Водонапорная башня является объектом капитального строительства

5 ответов от юристов на вопрос «Хотелось бы узнать какие действия чтобы поставить водонапорную башню коттеджный поселок.». Спрашивает Денис, город Казань, Россия

Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2021 N 301-ЭС21-8488 по делу N А17-2546/2020

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу администрации городского округа Тейково Ивановской области на решение Арбитражного суда Ивановской области от 07.10.2020, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.2021 по делу N А17-2546/2020,

Общество с ограниченной ответственностью «ЮТА» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям городского округа Тейково Ивановской области (далее — Комитет) от 10.02.2020 N 94 об отказе в выдаче разрешений на использование земельных участков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа Тейково Ивановской области (далее — Администрация).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 07.10.2020, оставленным без изменения постановлениями Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 и Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.2021, признал оспариваемое решение незаконным и обязал Комитет и Администрацию выдать Обществу соответствующие разрешения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты в части обязания Комитета и Администрации выдать Обществу разрешения на использование земельных участков.

Дело 15.06.2021 истребовано из Арбитражного суда Ивановской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы истребованного дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, Общество обратилось 12.12.2019 и 27.01.2019 в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешений на использование земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена на территории Ивановской области, без предоставления земельных участков и установления сервитутов для размещения сооружений связи, для которых не требуется получение разрешения на строительство (металлических опор связи высотой до 30 метров и заглублением подземной части до 4 метров), со сроком проведения работ — 11 месяцев, а именно: земельного участка площадью 9 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Тейково, ул. Советской Армии, у дома N 6; земельного участка площадью 15 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Тейково, Делегатская ул., у дома N 3; земельного участка площадью 12 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Тейково, м. Лифаново, у дома N 32.

В связи с запросом Комитета относительно возможности размещения указанных сооружений без выдачи разрешения на строительство, заместитель начальника отдела градостроительства и архитектуры, главный архитектор Администрации (далее — главный архитектор) в письме от 22.01.2020, адресованном Комитету, указал, что исходя из характеристик объектов их можно отнести к железобетонным, металлическим или композиционным опорам высотой не более 30 м от уровня земли, предназначенных для размещения антенно-фидерных устройств и вспомогательного оборудования, линий и средств связи, кабелей электропитания, при строительстве которых требуется устройство малозаглубленного фундамента глубиной не более 4 м от уровня земли с обязательным снятием почвенно-растительного слоя и заменой на необходимую глубину слабонесущего грунта на привозной грунт подготовки, следовательно, при размещении подобных объектов необходимо получение разрешения на строительство, установка таких объектов, размещение которых планируется в зоне жилой застройки, должна осуществляться на основании утвержденной проектной документации и при наличии санитарно-эпидемиологического заключения уполномоченного органа, сделанного по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы.

Комитет, сославшись на письмо главного архитектора от 22.01.2020, на наличие противоречий в представленных документах и (или) документах, полученных в рамках межведомственного информационного взаимодействия, посчитав, что объекты, которые намерено возвести Общество, не могут быть отнесены к перечисленным в пункте 1 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» (далее — постановление N 1300), решением от 10.02.2020 N 94 отказал в выдаче разрешений на использование испрашиваемых Обществом земельных участков.

Общество, посчитав данное решение незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статью 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи», Закон Ивановской области от 02.03.2015 N 15-ОЗ «О порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Ивановской области без предоставления земельных участков и установления сервитутов», постановление N 1300, постановление Правительства Российской Федерации от 17.08.2019 N 1064 «Об определении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство», Порядок и условия размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Ивановской области без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденный постановлением Правительства Ивановской области от 17.06.2015 N 277-п (далее — Порядок), пришли к выводу об обоснованности требований Общества, признали оспариваемый отказ незаконным и обязали Администрацию и Комитет выдать Обществу разрешения на использование испрашиваемых земельных участков без предоставления участков и установления сервитутов в целях возведения сооружений связи.

