственность, 2 человека, у нотариуса).
То есть по факту мы деньги платить друг другу не будем.
Волнует следующий вопрос. В долевом строительстве всегда существует риск того, что дом не будет сдан в срок или строительство будет заморожено. Не хочется такой ситуации, чтобы бывший собственник вторички, скажем через полгода, решил признать нашу сделку недействительной. Ведь на настоящий момент желание наше обоюдное и человек должен понимать все риски, и как я могу отвечать за дальнейшие действия застройщика и предвидеть будущее. Возможны ли негативные сценарии?
—Здравствуйте, вы можете обратиться лично к любому юристу и вам подготовим консультацию на платной основе. Удачи Вам, и всего хорошего.
Составляйте договор с указанием всех условий, в т.ч. рисков.
Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав.
Подскажите, на сколько такая доверенность безопасна для доверителя?
Застройщик предлагает оформить доверенность на представителя для регистрации Договора Долевого Участия. Подскажите, на сколько такая доверенность безопасна для доверителя? Есть ли риск потерять собственность?
. представлять мои интересы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии ее территориальных отделах и/или подразделениях по вопросу государственной регистрации любого договора участия в долевом строительстве, (далее — «Договор»), подписанным мной как участником долевого строительства и ООО «Компания Застройщик», на любой объект долевого строительства, расположенного в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: «адрес», с последующей государственной регистрации права собственности (и/или перехода права собственности), дополнительных соглашений и изменений к Договору, соглашения о расторжении заключенного Договора; в Государственном унитарном предприятии Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» (ГУП МО «МОБТИ»), Кадастровой палате, Управлении Росреестра по Московской области с правом:
— подавать и подписывать от моего имени заявление о проведении государственной регистрации Договора, государственной регистрации права собственности, государственной регистрации ипотеки в силу закона, государственной регистрации прекращения обременения (ограничения), о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исправления всех обнаруженных в документах технических ошибок, с правом представлять документы (подлинники и/или копии), в том числе дополнительные к ранее предоставленным, на государственную регистрацию, получать документы после государственной регистрации, в том числе свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированные экземпляры Договоров и иных документов, в случае приостановления государственной регистрации или отказе в ее проведении — соответствующих уведомлений, подачи и подписания заявлений о государственной регистрации сделок, заявлений о приостановлении и/или прекращении государственной регистрации, а также осуществлении любых иных полномочий, связанных с выполнением настоящего поручения.
Настоящая доверенность выдана сроком на 1 (Один) год с правом передоверия.
Здравствуйте, многие застройщики оказывают подобные услуги. Просто вам самой не нужно будет ходить в росреест. Вы заключаете агентский договор, платите вознаграждение и все делают за вас
На сколько риск то что дом не сдастся во время?
Нужна консультация по договору долевого участия в строительстве, в договоре прописано Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию «КЖЗ «ПИОНЕР»-31 мая 2016 года.
Срок передачи Застройщиком Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, Участнику долевого строительства – в течение 90 (девяноста) дней со дня ввода в эксплуатацию. На сколько риск то что дом не сдастся во время?
В какой стадии строительство дома сейчас?
Какие наши риски и какие должны быть наши действия.
По истечении 2 месяцев просрочки сдачи многоквартирного дома была подана претензия на отказ от участия от квартиры по договору долевого строительства, которая была приобретена за счет средств ипотечного кредита. На претензию застройщик не отреагировал, в связи с чем было подано исковое в суд. Решение суда — иск удовлетворен частично, плюс штраф 50 % от суммы.
Застройщик подал апелляцию. Сейчас продолжаем платить ипотеку за квартиру, которую хочет отсудить застройщик и продать, а затем подать на банкротство. Застройщик на мировую не выходит. Какие наши риски и какие должны быть наши действия.
После получения исполнительного листа сдавайте его приставам
Возникают ли у меня какие-то риски в случае если я приобрету квартиру у участника долевого строительства (по договору купли-продажи)
Я планирую приобрести квартиру в недавно сданной новостройке. Продавец — юридическое лицо, имеющее в собственности несколько квартир на основании договора участия в долевом строительстве. Я ознакомился с копией этого договора между застройщиком и нынешним собственником, и сомнение вызывают следующие пункты:
3.2 Оплата Участником долевого строительства Цены Договора, установленной п. 3.1 настоящего Договора, производится безналичным путем на расчетный счет Застройщика в следующем порядке:
— 2 215 520,00 (два миллиона двести пятнадцать тысяч пятьсот двадцать) рублей — до 01.03.2016 г.
