Этажность объекта капитального строительства

Письмо Росреестра от 12.05.2020 N 4200-АБ/20 О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства

Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращения и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. О внесении в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведений о количестве этажей здания, сооружения при осуществлении государственной регистрации права.

Исходя из положений пункта 1.2 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), пункта 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I ЕГРП могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Законом о регистрации.

Таким образом, сведения об объекте недвижимости в подраздел I ЕГРП вносятся на основании сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Вышеуказанные сведения о количестве этажей здания, сооружения вносятся в государственный кадастр недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет таких зданий, сооружений на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана.

Согласно пункту 42 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403 (далее — Требования), в соответствующие строки графы «3» таблицы «Характеристики здания» технического плана здания на основании документов, указанных в пункте 12 Требований, вносятся сведения о количестве этажей здания (в том числе подземных). При отсутствии подземных этажей здания в соответствующей строке проставляется знак «-» (прочерк).

Аналогичные требования содержатся в Требованиях к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. N 693.

2. Об определении количества этажей и этажности.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (далее — Инструкция), к этажам жилых домов относят:

этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж». При этом, по мнению Департамента недвижимости, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

При этом сообщаем, что в настоящее время Минэкономразвития России ведется работа над проектом федерального закона N 54480-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», принятым Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении 11 декабря 2012 г., в соответствии с которым предусматриваются исключение сведений об этажности из состава сведений государственного кадастра недвижимости, предусмотренных положениями пункта 19 части 2 статьи 7 Закона о кадастре.

3. О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.

Судебная практика и законодательство — Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства»

Указанная позиция отражена в письмах Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426, Минрегиона России от 06.08.2010 N 29307-ИП/08.

Таким образом, Требованиями не предусмотрено текстовое описание этажей в техническом плане здания и предполагается их количественное указание. Исходя из примера, указанного в обращении, о наличии в здании подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в таблице «Характеристики здания» в строках «количество этажей здания» необходимо указывать «4», «в том числе подземных» — «2».

Этажей объектов индивидуального жилищного строительства . … допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством ) и являются его неотъемлемой частью.

«Письмо» Росреестра от 12.05.2020 N 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства»

В связи с обращением Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее — Комитет) относительно возникающих случаев приостановления государственной регистрации права собственности граждан на индивидуальные жилые дома по причине несоблюдения предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ) требования к количеству этажей в таких домах Росреестр считает необходимым обратить внимание на следующее.

Согласно пункту 39 статьи 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), подпунктом 10 пункта 43 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее — соответственно Требования, Приказ N 953), в Едином государственном реестре недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Сведения о количестве этажей указываются в соответствии с формой технического плана, утвержденной Приказом N 953, в отдельных строках — «Количество этажей объекта недвижимости» и «в том числе подземных».

Таким образом, количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.

Проектирование, строительство, реконструкция жилых одноквартирных домов с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки осуществляются с учетом положений Свода правил N 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утвержденного приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. N 725/пр, согласно пункту 4.2.1 которого правила определения этажности одноквартирных (блокированных жилых домов) вне зависимости от форм собственности следует принимать согласно Приложению А Свода правил N 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр (далее — СП 54.13330.2016).

Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Пунктами 3.31, 3.32, 3.36 СП 54.13330.2016 определены понятия «этаж здания», «этаж первый», «этаж цокольный».

В соответствии со статьями 14, 24 Закона N 218-ФЗ одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости (за исключением земельных участков), является технический план.

Согласно части 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление о планируемом строительстве), а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.

Также отмечаем, что в силу пункта 1 части 7 статьи 51.1 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган государственной власти или орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе количество этажей, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки (к которым согласно пункту 3 части 1 статьи 38 ГрК РФ относится в том числе предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений), документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве. Ранее такая проверка проводилась при выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав определены статьей 26 Закона N 218-ФЗ. В частности, согласно пункту 22 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ государственным регистратором прав принимается решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений.

Виды разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства» согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

В этой связи именно количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве определяющего при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье раскрываются понятия этажности и количества этажей , говорится о неучитываемых пространствах и переменном количестве этажей . Также рассмотрены отличия различных видов этажей: подвального, подполья, чердака, мансардного, надземного и других. … Этажность и количество этажей . Нужно узнать пункт закона? Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее). Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста. Этажность . При инвентаризации жилищного фонда — число надземных этажей, включая

Минстрой разъясняет: Термин «количество этажей» не может заменяться термином «этажность»

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо по вопросу применения нормативно-технических документов в области строительства и сообщает.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

В соответствии с приложением «Г» к СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

В соответствии с пунктом Б 32.1 Приложения «Б» к СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» этаж технический — это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м этажом не является.

Таким образом при подсчете количества этажей и определении этажности здания пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м не учитывается.

Директор Департамента градостроительной деятельности и архитектуры А.В.БЕЛЮЧЕНКО

Объект капитального строительства — это сооружение, строительство которого ещё не завершено. Перед его постройкой проводятся земляные, фундаментные работы. К ОКС относятся … Объекты капитального строительства ставят на учёт в кадастровом органе исключительно в качестве здания, сооружения или объекта незавершённого строительства . Кадастровая регистрация строений законодательством не предусмотрена. Объекты незавершённого строительства . Объект незавершённого строительства — это объект , получивший положительное решение на проведение строительных мероприятий. Различают следующие конструкции: продолжающееся строительство