Суды исходили из следующего: Общество обратилось в Комитет с заявлениями о выдаче разрешений на использование публичных земельных участков для размещения сооружений связи (металлические опоры высотой до 30 м и заглублением подземной части до 4 м), которые соответствуют санитарным и эпидемиологическим требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан и для возведения которых не требуется получение разрешения на строительство; поскольку в заявлениях была указана необходимая информация об объектах, приложены предусмотренные Порядком документы, отказ Комитета в выдаче разрешений на использование публичных земельных участков является незаконным, в качестве устранения нарушения законных прав и интересов Общества Комитет и Администрация обязаны выдать соответствующие разрешения на размещение объектов связи.

Суды указали, что ссылка Администрации на пункт 2.5.19 Правил благоустройства городского округа Тейково Ивановской области, утвержденных решением городской Думы городского округа Тейково от 27.10.2017 N 88 (далее — Правила благоустройства), которым запрещено размещение антенно-мачтовых сооружений на земельных участках в радиусе менее 50 м от жилых домов, не может быть принята во внимание, поскольку это правило введено в действие (28.02.2020) после обращения Общества с заявлениями о выдаче разрешений и принятия Комитетом оспариваемого решения, следовательно, не подлежит применению к данным правоотношениям.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты в части обязания Комитета и Администрации выдать Обществу разрешение на использование земельных участков.

В обоснование кассационной жалобы Администрация указывает в числе прочих доводов следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» (далее — Закон N 126-ФЗ) предоставление земельных участков, порядок (режим) пользования ими, в том числе установления охранных зон сетей связи и сооружений связи и создания просек для размещения сетей связи, основания, условия и порядок изъятия этих земельных участков устанавливаются земельным законодательством Российской Федерации.

Антенные опоры (мачты и башни) являются специфическим сооружением связи. Базовая станция сотовой связи представляет собой антенно-мачтовое сооружение с установкой оборудования и стойкой питания, установленной на металлической раме с размещением базовой станции сотовой связи.

Согласно схемам и Правилам землепользования и застройки городского округа Тейково, утвержденным решением городской Думы городского округа Тейково от 29.03.2019 N 20, земельные участки, в границах которых Общество намерено разместить антенные сооружения связи, находятся в территориальной зоне «Ж — 1. Застройка усадебными домами».

Для защиты здоровья жителей города необходимо руководствоваться постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 09.06.2003 N 135 «О введении в действие Санитарных правил и нормативов — СанПиН 2.1.8./2.2.4.1383-03» (вместе с «СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03. 2.1.8. Физические факторы окружающей природной среды. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»), где определены требования к размещению и эксплуатации стационарных передающих радиотехнических объектов (далее — ПРТО).

Установка таких объектов должна производиться только на основании утвержденной проектной документации по строительству, реконструкции, техническому перевооружению, расширению и ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных ПРТО при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии их данным Санитарным правилам, которые выдаются Территориальными управлениями Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в субъектах Российской Федерации на основании результатов санитарно-эпидемиологической экспертизы, проведенной органами и учреждениями государственного санитарно-эпидемиологического надзора, организациями, экспертами, аккредитованными в установленном порядке.

По мнению Администрации, суды необоснованно не учли и не дали оценку письму Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ивановской области, в г. Тейково, Тейковском, Гаврилово-Посадском, Ильинском и Комсомольском районах от 24.01.2020 N 37-01-07/09-45-2020, в котором сообщено о существующей угрозе негативного воздействия на здоровье населения сооружениями связи, планируемыми к размещению в зоне жилой застройки города Тейково.

В пункте «п» части 12 Порядка указано, что решение об отказе в выдаче разрешения на размещение объектов, в отношении которых не требуется выдача разрешения на строительство, принимается в случае, если размещение объекта не соответствует нормам и правилам его размещения, установленным Правилами благоустройства территории соответствующего муниципального образования Ивановской области (при наличии такого регулирования правилами благоустройства муниципального образования).