— 32 569 120,00 (тридцать два миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч сто двадцать) рублей — до 30.09.2016 г.
При этом Участник имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.
3.6 В случае, если в соответствии с настоящим договором уплата Цены договора должна производиться Участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение Участником долевого строительства сроков внесения платежей,-то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения настоящего договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Возникают ли у меня какие-то риски в случае если я приобрету квартиру у участника долевого строительства (по договору купли-продажи) до исполнения им требований пункта 3.2, и требования этого пункта не будут им исполнены в срок оговоренный в пункте 3.6?
Если Вы приобретете квартиру по договору уступки у участника долевого строительства, то сами становитесь участником долевого строительства вместо Вашего «продавца» и уже на Вас будет лежать обязательство оплатить квартиру в соответствии с п. 3.2 ДДУ.
Это все зависит от добросовестности этого юридического лица.
Проверьте его по базе данных в картотеке арбитражных дел по ОГРН или ИНН, посмотрите его выписку на сайте налоговой. Это все бесплатно.
А дальше исключительно Ваши риски. Какой бы Вы договор с ним не заключили, всегда имейте в виду одно, даже в случае Вашего выигрыша в суде и получения на руки исполнительного документа — это всего лишь бумажки, на которые в магазине ничего не купишь.
Либо оформить цессию.
Имеет ли юридическую силу договор долевого участия в строительстве нежилого помещения между двумя физ.
Имеет ли юридическую силу договор долевого участия в строительстве нежилого помещения между двумя физ. лицами без регистрации в россреестре, в чем риск, земля выделенная для строительства нежилого помещения сроком менее года.
Да имеет, это договор подряда.
Признание дома аварийным в московской области.
Я являюсь собственником квартиры в Московской области. Наш дом признан аварийным и по программе переселения из аварийного жилья должен был быть расселен в 2015 году.
Местные власти не уложились в этот срок и требуют в срочном порядке, чтобы жильцы заключили договор долевого участия (ДДУ) в строительстве дома, для которого даже ещё не подготовлена площадка и не снесен другой старый дом (не включённый в программу расселения). В качестве цены договора определена сумма, выделенная по программе расселения, которая не соответствует ни стоимости новых квартир, ни цене на вторичном рынке (меньше в 2 раза).
При этом власти выкупают у нас квартиры, а мы остаемся с договором ДДУ в кармане и с гарантией, что нас не выгонят из квартир, пока не переселят в новые. Тех, кто не согласен, грозят выселить по суду. Мы не хотим нести риски, связанные с ДДУ. Мы согласны переселиться в другие квартиры, но их администрация нам не предлагает ввиду их отсутствия.
Мы боимся остаться совсем без квартир с суммой, на которую не купишь даже комнату в коммуналке. На сколько законны действия властей и что нам теперь делать?
Можете не соглашаться. Вам должны выплатить рыночную стоимость на основании ст. 32 ЖК РФ. Все иные вопросы решаются по договоренности с администрацией.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 32]
1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.
11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.
Источник: www.9111.ru
Закон о долевом участии перестроит рынок?
В настоящее время около 90% квартир приобретается по долевым схемам. Однако подобного рода деятельность ранее не регулировалась на федеральном уровне специальными нормами, что послужило причиной принятия федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Раньше существовало около десятка различных видов договоров (инвестиционные контракты, долевого строительства, предварительной купли-продажи, строительного подряда, о совместной деятельности, уступки права требования и др.), экономический смысл которых сводился к одному: человек дает деньги определенному лицу (генеральному инвестору, инвестору, риэлторской компании, застройщику, подрядчику и т. п.) в обмен на право получения квартиры по окончании строительства, получает от него данную квартиру и оформляет на нее первичное право собственности. Причем нередко граждане заблуждаются, думая что, помимо самой квартиры, они получают и долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме.
Для ухода от ответственности застройщики в ряде случаев использовали различные махинации. Одни создавали цепочку компаний (нередко аффилированных), в которую входили организации, инвестировавшие непосредственно в строительство дома; другие обладали правами на землю и получали разрешение на нее; третьи выступали застройщиками и передавали результат строительства первым организациям. Затем следовала цепочка посредников. В результате гражданин при заключении договора не знал, у кого он приобретает квартиру. Отсутствие государственной регистрации договоров породило практику «двойных продаж».
До появления нового закона застройщики позволяли себе практически единолично повышать стоимость квадратного метра жилья на последних этапах строительства, нарушать сроки сдачи объекта. Случалось, что по просьбе состоятельных заказчиков застройщики самовольно изменяли площадь конкретной квартиры за счет другой. Несмотря на то что дольщики оплачивали строительство общего имущества многоквартирного дома, застройщики могли изменить назначение или размер помещений общего пользования, вывести их из состава общего имущества дома и продать как самостоятельные объекты конкретным лицам. Также строители имели возможность предоставить гражданину квартиру той же площади, изменив проектную документацию и увеличив размер подсобных помещений за счет жилых комнат, или квартиру на другом этаже, иной конфигурации, с иным качеством отделки, в другой секции и т. п.
Что нового?
Лейтмотив нового закона — снижение рисков участия граждан в долевом строительстве. При его разработке исходили из следующей схемы регулирования: дольщик оплачивает фактическую стоимость строительства жилого помещения; застройщик осуществляет строительство самостоятельно или заключает договоры с подрядчиками и обязуется передать гражданину по окончании строительства определенный в договоре объект. При этом застройщиком считается организация, которая обладает правом аренды или собственности на землю, имеет разрешение на строительство и публикует проектную декларацию. Представляется, что право субаренды земельного участка для строительства не будет соответствовать закону.
Теперь договор заключается непосредственно между застройщиком, отвечающим указанным выше требованиям, и гражданином, что исключает существовавшую ранее многозвенность отношений. Таким образом, при использовании схемы долевого строительства необходимо перераспределить функции. Это прежде всего касается консолидации у одного лица функций получения прав на земельный участок и разрешения на строительство с функцией привлечения средств участников долевого строительства (граждан и организаций — дольщиков).
Договор участия в долевом строительстве является новым самостоятельным видом гражданско-правового договора, в котором четко прописаны предмет, стороны, существенные условия, процедура передачи объекта, ответственность и т. д.
Форма договора — письменная, с обязательной государственной регистрацией, которая введена с целью ликвидации практики «двойных продаж». В едином государственном реестре прав будет заведено регистрационное дело на объект недвижимости, включающее описание земельного участка, на котором ведется строительство в соответствии с проектной документацией, объектов долевого строительства, входящих в состав объекта строительства, регистрацию договоров участия в долевом строительстве с указанием квартир (нежилых помещений), реквизитов застройщика и фамилий, имен, отчеств участников долевого строительства, сведения об обременениях (в том числе о залоге), изменения в договорах и пр.
Данная процедура имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Заключение договора в простой письменной форме без регистрации не позволяло отслеживать количество заключенных договоров на каждую конкретную строящуюся квартиру. Согласно новому закону договор вступает в действие только с момента его государственной регистрации. Однако процедура регистрации требует времени. Предполагается, что такое продление сроков оправдывается снижением рисков и гарантиями дольщику.
Предварительный договор купли-продажи квартиры не может расцениваться как альтернатива договору участия в долевом строительстве. Дело в том, что, во-первых, квартира как объект недвижимости юридически возникает только в момент регистрации в ЕГРП права собственности на нее, а во-вторых, по предварительному договору стороны обязуются только заключить в будущем договор. Пока основной договор не заключен, отсутствует основание для предварительной оплаты квартиры.
Новый закон почти устраняет риск несостоятельности инвестора, когда застройщик начинал сбор денег с дольщиков, еще не имея собственных средств на строительство. Нередко отношения строились по принципу «пирамиды»: при нехватке финансирования на строительство одного дома застройщик объявлял о новом проекте, но собранные средства вкладывал в текущий объект.
Сейчас принятие средств дольщиков возможно только после получения застройщиками прав на земельный участок и разрешения на строительство. При этом норма о целевом использовании средств сконструирована таким образом, что деньги дольщика должны использоваться исключительно на цели строительства, но перераспределение между разными проектами возможно.
В законе прописана процедура залога объекта строительства с целью возврата застройщиком средств гражданам при невыполнении обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещению убытков, уплате неустойки (штрафа, пени) при неисполнении, просрочке или ином ненадлежащем исполнении обязательств. В первую очередь объектом залога является земельный участок или право его аренды, затем сам строящийся объект. Такие обременения фиксируются в Едином государственном реестре прав. Если строительство прекращается, то в соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» происходит регистрация объекта незавершенного строительства, что также отражается в ЕГРП.