В соответствии с подпунктом 2.5.19 пункта 2.5. раздела 2 Правил благоустройства на всей территории городского округа Тейково Ивановской области запрещается размещение антенно-мачтовых сооружений на землях или земельных участках в радиусе менее 50 м от жилых домов, земельные участки под которыми не образованы, границ земельных участков, на которых расположены жилые дома, здания дошкольных образовательных и общеобразовательных организаций.

Как указано в представленной Обществом документации, имеющейся в материалах дела, размещение спорных антенно-мачтовых сооружений планируется осуществить на испрашиваемых земельных участках в радиусе менее 50 м от жилых домов.

Так от испрашиваемого земельного участка, расположенного по адресу: г. Тейково, Делегатская ул., у дома 3:

— на севере на расстоянии 33,5 м находится одноэтажное жилое здание;

— на северо-востоке на расстоянии 40,2 м находится одноэтажное жилое здание;

— на юго-востоке на расстоянии 40 м находится одноэтажное жилое здание;

— на юго-западе на расстоянии 27,2 м находится одноэтажное жилое здание;

— на западе на расстоянии 49,4 м находится одноэтажное жилое здание;

— на северо-западе на расстоянии 47,6 м находится двухэтажное жилое здание.

От земельного участка, расположенного по адресу: г. Тейково, ул. Советской Армии, у дома 6:

— на севере на расстоянии 44,6 м находится одноэтажное жилое здание;

— на юго-востоке на расстоянии 21,7 м находится одноэтажное жилое здание;

— на юге на расстоянии 11,1 м находится одноэтажное жилое здание;

— на юго-западе на расстоянии 21,2 м находится одноэтажное жилое здание.

От земельного участка, расположенного по адресу: г. Тейково, м. Лифаново, у дома 32, на северо-востоке на расстоянии 42,5 м находится одноэтажное жилое здание.

Податель жалобы полагает, что суды, обязывая Комитет и Администрацию выдать разрешение на возведение указанных сооружений, необоснованно не учли существующий на момент вынесения судебных актов нормативный запрет на возведение таких антенно-мачтовых сооружений связи на расстоянии менее 50 метров от жилых домов, не учли опасность падения металлической опоры связи на частные жилые дома.

Оспариваемые судебные акты нарушают права и законные интересы неопределенного круга лиц, жителей городского округа Тейково, гарантированные в пункте 1 статьи 41 и статьей 42 Конституции Российской Федерации, а именно право граждан Российской Федерации на охрану здоровья и благополучную окружающую среду.

Приведенные в жалобе Администрации доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

жалобу администрации городского округа Тейково Ивановской области на решение Арбитражного суда Ивановской области от 07.10.2020, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.2021 по делу N А17-2546/2020 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 28 октября 2021 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования, по мнению Росреестра, могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства . При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта …

Хотелось бы узнать какие действия чтобы поставить водонапорную башню коттеджный поселок.

Хотелось бы узнать какие действия чтобы поставить водонапорную башню коттеджный поселок.

Ответы на вопрос:

Это зависит от того какие характеристики будет иметь этот объект. Скорее всего нужно разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), потому что объект по сути должен быть капитальный. А также получение согласований в водоканале. Но это при сборе документов на разрешение Вы поймете.

Предварительно лучше заранее согласовать вопрос с администрацией. Возможно под это дело есть бюджетное финансирование.

Для начала нужен земельный участок для водонапорной башни. Обращаться за ним надо в местную администрацию.

Далее получать разрешение на строительство, С,т.51 ГрК РФ в общем порядке.

Если она будет на фундаменте, то нужно разрешение на строительство получить в администрации (ст. 51 Градостроительного кодекса), а значит сначала получить земельный участок, если это не участок общего пользования, который находится в долевой собственности, разработать в специализированной организации и согласовать проект с водоканалом, получить технические условия на подключение к системе водоснабжения и осуществить технологическое подключение согласно ВЗ о водоснабжении.

Придется разрешение получать и согласования.

ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях, а также в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 30.12.2012 N 289-ФЗ, от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

С 1 января 2021 года Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ статья 51 дополняется новой частью частью 3.2.

4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 224-ФЗ, от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции:

1) утратил силу. — Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр местного значения), — федеральным органом управления государственным фондом недр;

(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 364-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) объекта использования атомной энергии — Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом»;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1) объекта космической инфраструктуры — Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос»;

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 216-ФЗ)

4) гидротехнических сооружений первого и второго классов, устанавливаемых в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений, аэропортов или иных объектов инфраструктуры воздушного транспорта, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, объектов обороны и безопасности, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, линий связи при пересечении Государственной границы Российской Федерации, на приграничной территории Российской Федерации, объектов, строительство, реконструкцию которых планируется осуществить на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, исключительной экономической зоне Российской Федерации, — уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;

(в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.08.2018 N 312-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) утратил силу. — Федеральный закон от 22.10.2014 N 315-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

6) объекта капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), — федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая особо охраняемая природная территория, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(часть 5 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство в соответствии с настоящим Кодексом.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

6. Разрешение на строительство, за исключением случаев, установленных частями 5 и 5.1 настоящей статьи и другими федеральными законами, выдается:

Гидротехнические сооружения — это насосные станции, дамбы и плотины, гидроэлектростанции, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов и другие. Разъяснения даны в письме Письме Управления Росреестра по Пермскому краю от 27.07.2021 №12531-2.7@ Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ определены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные…

Правовой статус объекта вспомогательного использования.

В действующем градостроительном законодательстве официально не закреплено такое понятие как «объект вспомогательного использования». На практике это вызывает сложности с доказыванием не только у сторон в судах, но и у самих судей. Ведь нередко в делах о признании постройки самовольной определение ее статуса как объекта вспомогательного использования играет важнейшую роль. Что же такое «объект вспомогательного использования»? Давайте разбираться.

Что нам стоит склад построить.

В августе 2019 фирма, занимавшаяся в г. Острогожске (Воронежская обл.) торговлей строительными материалами, получила от местных властей предписание о приостановке строительства склада. Позиция чиновников была следующей – раз собственники не получили разрешения на строительство, значит, строение незаконное и стройку необходимо «заморозить». Бизнесменов такое положение вещей не устроило и они обратились к нам. Кстати, мы писали ранее о той истории.

На самом деле подобные ситуации не редкость. Их невольным участником может стать каждый – от крупного бизнесмена, решившего расширить промышленное строение на принадлежащем ему участке и до дачника, строящего, к примеру, капитальный сарай. И в большинстве случаев истец (а это может быть как местная администрация, так и просто недовольный сосед) обосновывает свое требование о признании постройки самовольной тем, что у застройщика нет разрешения на строительство (а ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). обязывает застройщика получить разрешение на строительство).

Важность наличия или отсутствия у спорного объекта статуса объекта вспомогательного использования обусловлена нормой п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Она указывает на то, что в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется. Она является одним из немногих исключений из общего правила. Суть ее абсолютно ясна и недвусмысленна, но из-за того, что само понятие «объект вспомогательного использования» нигде не регламентировано, каждый понимает его так, как хочет, что в корне неверно и влечет существенные риски.

Что же такое на самом деле «объект вспомогательного использования»? По каким критериям тот или иной объект можно отнести к этой категории и является ли сам по себе такой объект недвижимостью в обязательном порядке? Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем Определении от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, основными критериями определения объекта как вспомогательного является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому спорный объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности. Иными словами, это может быть, например, сарай по отношению к жилому дому или склад по отношению к магазину. Этой же позиции последовательно придерживается и Верховный Суд Российской Федерации (см. Определение от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 по делу № А49-9917/2016).

Следовательно, одним из основных признаков объекта вспомогательного использования является его принадлежность к основному объекту недвижимости и невозможность его самостоятельной эксплуатации в отсутствие такового (признак подчинения основному объекту).