Нарушение сроков строительства, широко распространенное до приня-тия закона, в настоящее время влечет за собой уплату законной неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, а также возможность дольщика отказаться от договора в одностороннем порядке.
Закон предписывает при внесении изменений в проектную документацию согласовывать это с участниками долевого строительства в договоре, за счет чего снижаются риски граждан. Застройщик должен согласовать изменения с дольщиками, однако последние могут воспринять их как нарушение существенных условий и отказаться от договора.
Проектная декларация — это документ, который содержит обязательную информацию о застройщике и об объекте строительства, перечень которой установлен законом, фактически повторяет часть условий договора и нужен для того, чтобы:
зафиксировать все публичные предложения застройщика;
дать возможность участнику долевого строительства осознанно выбрать устраивающий его объект;
определить степень доверия к застройщику.
Согласно новому закону существует перечень сведений, которые застройщик обязан о себе сообщить:
документы, представляемые для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительные документы, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на учет, утвержденные годовые отчеты (бухгалтерские балансы, счета распределения прибыли и убытков);
информация о финансовом результате застройщика в текущем году, о размере кредиторской задолженности и т. д.
Существовавшая ранее практика, когда под каждый новый дом создавалось новое юридическое лицо, прекратится, поскольку новый закон обязывает публиковать информацию о проектах строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Скорее всего, предложения застройщиков, не имеющих положительной репутации, будут встречены гражданами настороженно.
Новым в законе является также блок положений, касающийся государственного контроля. Если раньше контроль осуществлялся только за строительными работами, соблюдением технологии, качеством и материалами, то сейчас — за финансовыми отношениями. Строительные компании опасаются, что нововведение создаст предпосылки для коррупции, однако оно поможет защитить интересы дольщика, некомпетентного в юридических вопросах, при столкновении с профессиональной организацией-застройщиком. Какой орган станет контролирующим, пока не определено, но в законе содержится ссылка, что решение по данному вопросу принимается правительством.
Права участников долевого строительства.
Закон устанавливает право дольщиков на информацию — учредительные документы, проектную декларацию, а также на расторжение договора в одностороннем порядке в следующих случаях:
нарушение срока передачи объекта;
прекращение или приостановка строительства дома, приводящие к нарушению договорного срока передачи объекта;
существенное изменение проектной документации, в том числе размера передаваемого объекта. Понятие «существенное изменение» достаточно субъективно, поэтому стороны могут определить этот случай по обоюдному согласию; при отсутствии согласия окончательное решение будет принимать суд;
неисполнение застройщиком требований по устранению дефектов, что может повлечь за собой требование дольщика снизить цену или расторгнуть договор. Последний может быть расторгнут и по вине дольщика в судебном порядке, например при систематическом нарушении сроков внесения платежей.
В любом случае остается возможность прекращения договора по соглашению сторон. Как правило, застройщику невыгодно привлекать судей для решения вопросов, так как строительство обычно является длительным процессом и объект может оказаться недостроенным к запланированному сроку.
требовать от дольщика своевременного внесения средств;
требовать принятия объекта, когда он уже построен.
Невыполнение данных условий дольщиком может привести к расторжению договора.
Риски застройщика.
Обязанности застройщика формируют и его риски. Риск переходного периода, когда застройщик собрал деньги, но не получил земельный участок и разрешение на строительство, должен устраняться силами самого застройщика. В течение полугода будет существовать возможность получения земли в административном порядке, а с 1 октября 2005 г. в соответствии с Градостроительным кодексом земля будет предоставляться посредством аукционов.
Риск нарушить сроки исключается путем установления разумной даты окончания строительства, возможно даже с определенным лагом.
Существует также риск одностороннего расторжения договора дольщиком. В сегодняшней редакции закона ответственность застройщика наступает независимо от его вины: презумпция виновности участника профессиональной деятельности установлена Гражданским кодексом РФ.
В будущем, возможно, в закон будут внесены изменения, устанавливающие ответственность застройщика только при наличии его вины. Строительство — сложная деятельность, при которой задействовано множество смежных организаций. Полностью избавить застройщика от ответственности нельзя, однако можно снизить размер последней в законодательном порядке. Размер неустойки, равный 1/150 или 1/75 ставки рефинансирования ЦБ, способен стать стимулом для злоупотреблений со стороны отдельных граждан.