Повышенное внимание к пониженной ответственности.

Еще один важный критерий для отнесения объекта к числу вспомогательных это наличие у него пониженного уровня ответственности. Это понятие установлено в п. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно ему, к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные со строительством или реконструкцией, либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Уровень ответственности является характеристикой здания или сооружения, которая определяет, насколько потенциально сильным будет урон гражданам, социальной сфере, экономике и экологии в случае разрушения такого объекта.

Как правило, к объектам с пониженным уровнем ответственности относятся гаражи, теплицы, склады и павильоны. Вопрос о наличии у них такого уровня ответственности, равно как и статуса объекта вспомогательного использования в целом, может быть решен судом путем проведения соответствующей судебной строительно-технической экспертизы. О ее проведении построившему здание следует заявить самостоятельно, так как именно на него возлагается необходимость доказывания законности стройки.

Так, показательным является дело № А41-11828/2019 о признании незаконным решения Росреестра об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта недвижимости. Заявителю было отказано, поскольку он не представил доказательства того, что заявленный к регистрации прав объект является вспомогательным и не требует получения разрешения на строительство (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2020 № Ф05-23419/2019 по делу № А41-11828/2019).

Следовательно, пассивная процессуальная позиция, ограниченная только лишь утверждениями о том, что спорный объект является вспомогательным без проведения каких-либо исследований и экспертиз обычно обречена на провал, как в административных, так и в гражданских делах.

Отсюда вывод: о сновными критериями определения строений как объектов вспомогательного использования являются:
1) их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности,
2) отсутствие обязанности по получению разрешительной документации на их строительство,
3) наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому они являются вспомогательным и для обслуживания которого они построен,
4) а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности. (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.2019 № Ф06-55801/2019 по делу № А55-31502/2018, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.10.2019 № Ф09-6076/19 по делу № А60-53089/2018 и др.). Кроме того, аналогичная точка зрения нашла отражение в письме Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства».

В отсутствие закрепленного законодателем понятия «объект вспомогательного использования» считаем, что вышеуказанные выводы сложившейся судебной практики и сопутствующие разъяснения уполномоченных органов компенсируют такой правовой пробел.

Здание или вещь?

Но как соотносятся объекты вспомогательного использования и недвижимое имущество? А именно — входят ли объекты вспомогательного использования в перечень недвижимого имущества?

Относительно недавно к разрешению данного вопроса с собственным видением ситуации подключился Росреестр (см. письмо Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»). В частности, в п. 2 этого письма указано, что строения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ могут являться или не являться объектами недвижимости.

Росреестр привел определение таких понятий, как некапитальное строение, сооружение (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ) и недвижимая вещь (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которые, исходя из буквального их толкования, являются прямо противоположными друг другу. Таким образом, некапитальные строения и сооружения являются объектами строительства, но не обязательно являются при этом объектами недвижимости.

Хотя это письмо и не является нормативным правовым актом и носит разъяснительный характер, не стоит преуменьшать его значение. В своем письме регистрирующий орган высказал свою принципиальную позицию, которой следует руководствоваться, тем более — в отсутствие другого нормативного регулирования.

Важно отметить, что принадлежность объекта вспомогательного использования к недвижимости играет ключевую роль для целей постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него. Ведь в силу п. 19 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о государственной регистрации недвижимости, Росреестр не занимается учетно-регистрационными действиями в отношении объектов, не являющихся недвижимостью.

Вывод: объектом вспомогательного использования является недвижимый или недвижимый объект строительства, имеющий пониженный уровень ответственности, обслуживающий основной объект недвижимости, и который нельзя использовать для самостоятельных целей.

В сфере строительства и недвижимости. В ЖКХ. В социальной сфере. … Разъяснение о правомерности передачи прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, (котельных, водонапорных скважин, водонапорных башен и др.), находящимися в государственной и муниципальной собственности <…> 25 декабря 2013, 18:00.