Необходимые изменения.
В сегодняшней редакции закон требует внесения определенных поправок:
1. Обсуждается вопрос применения во взаимоотношениях между юридическими лицами иных законодательных актов. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует деятельность, близкую по содержанию с отношениями, регулируемыми законом «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений».
Представляется, что последний может применяться при строительстве многоквартирных домов только при участии в строительстве юридических лиц. Строительные компании предлагают дать им возможность выбора, по нормам какого закона осуществлять строительство. Возможно, это предложение будет принято, но с запретом уступки юридическими лицами прав требования физическим лицам.
2. Застройщиком может стать простое товарищество, т. е. объединение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей без создания юридического лица. При этом необходимо определить условия приобретения права собственности или аренды на земельный участок для совместной строительной деятельности, указать, кто и как должен получать разрешение на строительство.
Это важно для обеспечения стабильности выполнения обязательств застройщиком, действующим на основании договора простого товарищества. Законодатель заинтересован в определенности отношений в долевом строительстве, а дольщик должен знать, с кем он имеет денежные отношения и кто конкретно передаст ему квартиру. Важно, чтобы договором о совместной деятельности было предусмотрено сохранение договора между товарищами в случае выбытия одного или нескольких участников. Граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, не смогут быть участниками договора простого товарищества, поскольку это прямо противоречит п. 2 ст. 1041 Гражданского кодекса РФ.
3. В настоящее время существует дисбаланс в сторону увеличения ответственности застройщика, поскольку гражданин — заведомо более слабая сторона договора. Для решения данной проблемы предлагается установить возможность расторжения договора в одностороннем порядке не только дольщиком, но и застройщиком, а также одинаковый размер законной неустойки для обеих сторон долевых отношений.
4. По действующему закону неустойка предусматривается в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, по отдельным видам нарушений — 1/75, но, возможно, ее размер будет снижен законодателями до 1/300 ставки рефинансирования. Такие меры обсуждаются и находят понимание.
5. Текущая версия закона определяет пятилетний гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве, но некоторые элементы конструкции многоквартирных домов, например лифт, могут иметь иной гарантийный срок. Таким образом, необходимо рассмотреть возможность внесения изменений, разрешающих сокращать этот срок на некоторые составные части строительства (например, материалы и оборудование), что должно указываться в договоре долевого участия.
6. Необходимо упростить процедуру передачи объекта по окончании строительства. В текущей редакции закона установлен двухмесячный срок передачи объекта дольщику после введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Для устранения этого ограничения планируется предоставить застройщикам право досрочного выполнения своих обязательств без установления конкретного срока передачи квартиры после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта. Например, если застройщик установил срок строительства три года, а закончил работы на шесть месяцев раньше, то у него будет возможность передать объект дольщику в течение полугода, а не двух месяцев, как в сегодняшнем законе.
7. Рассматривается возможность изменения переходных положений закона. Целесообразно не распространять действие закона на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объектов недвижимости, если их привлечение, как и получение разрешения на строительство, осуществлено до вступления закона в силу.
Возможные последствия.
После вступления закона в силу возможен временный спад строительства за счет того, что мелкие застройщики уйдут с рынка, некоторые площадки окажутся невостребованными и т. д. Крупные застройщики также будут вынуждены изменить схемы своей работы: сначала придется получить разрешение на строительство и права на землю и только потом привлекать средства дольщиков.
Однако существующий спрос окажет влияние на строительный рынок и стабилизирует ситуацию. Строительство, возможно, несколько подорожает, но взамен дольщик получит серьезные гарантии. Поскольку закон стимулирует финансирование гражданами долевого строительства квартир высокой степени готовности, то цены на первичном и вторичном рынках жилья начнут сближаться. В связи с очевидными преимуществами нового жилья над старым (при сравнительно одинаковом качестве), а также уменьшением рисков участия в долевом строительстве должно произойти снижение цен на вторичном рынке.
В созданных условиях для застройщика приоритетными становятся такие качества, как устойчивость, надежность, стабильность отношений, качество строительства. Предполагается, что период смены существующих схем финансирования и договорных схем и внедрение нового закона займет около трех лет.
Источник: rusipoteka.ru